Spese notarili ridotte all’acquisto di un immobile nuovo

Al momento di un acquisto immobiliare, l’acquirente deve farsi carico delle spese di acquisto. Esse comprendono la remunerazione del notaio che redige l’atto di vendita nonché imposte e tasse dovute principalmente al dipartimento.
Nell’usato queste spese di acquisto rappresentano circa il 7-8 % del prezzo di vendita. Nel nuovo, le spese di acquisto rappresentano soltanto il 2-3 % del prezzo di vendita. Si parla di "spese di acquisto ridotte" o, impropriamente, di "spese notarili ridotte".

Le spese di acquisto (spesso chiamate, a torto, « spese notarili ») sono in linea di principio pagate dall’acquirente al momento dell’acquisto di un bene immobile. Rappresentano tra il 7 e l’8 % del prezzo nell’usato e tra il 2 e il 3 % nel nuovo, a determinate condizioni. Esse comprendono:

• Le competenze : remunerazione regolamentata del notaio per la redazione dell’atto, consulenza inclusa. Tali competenze sono soggette a IVA.
• Le formalità: costo di alcuni adempimenti amministrativi legati in particolare alla registrazione, alla pubblicità immobiliare, ecc. Anche il loro costo è regolamentato.
• Gli esborsi: somme pagate dal notaio per conto del cliente e destinate a remunerare i diversi soggetti (geometra, amministratore di condominio) che concorrono alla realizzazione dell’atto mediante l’ottenimento dei documenti necessari.
• Le imposte e tasse, che sono riscosse dal notaio ma versate all’ufficio fiscale del registro:
  • le imposte di trasferimento a titolo oneroso o imposta di pubblicità immobiliare (consistente nella doppia formalità della registrazione e della pubblicazione nel registro immobiliare): l’aliquota ordinaria per l’usato è del 5,81 % e del 6,32 % tra aprile 2025 e marzo 2028, mentre l’aliquota ridotta nel nuovo è dello 0,71 %.
  • Il contributo di sicurezza immobiliare (0,10 %)
  • L’IVA sulle competenze del notaio ed eventualmente sul bene immobile.
    

Aliquota ridotta dell’imposta di pubblicità immobiliare

• L’aliquota ordinaria dell’imposta di pubblicità immobiliare (TPF) è del:
  • 6,32 % nella maggior parte dei dipartimenti per le vendite concluse tra il 1º aprile 2025 e il 31 marzo 2028 (esclusi i primi acquirenti)
  • 5,81 % per le altre vendite.
    Per saperne di più, vedete il nostro articolo sulle spese notarili e di acquisto.
• Alcune vendite beneficiano di un’aliquota ridotta dell’imposta di pubblicità immobiliare pari allo 0,715 %.
  

Questa aliquota ridotta diminuisce quindi le spese di acquisto, che rappresentano allora tra il 2 e il 3 % del prezzo di vendita (invece del 7-8 % con l’aliquota ordinaria).

Nessuna riduzione della remunerazione del notaio

Attenzione: le « spese notarili ridotte » non riguardano quindi le competenze del notaio, le formalità e gli esborsi, che sono fissati dal Codice del commercio francese e non variano in funzione dell’anzianità dell’immobile acquistato.

Da sapere: tuttavia, le competenze del notaio non possono superare il 10 % del prezzo di vendita e ammontano a un minimo di 90 euro (C. Comm., art. R444-9).

Per saperne di più, leggete il nostro articolo sulla remunerazione del notaio.

Vendite di immobili nuovi o di terreni edificabili soggette di diritto a IVA

Le imposte di vendita saranno ridotte di diritto all’aliquota dello 0,71 % (CGI, art. 1594F quinquies, A) alla duplice condizione che:

• La vendita sia soggetta di diritto a IVA sul prezzo totale

Ciò significa che il venditore deve essere un soggetto passivo IVA (costruttore, promotore, operatore immobiliare...). L’acquirente dovrà quindi versare questa imposta supplementare ma, per compensazione, beneficerà di un’aliquota ridotta dell’imposta di pubblicità immobiliare.
L’aliquota IVA è del 20 % ma potrà essere ridotta al 5,5 % in alcune ipotesi (in particolare in caso di acquisto o costruzione dell’abitazione principale situata in determinate zone).

• La vendita riguardi un immobile nuovo o un terreno edificabile

Ai sensi fiscali del termine (CGI art. 257, I.-2. 2 2°) sono considerati immobili nuovi gli immobili ultimati da non più di cinque anni, che risultino:

• da una nuova costruzione oppure
• da una sopraelevazione oppure
• da una ristrutturazione che riporta allo stato di nuovo
  • o la maggior parte delle fondazioni;
  • o la maggior parte degli elementi diversi dalle fondazioni che determinano la resistenza e la rigidità dell’opera;
  • o la maggior parte della consistenza delle facciate, escluso il rifacimento dell’intonaco;
  • o l’insieme degli elementi di finitura elencati con decreto del Consiglio di Stato, in una proporzione fissata da tale decreto che non può essere inferiore alla metà per ciascuno di essi.
    

Ai sensi fiscali del termine (CGI, art. 257, I, 2, 1°) sono considerati terreni edificabili i terreni sui quali possono essere autorizzate costruzioni in applicazione di un piano urbanistico locale, di un altro documento urbanistico che ne fa le veci, di una carta comunale o dell’articolo L. 111-3 del Codice dell’urbanistica francese

L’aliquota ridotta si applica quindi:

• alle vendite in stato futuro di completamento (VEFA), cioè alle vendite « su piano »,
• agli acquisti di alloggi ultimati di recente (da meno di 5 anni) e non ancora abitati,
• agli acquisti di immobili ristrutturati con lavori pesanti equivalenti a una ricostruzione
• agli acquisti di terreni edificabili.

Altri casi di spese ridotte

Esistono altre ipotesi di riduzione dell’aliquota dell’imposta di pubblicità immobiliare allo 0,71 %. Si tratta in particolare degli acquisti di immobili rurali da parte degli affittuari (CGI, art. 1594F quinquies, D-I) o della vendita allo Stato di terreni classificati.