La banca che concede un mutuo immobiliare corre un rischio, quello di un mancato rimborso da parte del mutuatario. Per tutelarsi, essa esige nella maggior parte dei casi una garanzia finanziaria. I crediti immobiliari sono così assistiti da « garanzie »: può trattarsi di una fideiussione (garanzia personale) o di un’ipoteca (garanzia reale). La scelta della garanzia può essere lasciata al futuro acquirente prima della firma dell’offerta di mutuo. Nella maggior parte dei casi, tuttavia, è la banca a imporre la propria preferenza.
L’ipoteca legale speciale del mutuante
Dal 1º gennaio 2022 l’ipoteca legale speciale del mutuante ha sostituito il privilegio del mutuante (PPD).
L’ipoteca è una garanzia che grava su un immobile. L’articolo 2385 del Codice civile francese la definisce come la destinazione di un immobile a garanzia di un’obbligazione (per esempio il rimborso del mutuo) senza spossessamento di chi la costituisce (il mutuatario resta proprietario dell’immobile dato in garanzia, salvo pignoramento da parte del creditore in caso di mancato pagamento).
L’ipoteca può essere convenzionale (prevista da contratto), giudiziale (ordinata da un giudice) o legale (prevista dalla legge), come nel caso dell’ipoteca legale speciale del mutuante.
Condizioni di esistenza dell’ipoteca legale
È la legge ad accordare questa garanzia al mutuante, cioè a « colui che ha fornito il denaro per l’acquisto di un immobile » (art. 2402 del Codice civile francese). La banca non ha quindi bisogno dell’accordo del mutuatario per beneficiarne.
Perché essa esista è sufficiente, da un lato, che l’atto di mutuo sia redatto da un notaio e contenga la promessa di impiegare i fondi prestati per l’acquisto e, dall’altro, che il venditore che riceve il prezzo ne rilasci quietanza, anch’essa mediante atto pubblico, precisando che il pagamento è stato effettuato con il denaro preso a mutuo.
Questa garanzia può assistere il mutuo destinato all’acquisto di un bene immobile, ma non al finanziamento di lavori non collegati all’acquisto di un bene immobile. In caso di inadempimento del mutuatario, l’ipoteca consente al mutuante di far vendere il bene e di soddisfarsi sul prezzo di vendita.
Iscrizione
Come per ogni ipoteca, l’iscrizione da parte del notaio presso l’ufficio della pubblicità immobiliare del luogo in cui si trova l’immobile è obbligatoria per essere opponibile ai terzi e quindi efficace.
Effetti dell’ipoteca
Contrariamente ai vecchi privilegi del mutuante, l’ipoteca legale speciale prende grado soltanto dal giorno della sua iscrizione presso l’ufficio della pubblicità immobiliare. Essa prevarrà su tutte le eventuali garanzie iscritte successivamente e, viceversa, sarà posposta alle garanzie iscritte in precedenza sullo stesso bene.
Il suo costo è più elevato di quello di una fideiussione, poiché comprende:
- la remunerazione del notaio,
- il contributo di sicurezza immobiliare,
- l’imposta di pubblicità immobiliare (esenzione in caso di ricorso a un PTZ o a un mutuo convenzionato),
- le spese di formalità e gli esborsi.
L’iscrizione ipotecaria è valida per tutta la durata del mutuo, più 1 anno, e non può superare i 50 anni. L’ipoteca resta tuttavia priva di effetto una volta pagata l’ultima rata del mutuo. L’ipoteca si estingue automaticamente un anno dopo la fine della durata iniziale del mutuo.
Il mutuatario può vendere il proprio bene immobile prima della fine del credito. In tal caso deve ottenere la cancellazione dell’ipoteca dopo aver rimborsato il creditore. Tale cancellazione comporta spese (competenze del notaio, IVA, contributo di sicurezza immobiliare, imposte di registro, spese amministrative).
L’ipoteca è quindi da privilegiare quando non è prevista alcuna rivendita prima della fine della durata iniziale del mutuo. In tal caso, infatti, non sarà dovuta alcuna spesa per far scomparire l’iscrizione
In caso di mancato pagamento da parte del mutuatario, se non viene trovata alcuna soluzione bonaria, il creditore attiva la propria garanzia facendo procedere al pignoramento del bene e poi alla sua vendita. La banca può così recuperare le somme che le sono dovute.
