La promessa di vendita e il preliminare di vendita

Vi apprestate a firmare un preliminare o una promessa unilaterale di vendita? Attenzione: questi due "precontratti" sono essenziali, perché preparano la vendita definitiva e comportano conseguenze diverse per l’acquirente e per il venditore.

Nella promessa di vendita (detta anche "promessa unilaterale di vendita"), il proprietario (detto promittente) si impegna nei confronti dell’acquirente (detto beneficiario) a vendergli il proprio bene a un prezzo determinato. Gli concede così in esclusiva un’"opzione" per un tempo limitato (di norma due o tre mesi).

Durante questo periodo gli è vietato rinunciare alla vendita o proporre il bene a un altro acquirente. L’aspirante acquirente dispone, dal canto suo, di un termine di opzione per decidere se acquistare o meno. Un vantaggio indiscutibile!

In contropartita, egli versa al venditore un’indennità di immobilizzazione in linea di principio pari al 10 % del prezzo di vendita:

• Se decide di acquistare, tale indennità sarà imputata sulla somma da versare.
• Ma se rinuncia all’acquisto (al di fuori del termine di recesso di 10 giorni o del mancato ottenimento del credito) o se non manifesta la propria accettazione entro il termine di opzione, l’indennità resterà acquisita al proprietario a indennizzo dell’immobilizzazione del suo bene.

Per essere valida, la promessa di vendita deve risultare da un atto pubblico o da una scrittura privata registrata presso l’ufficio delle imposte entro i dieci giorni successivi alla sua accettazione da parte del beneficiario. Inoltre, quando è concessa per una durata superiore a 18 mesi, deve essere stipulata per atto pubblico. Gli oneri di registrazione, a carico dell’acquirente, ammontano a 125 €.

Spesso di fretta di concludere, acquirente e venditore immaginano talvolta che la firma del precontratto non impegni granché. È falso: nonostante il nome, questo accordo preliminare costituisce un vero e proprio "contratto", che comporta obblighi importanti per entrambe le parti. Consente loro di precisare le condizioni della futura vendita e sancisce il loro accordo. Pur non essendo obbligatorio per legge, questo documento si rivela dunque indispensabile.

Il preliminare di vendita

Nel preliminare di vendita (o "promessa sinallagmatica o reciproca di vendita"), venditore e acquirente si impegnano entrambi a concludere la vendita a un prezzo determinato di comune accordo. Giuridicamente, il preliminare vale dunque vendita. Se una delle parti rinuncia all’operazione, l’altra può costringervela per via giudiziaria (al di fuori del termine legale di recesso di 10 giorni o del mancato avveramento di una condizione sospensiva, come il mancato ottenimento del credito da parte dell’acquirente).

La firma del preliminare si accompagna al versamento, da parte dell’acquirente, di una somma in genere pari al 5 %-10 % del prezzo di vendita. Chiamata caparra a garanzia, sarà imputata sul prezzo al momento della firma dell’atto notarile.

A differenza della promessa di vendita, il preliminare non deve essere registrato presso gli uffici fiscali. Questa assenza di spese può apparire come un punto di forza.

Tuttavia, in caso di contenzioso sull’avveramento delle condizioni sospensive, le parti resteranno vincolate dal preliminare di vendita, salvo accordo amichevole o decisione giudiziaria, mentre nell’ipotesi di una promessa unilaterale di vendita le parti riacquistano la propria libertà se l’opzione non viene esercitata dall’acquirente.

La proposta d’acquisto o proposta di prezzo

Chiamato indifferentemente proposta d’acquisto o proposta di prezzo, questo documento presentato da alcuni agenti immobiliari va considerato con prudenza. La sua caratteristica principale è infatti quella di impegnare unicamente l’acquirente, non il venditore.

• Se il venditore accetta la proposta al prezzo offerto dal potenziale acquirente, la vendita si considera conclusa e sarà quindi firmato un precontratto. Tuttavia, se si tratta di un bene a uso abitativo, l’acquirente conserva la possibilità di recedere entro un termine di 10 giorni.
• Per contro, l’acquirente riacquista la propria libertà se il venditore formula una controproposta (a un prezzo diverso) o se non risponde nei termini stabiliti.

Una precauzione elementare consiste nell’inserire nella proposta le modalità dell’acquisto e nel lasciare al venditore solo un breve termine (una settimana o quindici giorni) per dare la propria risposta.

Nessun versamento può essere preteso dall’acquirente, a pena di nullità della proposta (articolo 1589-1 del Codice civile francese).

Le condizioni sospensive: limiti all’impegno

Che si tratti di una promessa di vendita o di un preliminare, clausole sospensive possono essere imposte dalla legge o decise dalle parti. Esse consentono di prevedere la nullità del precontratto se determinati eventi si verificano prima della vendita definitiva (ciascuna delle parti riacquistando allora la propria libertà).

Può trattarsi, ad esempio, di un rifiuto di mutuo da parte della banca dell’acquirente, dell’esercizio del diritto di prelazione da parte del comune, della scoperta di un grave vincolo urbanistico. In tal caso, le somme versate dall’acquirente gli sono restituite.

Condizioni sospensive di ottenimento del mutuo

Quando un privato finanzia il proprio acquisto mediante un mutuo, il precontratto deve indicarlo e contiene obbligatoriamente una condizione sospensiva di ottenimento del mutuo.

Ciò significa che l’acquirente si impegna ad acquistare il bene a condizione di ottenere il mutuo.

Clausola di recesso a pagamento

Un preliminare di vendita può inoltre contenere una clausola, detta "clausola di multa penitenziale ", che permette al venditore e/o all’acquirente di rinunciare senza motivo alla vendita lasciando all’altra parte una somma concordata in anticipo. Nella pratica, però, non è frequente.

Clausola penale

Non va confusa con la clausola penale, presente nella maggior parte dei preliminari, in forza della quale l’acquirente si impegna a versare al venditore una somma a titolo di risarcimento del danno forfettario qualora rifiuti di firmare la vendita.

Termine di recesso per gli acquirenti

L’acquirente di un’abitazione che firma un precontratto dispone di un termine di dieci giorni (non riducibile) per tornare sul proprio impegno (con lettera raccomandata con avviso di ricevimento).

Qualunque sia il motivo, le somme versate gli sono integralmente restituite. Questo termine di recesso decorre dal giorno successivo:

• alla consegna a mani dell’atto concluso per il tramite di un professionista che abbia ricevuto mandato per prestare la propria assistenza alla vendita
• o alla prima presentazione della lettera raccomandata con avviso di ricevimento contenente il precontratto.

A titolo di esempio, se questa è spedita il 10 del mese e la sua prima presentazione avviene il 12, il termine decorrerà dal 13 e scadrà il 22 a mezzanotte.

Fate redigere il vostro precontratto da un professionista

Acquirente e venditore sono liberi di redigerlo da sé su un foglio di carta o servendosi di contratti tipo.

Tuttavia, poiché le clausole che vi figurano sono di tale importanza e il contratto definitivo in linea di principio si limita a riprenderle, è consigliabile affidarne la redazione a un professionista (un notaio o un agente immobiliare), che ha il dovere di informare entrambe le parti.

Allo stesso modo, numerosi documenti devono essere obbligatoriamente allegati al precontratto (documenti tecnici come la diagnosi di prestazione energetica).

Rivolgetevi a lui per conoscerne il costo.