Per aumentare le proprie entrate o integrare la pensione, la vendita con rendita vitalizia permette al proprietario di un bene immobile (casa, appartamento o altro) di venderlo in cambio del versamento da parte dell’acquirente di una rendita a vita ed eventualmente di un capitale (si parla di bouquet).
Che cos’è il vitalizio immobiliare?
La vendita con rendita vitalizia consiste nella vendita di un bene immobile da parte di un proprietario (il creditore della rendita: colui che la riceve) a un acquirente (detto debitore della rendita, colui che la deve), il quale gli verserà il prezzo sotto forma di rendita. Tale rendita è detta "vitalizia" perché si estinguerà il giorno della morte del creditore della rendita.
Vitalizio occupato o vitalizio libero?
È possibile, e anzi frequente, che il venditore continui a occupare la propria abitazione fino alla morte. Si parla allora di vitalizio occupato.
Al contrario del vitalizio occupato, il vitalizio libero permette all’acquirente di abitare immediatamente nell’immobile fin dalla firma della vendita. Quanto al venditore, non deve più preoccuparsi del pagamento dell’imposta fondiaria, dell’imposta sull’abitazione (se non è la sua abitazione principale) e delle eventuali spese condominiali.
In caso di vendita da parte di una coppia, è possibile prevedere la reversibilità della rendita a favore del superstite.
Il pagamento del prezzo: rendita e bouquet
In un certo senso il venditore fa credito all’acquirente, o per una parte del prezzo se l’acquirente versa una somma in contanti detta "bouquet", oppure per la totalità del prezzo se non vi è bouquet.
Il notaio iscrive del resto un’ipoteca detta "ipoteca legale del venditore" sul bene venduto, il che permette a quest’ultimo di recuperare il proprio bene in caso di mancato pagamento della rendita da parte dell’acquirente. L’acquirente estinguerà dunque il proprio debito verso il venditore mediante rate (mensili, trimestrali o altro), il cui numero non è noto in anticipo (poiché dipende dalla durata della vita del creditore della rendita). L’acquirente versa infatti la rendita al venditore fino alla morte di quest’ultimo.
L’alea, elemento essenziale
La vendita con rendita vitalizia è un gioco d’azzardo che può avvantaggiare il venditore o l’acquirente, oppure risultare neutra. Tutto dipenderà dalla durata della vita del venditore.
La data della morte del venditore, vicina o lontana, rappresenta un rischio sia per il venditore, che può morire rapidamente e dunque non godere molto della propria rendita, sia per l’acquirente, che può trovarsi a pagare la rendita più a lungo di quanto immaginasse se il venditore ha una longevità eccezionale. Questo rischio, giuridicamente chiamato "alea", è essenziale e obbligatorio per la validità di questo tipo di contratto. Il giudice annulla la vendita con rendita vitalizia nella quale l’alea non esiste (ad esempio: se il venditore è malato al giorno della vendita e muore rapidamente della propria malattia, cioè entro i 20 giorni successivi alla firma dell’atto).
Vendita con rendita vitalizia e successione
Gli eventuali eredi del venditore non erediteranno questo bene, poiché esso non fa più parte del suo patrimonio. La decisione di vendere con rendita vitalizia, il più delle volte motivata dalla necessità di mettersi al riparo dal bisogno, è talvolta mal compresa dalla cerchia familiare.
Vitalizio: buona o cattiva idea?
Che cos’è una vendita con rendita vitalizia? Come si calcola la rendita? Vitalizio libero o occupato? Quali sono i diritti e i doveri di ciascuno in una vendita con rendita vitalizia? Non esitate a incontrare il vostro notaio prima di ogni decisione.
Acquisto con rendita vitalizia: calcolo della rata
Se il numero delle rate non è noto in anticipo, l’importo delle rate del primo anno è invece fissato fin dall’inizio nell’atto notarile.
Esso è calcolato tenendo conto al tempo stesso:
- del valore del bene venduto,
- del fatto che il bene sia libero o occupato,
- dell’importo dell’eventuale versamento in contanti (il bouquet),
- dell’età del o dei venditori.
In seguito la rendita è rivalutata ogni anno, il più delle volte in funzione della variazione dell’indice del costo di costruzione. A determinate condizioni può essere adottato un altro indice.
Vitalizio e imposta sul reddito
Una parte delle rendite vitalizie a titolo oneroso è soggetta all’imposta sul reddito.
Tale parte varia secondo l’età del creditore della rendita al momento del 1° versamento.
La quota imponibile è la seguente:
Più il venditore è anziano, meno la sua rendita sarà imponibile.
• se il venditore ha meno di 50 anni al giorno del primo versamento della rendita, il 70 % della rendita sarà imponibile;
• se il venditore ha tra i 50 e i 59 anni, il 50 % della rendita sarà imponibile;
• se il venditore ha tra i 60 e i 69 anni, il 40 % della rendita sarà imponibile;
• se il venditore ha più di 69 anni, il 30 % della rendita sarà imponibile.
Plusvalenza immobiliare e vendita con rendita vitalizia
Il regime dell’imposta sulla plusvalenza è lo stesso di una vendita ordinaria: in particolare, se vendete la vostra abitazione principale sarete totalmente esenti.
Dopo la vendita, come si ripartiscono le spese?
Non appena la vendita è firmata dal notaio, il bene non fa più parte del patrimonio del venditore, che non ne avrà più l’onere totale. L’atto notarile prevede, a seconda che il bene sia stato venduto occupato o libero, chi pagherà i piccoli e i grandi lavori, le imposte fondiarie e quelle sull’abitazione.
CERTIVIA: un fondo di gestione dedicato al vitalizio
Il 9 settembre 2014 la Caisse des Dépôts ha lanciato il fondo CERTIVIA, dedicato all’acquisizione e alla gestione di beni immobili con rendita vitalizia, in collaborazione con il Consiglio superiore del notariato.