La fideiussione bancaria
Quando una persona prende in prestito del denaro (il debitore), può anche offrire al proprio mutuante (il creditore, la banca) una garanzia costituita da una fideiussione.
Che cos’è la fideiussione?
L’articolo 2288 del Codice civile francese definisce la fideiussione come « il contratto con il quale un fideiussore si obbliga nei confronti del creditore a pagare il debito del debitore in caso di inadempimento di quest’ultimo ».
La fideiussione può essere semplice o solidale:
- il fideiussore semplice si impegna a pagare i debiti dopo che il creditore ha tentato invano di recuperare le somme dovute presso il debitore, per esempio mediante una procedura di pignoramento mobiliare o presso il datore di lavoro.
- il fideiussore solidale è impegnato più intensamente. In caso di insoluti, il creditore potrà agire nei confronti del debitore principale, del fideiussore o di entrambi contemporaneamente. Il fideiussore può essere tenuto a pagare senza che siano state nemmeno avviate azioni contro il debitore principale
Perché si parla di fideiussione bancaria?
Il fideiussore può essere un familiare, un amico... oppure un organismo specializzato. In quest’ultimo caso si parla di fideiussione bancaria.
Alcuni organismi sono collegati a banche, o addirittura dedicati a professioni specifiche (per esempio la CASDEN-Banque populaire per i dipendenti pubblici dell’istruzione nazionale). Esistono anche organismi specializzati nella prestazione di fideiussioni, il più noto dei quali è Crédit logement.
Il più delle volte sono le banche stesse a scegliere l’organismo.
Il fideiussore assume l’impegno di pagare il credito alla banca in caso di inadempimento del mutuatario. Esercita poi un’azione di regresso prevista dalla legge nei confronti di quest’ultimo, di cui ha pagato il debito.
Da sapere: si tratta di una copertura finanziaria basata su un fondo di garanzia. I mutuatari versano contributi per premunirsi contro un inadempimento.
Attenzione : la fideiussione non va confusa con l’assicurazione obbligatoria del mutuo. Quest’ultima subentra soltanto in caso di malattia, invalidità o decesso del mutuatario.
Qual è il costo della fideiussione bancaria?
In caso di fideiussione bancaria, a fronte della garanzia, il mutuatario versa alla società di fideiussione:
- una commissione di fideiussione, cioè una percentuale dell’importo del mutuo o un importo forfettario, definitivamente acquisita dall’organismo fideiussore e che ne costituisce la remunerazione;
- un contributo versato a un fondo mutualistico di garanzia, eventualmente restituibile al mutuatario alle condizioni previste dal regolamento del fondo allegato e integrato nell’offerta di mutuo della banca.
Le condizioni economiche proposte variano da un istituto all’altro. Si tratta di una percentuale che dipende dall’importo preso a mutuo, dall’importo delle rate, dalla durata del rimborso e dall’età del mutuatario.
Quali sono i vantaggi della fideiussione bancaria?
Il principale vantaggio della fideiussione bancaria è che la sua costituzione è meno onerosa di quella di un’ipoteca, poiché non è necessario rivolgersi a un notaio. Inoltre il contributo è eventualmente restituito.
Allo stesso modo, in caso di vendita del bene in corso di rimborso o in caso di rimborso anticipato, non vi saranno spese di cancellazione da pagare.
Che cosa succede in caso di inadempimento del mutuatario?
In generale, dopo tre o quattro rate insolute, il fideiussore paga il mutuante. Nello stesso tempo si mette in contatto con il mutuatario al fine di trovare soluzioni bonarie. Il fideiussore privilegia quindi la rinegoziazione delle scadenze del credito rispetto a un pignoramento immediato dei beni. Tuttavia, se non è possibile alcuna via d’uscita, l’istituto fideiussore avvia una procedura di pignoramento per soddisfarsi sul prezzo di vendita del bene. Questo meccanismo è estremamente oneroso per il mutuatario.