Perché firmare un precontratto o promessa di vendita?
Data la complessità delle verifiche necessarie a mettere in sicurezza la vendita, è prassi corrente firmare un precontratto a monte dell’atto pubblico di vendita. Il più delle volte questo contratto preparatorio assumerà la forma di una promessa di vendita unilaterale (che impegna soltanto il venditore) o sinallagmatica (che impegna entrambe le parti).
Che cos’è un precontratto (promessa) di vendita immobiliare?
Un precontratto è un vero e proprio contratto, che impegna le parti.
Consente di constatare la volontà delle parti di impegnarsi, ma rinvia in genere gli effetti della vendita al giorno della firma dell’atto pubblico. Questo intervallo consente in particolare di effettuare verifiche (presso l’ufficio urbanistica, la pubblicità immobiliare), pratiche amministrative (purgare l’eventuale diritto di prelazione) o di confermare l’ottenimento di un prestito.
Buono a sapersi : un precontratto si distingue da un’offerta di vendita o di acquisto.
Quali sono i diversi precontratti?
I precontratti più comunemente utilizzati sono le promesse che valgono vendita, sinallagmatiche o unilaterali:
la promessa sinallagmatica o reciproca (Codice civile francese, art. 1589)
Le due parti si impegnano, l’una a vendere, l’altra ad acquistare. Alla scadenza del termine di recesso di 10 giorni e con l’avveramento di tutte le condizioni sospensive previste (ottenimento del credito, permesso di costruire), la vendita è in linea di principio perfetta. Questo tipo di promessa è anche designato con il termine di “preliminare” nella prassi.
la promessa unilaterale di vendita (Codice civile francese, art. 1124)
Soltanto la parte venditrice (promittente) si impegna a vendere e concede all’acquirente (il beneficiario) un’opzione di acquisto che egli può esercitare o meno. In contropartita di questa libertà di scelta, dovrà pagare un’indennità di immobilizzazione se non acquista. Se esercita l’opzione, la vendita è perfetta.
Per saperne di più, consultate il nostro articolo: Qual è la differenza tra una promessa di vendita e un preliminare di vendita?
Buono a sapersi : esistono anche promesse di vendita che non valgono vendita. Ciò significa che non sono soltanto gli effetti della vendita a essere rinviati, ma la vendita stessa, che si realizzerà il giorno dell’atto pubblico.
Che cosa contiene un precontratto?
Un precontratto, sia esso sinallagmatico o unilaterale, contiene in particolare:
- l’individuazione delle parti,
- la designazione del bene,
- il prezzo e le modalità di pagamento dello stesso, l’indicazione che l’acquirente ricorrerà o meno a un prestito. Se del caso, l’esistenza di una condizione sospensiva,
- l’insieme dei diritti e degli obblighi dei contraenti e le conseguenze del loro mancato rispetto: condizione sospensiva di ottenimento del prestito, termine ultimo di firma della vendita e conseguenze del suo superamento, ecc.
Buono a sapersi: data la complessità del diritto della vendita e il numero di documenti da allegare alla promessa (diagnosi, informazioni sul condominio, servitù amministrative, ecc.), è più prudente rivolgersi al proprio notaio, professionista del diritto, specialista della redazione degli atti giuridici.
Qual è la differenza tra termine di recesso e termine di riflessione?
Il termine di recesso o di riflessione è una protezione legale accordata all’acquirente non professionale di un bene immobile a uso abitativo. Per un termine di 10 giorni l’acquirente può recedere senza dover motivare la propria decisione né sopportare penali (CCH, L.271-1).
Tutte le somme eventualmente versate devono essergli restituite entro 21 giorni dal giorno successivo alla data del recesso (CCH, art. L271-2, co. 2).
Il termine è imperativo e di ordine pubblico: non può essere né ridotto né soppresso, nemmeno di comune accordo.
Protezione dell’acquirente non professionale
- Il termine di recesso riguarda soltanto l’acquirente, mai il venditore,
- L’acquirente deve essere non professionale. Non si applica in particolare al promotore immobiliare, alla maggior parte delle società civili immobiliari (SCI) o al commerciante di beni immobili
Bene a uso abitativo
Questo meccanismo si applica soltanto alle vendite di beni a uso abitativo. Più precisamente, si applica a ogni atto avente a oggetto:
- la costruzione o l’acquisto di un bene immobile a uso abitativo,
- la sottoscrizione di quote che danno diritto al godimento o alla proprietà di tali immobili
- la vendita di immobile da costruire
- la locazione con accesso alla proprietà immobiliare (CCH art. L271-1, co. 1).
Termine di recesso o di riflessione?
Si parla di termine di recesso quando il termine di 10 giorni segue la notifica del precontratto (CCH art. L271-1, co. 4).
