L’imposta sul patrimonio immobiliare (IFI)

L’imposta sul patrimonio immobiliare (IFI) è dovuta dalle persone fisiche il cui patrimonio immobiliare, valutato a livello del nucleo fiscale, supera al 1º gennaio la soglia di imposizione, attualmente fissata a 1.300.000 euro.

• Le persone fisiche fiscalmente domiciliate in Francia sono, in linea di principio, soggette all’IFI per tutti i loro beni immobili (situati in Francia o all’estero).
• Le persone fisiche fiscalmente domiciliate all’estero sono soggette all’IFI soltanto per i loro beni situati in Francia.
• Le persone che rientrano in Francia dopo aver risieduto all’estero negli ultimi 5 anni sono soggette all’IFI, per i 5 anni successivi al rientro, soltanto sui beni situati in Francia.

L’imposizione si calcola per nucleo fiscale.
Una persona che vive sola (celibato/nubilato, vedovanza, divorzio, separazione) costituisce di per sé un nucleo fiscale a pieno titolo.

Le coppie sposate formano un unico nucleo fiscale e formano quindi, a tale titolo, oggetto di un’imposizione comune sull’insieme dei loro beni (beni personali e beni comuni), qualunque sia il loro regime patrimoniale. Esistono tuttavia due eccezioni a questo principio:

1. quando i coniugi sono sposati in regime di separazione e vivono separatamente, ciascuno dei coniugi sarà debitore dell’IFI soltanto sul proprio patrimonio personale;
2. quando i coniugi, in corso di separazione personale o di divorzio, sono autorizzati a vivere separatamente;

Formano altresì oggetto di un’imposizione comune ai fini dell’IFI sull’insieme del loro patrimonio (comune o meno):

• le persone che vivono in convivenza notoria;
• le persone legate da un PACS.

Attenzione: i beni appartenenti ai figli minorenni sono tassati, e quindi dichiarati, con quelli dei genitori che hanno l’amministrazione legale dei loro beni. Essi possono essere ripartiti a metà tra i due genitori quando questi ultimi formano oggetto di un’imposizione separata ai fini dell’IFI pur esercitando congiuntamente la responsabilità genitoriale. I beni appartenenti in proprio ai figli maggiorenni non rientrano invece nel patrimonio imponibile dei genitori, e ciò anche se i figli hanno chiesto di essere collegati al nucleo fiscale dei genitori per la dichiarazione dei redditi.

Fatte salve le esenzioni, i beni imponibili ai fini dell’IFI sono i beni, i diritti e i valori appartenenti al nucleo fiscale al 1^º gennaio, e in particolare:

• gli immobili edificati (case, appartamenti, ecc.) e non edificati (terreni, terreni agricoli, ecc.).

Da notare che la residenza principale beneficia di una riduzione del 30 % sul proprio valore.

• gli investimenti legati all’immobiliare: SCPI, OPCI
• la frazione del valore di riscatto rappresentativa degli attivi immobiliari imponibili compresi nelle quote dei contratti di assicurazione sulla vita.

Da notare: i beni gravati da usufrutto rientrano nel patrimonio dell’usufruttuario, che deve quindi dichiararli per il loro valore in piena proprietà, salvo eccezioni, in particolare quando la detenzione in usufrutto deriva dall’usufrutto legale del coniuge superstite. In tale ipotesi i valori della nuda proprietà e dell’usufrutto sono calcolati in base a una tabella fiscale che tiene conto dell’età dell’usufruttuario (art. 669 CGI).

Sono in particolare esenti:

• i beni immobili professionali, cioè i beni necessari all’esercizio della professione che costituisce l’attività principale del contribuente e del suo coniuge, partner legato da PACS, convivente, e dei figli minorenni: azienda commerciale, terreni agricoli, studio medico, ecc. La locazione ammobiliata professionale dà diritto all’esenzione.
• nella misura dei 3/4 del loro valore, i boschi e le foreste nonché le quote di consorzi forestali (le quote di società di risparmio forestale non danno invece diritto all’esenzione).
• i beni rurali dati in affitto a lungo termine o in affitto cedibile e le quote di consorzi fondiari agricoli (GFA) sono esenti, a seconda dei casi, totalmente o parzialmente (75 % o 50 % secondo il valore dei beni).

I contribuenti determinano il valore da dichiarare, fatto salvo il controllo dell’amministrazione.

Il valore da dichiarare è il valore venale dei beni, cioè il valore di mercato al 1º gennaio di ogni anno.

Una riduzione del 30 % è applicata sul valore degli immobili occupati dal proprietario a titolo di residenza principale. Lo stesso vale per gli eredi di un bene occupato dal coniuge superstite a titolo del suo diritto temporaneo di abitazione (per un anno dal decesso).

Si tratta dei debiti immobiliari a carico del contribuente al 1º gennaio dell’anno di imposizione, effettivamente sopportati dal contribuente e relativi agli attivi imponibili:

• le spese di acquisto di beni o diritti immobiliari (mutui immobiliari in corso, per l’importo del capitale residuo) o di quote o azioni imponibili;
• le spese di manutenzione, miglioramento, costruzione, ricostruzione o ampliamento;
• le imposte non ancora pagate relative alle proprietà immobiliari, come l’imposta fondiaria. L’imposta di abitazione non è deducibile.

L’elenco dell’articolo 974 del CGI è tassativo.

Quando il valore netto del patrimonio imponibile supera 1,3 milioni di euro, l’IFI è calcolata applicando una tabella progressiva. Essa si compone di sei scaglioni di imposizione ai quali si applicano aliquote comprese tra 0 e 1,5 %.
Quando il patrimonio supera la soglia di imposizione (1.300.000 euro), esso è tassato conformemente alla tabella seguente.

Attenzione: non appena la soglia di 1,3 milioni di euro è superata, il calcolo dell’imposta parte da 800 000 euro. Per esempio, per un patrimonio immobiliare del valore di 1,3 milioni di euro, l’IFI è calcolata anche sullo scaglione compreso tra 800 000 e 1,3 milioni di euro, ossia 500 000 euro all’aliquota dello 0,5 %.

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Un meccanismo di sconto si applica ai patrimoni il cui valore netto è compreso tra 1,3 e 1,4 milioni di euro (17.500 euro – 1,25 % del patrimonio imponibile).

Meccanismo del tetto: l’imposta sui redditi dell’anno N (contributi sociali e contributo straordinario sui redditi elevati inclusi) sommata all’IFI dell’anno N+1 non deve superare il 75 % dei redditi percepiti nell’anno N.

In caso di superamento, l’imposta sul reddito viene detratta dall’IFI da pagare.

La dichiarazione dell’IFI si effettua in primavera, negli stessi termini della dichiarazione dei redditi. L’IFI forma oggetto di una dichiarazione specifica n. 2042-IFI allegata alla dichiarazione complessiva dei redditi n. 2042.

Se invece non dovete dichiarare i vostri redditi (per esempio perché siete non residenti, maggiorenni collegati al nucleo fiscale dei genitori, ecc.), dovete allora utilizzare il modulo n. 2042-IFI e aggiungere il modulo n. 2042-IFI-COV, che consente di identificarvi.

Per ottenere maggiori informazioni rivolgetevi al vostro notaio. Egli vi fornirà consigli avveduti e i chiarimenti necessari alla luce della vostra situazione personale.
Maggiori informazioni per calcolare l’IFI su impots.gouv.fr