Si parla di termine di riflessione quando l’atto pubblico non è preceduto da un precontratto. L’acquirente dispone allora di 10 giorni di riflessione a decorrere dalla notifica della bozza di atto pubblico. L’atto definitivo non può essere firmato durante tale termine (CCH art. L271-1, co. 5).
Notifica e termine
Il termine decorre dal giorno successivo alla prima presentazione della lettera raccomandata che notifica all’acquirente il precontratto o la bozza di atto pubblico, o dalla sua consegna a mani da parte del professionista incaricato della vendita.
La notifica deve essere fatta a tutti gli acquirenti. Se due coniugi sono coacquirenti, la notifica deve essere indirizzata personalmente a ciascun coniuge. In mancanza, l’avviso di ricevimento della lettera unica deve essere firmato da entrambi i coniugi (Civ. 3ª, 26 novembre 2014, n. 13-24.294),
A che cosa serve l’atto pubblico di vendita?
Rinvio degli effetti della vendita
La maggior parte dei precontratti rinvia gli effetti della vendita al giorno della firma dell’atto pubblico, dal notaio. Questa ultima tappa realizza quindi l’entrata in godimento, il trasferimento della proprietà e dei rischi e il pagamento del prezzo.
Opponibilità ai terzi mediante la pubblicazione presso il servizio di pubblicità immobiliare
In materia di vendita immobiliare, la firma di un atto pubblico è obbligatoria, non per la validità della vendita, ma per la sua opponibilità ai terzi.
L’atto di vendita è trasmesso dal notaio al servizio della pubblicità immobiliare (SPF, già conservatoria delle ipoteche) per la pubblicazione, il che consente di:
- rendere il trasferimento di proprietà opponibile ai terzi. Ciò implica che esso si impone a tutti. Chiunque (terzo, creditore, acquirente successivo, ecc.) può consultare il registro immobiliare.
- aggiornare i registri pubblici: il registro immobiliare della pubblicità immobiliare (che assicura la tracciabilità della proprietà immobiliare) e il catasto (aggiornato dall’amministrazione fiscale per le imposte locali).
- purgare determinati diritti o ipoteche. Si può inoltre constatare la cancellazione di eventuali iscrizioni ipotecarie, se sono state cancellate nell’atto.
Quali sono le sanzioni in caso di rifiuto di firmare la vendita pubblica?
Una volta avveratesi le condizioni sospensive ed esercitata l’eventuale opzione, la vendita è perfetta e le parti hanno l’obbligo di firmare l’atto pubblico. Il rifiuto di firmare costituisce una colpa.
Buono a sapersi : nella prassi la promessa prevede spesso una clausola penale (importo forfettario dovuto a titolo di risarcimento), volta a sanzionare tale colpa. Questo importo può formare oggetto di riduzione o di aumento da parte del giudice se gli appare manifestamente eccessivo o irrisorio.
Un termine ultimo di firma è quasi sempre previsto. Il superamento di tale termine comporta la caducità della vendita soltanto se ciò è previsto. Si presentano diverse ipotesi:
Nell’ambito di una promessa sinallagmatica che vale vendita
Il più delle volte, in caso di rifiuto di una delle parti di regolarizzare la vendita definitiva, l’altra parte può metterla in mora di firmare entro otto giorni e, trascorso tale termine, chiedere al tribunale ordinario di pronunciare:
- la vendita forzata del bene immobile o la risoluzione giudiziale del contratto
- ed eventualmente l’attribuzione di danni e interessi a riparazione del pregiudizio subito.
La risoluzione amichevole è sempre possibile.
Nell’ambito di una promessa unilaterale
Inadempimento dell’acquirente
Se l’acquirente sceglie di non esercitare l’opzione, il che è suo diritto, è generalmente previsto il versamento di un’indennità di immobilizzazione (in pratica tra il 5% e il 10% del prezzo totale). Questa somma è spesso richiesta fin dalla conclusione della promessa.
Se ha esercitato l’opzione ma rifiuta successivamente di firmare l’atto pubblico, commette una colpa, perché la vendita è in linea di principio divenuta perfetta. Il venditore può quindi metterlo in mora di firmare e poi adire il tribunale ordinario per chiedere la vendita forzata o la risoluzione giudiziale ed eventualmente il risarcimento dei danni.
Inadempimento del venditore
Se il venditore revoca la promessa prima della scadenza del termine di opzione, dal 1° ottobre 2016 ciò non impedisce alla vendita di formarsi (articolo 1124 del Codice civile francese). L’acquirente può quindi esercitare l’opzione e chiedere l’esecuzione forzata del contratto o la risoluzione della promessa e il risarcimento dei danni.
Se il venditore rifiuta di reiterare la vendita, una volta esercitata l’opzione dall’acquirente, essendo la vendita perfetta, l’acquirente può chiedere in giudizio la vendita forzata, la risoluzione o anche il risarcimento dei danni.
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