Ricorrere a un finanziamento esterno per acquistare un bene immobile a uso abitativo è un’operazione frequente che presenta comunque dei rischi per il mutuatario. Per tutelare questo consumatore, la vendita è sempre conclusa sotto la condizione sospensiva dell’ottenimento del finanziamento.
Quali sono le condizioni da soddisfare per beneficiare di questa tutela?
Buono a sapersi : questa misura fa parte di un dispositivo più ampio di tutela dell’acquirente, che comprende anche obblighi informativi rafforzati, un termine di riflessione o di recesso a favore dell’acquirente…
In applicazione delle disposizioni del Codice del consumo francese, e in particolare degli articoli L313-1 e L313-41, il contratto di vendita è concluso sotto la condizione sospensiva dell’ottenimento del mutuo quando ricorrono le seguenti condizioni:
- il mutuatario deve necessariamente agire al di fuori della propria attività professionale. Può trattarsi di una persona fisica o giuridica (società, associazione…);
- il mutuo deve essere concesso da una persona fisica o giuridica nell’ambito della propria attività professionale o commerciale. Si tratta principalmente degli istituti bancari;
- il prestito deve servire a finanziare l’acquisto di un bene immobile a uso abitativo, inteso in senso ampio: sono contemplati gli immobili edificati, alcuni diritti sociali e i terreni (Cod. cons. francese, art. L 313-1);
- il bene acquistato deve essere a uso abitativo o misto (professionale e abitativo).
La condizione sospensiva è di ordine pubblico. L’acquirente non può rinunciarvi in anticipo.
Buono a sapersi: quando le condizioni non sono soddisfatte — ad esempio se i fondi sono prestati da un privato — la condizione sospensiva non è obbligatoria, ma le parti possono prevederla convenzionalmente
In che cosa consiste questa tutela?
Quando decide di ricorrere a un mutuo, la firma dell’atto definitivo di vendita può intervenire soltanto se l’acquirente ha ottenuto il proprio finanziamento. Se non lo ottiene, la promessa o il preliminare di vendita cessa, liberando così l’acquirente e il venditore dai rispettivi impegni.
Che cosa significa « ottenere » il mutuo?
Non esiste una definizione legislativa. I tribunali ritengono che la condizione sia avverata quando l’acquirente presenta un’offerta ricevuta da un istituto di credito, ferma e senza riserve, corrispondente alle caratteristiche del finanziamento indicate nella promessa (Cass. civ. 1ª, 9 dic. 1992, n. 91-12.498). Poco importa che egli la accetti o meno.
Attenzione: nel precontratto figura spesso un termine per dimostrare l’ottenimento o il rifiuto del mutuo.
Quali sono gli effetti dell’ottenimento del mutuo?
Quando il mutuo è stato ottenuto, la condizione è avverata e la vendita può in linea di principio essere perfezionata.
Se si tratta di una promessa unilaterale, l’acquirente può ancora decidere se esercitare o meno l’opzione. Se si tratta di un preliminare, venditore e acquirente sono vincolati.
Buono a sapersi : se l’acquirente si ritira dopo aver ottenuto il mutuo, anche se non lo ha accettato (e a condizione che siano soddisfatte anche le altre condizioni), il venditore può allora chiedere l’esecuzione forzata della vendita o la risoluzione giudiziale ed eventualmente il risarcimento del danno.
Che cosa accade se il mutuo non è stato ottenuto?
Quando l’acquirente non ha ottenuto il proprio finanziamento, la vendita non può essere perfezionata perché è caducata. La soluzione è la stessa se il mutuo è ottenuto dopo la data stabilita.
Di conseguenza, tutte le somme che l’acquirente ha versato per conto del venditore devono essergli immediatamente e integralmente restituite (Cod. cons. francese, art. L 313-41). A decorrere dal 15° giorno successivo alla richiesta di rimborso, le somme producono interessi al tasso legale maggiorato della metà (Cod. cons. francese, art. L 341-35).
Buono a sapersi : se l’acquirente è in mala fede e il rifiuto del mutuo gli è imputabile (ad es. se la domanda è indirizzata all’istituto bancario poco prima della data ultima prevista nel precontratto, o addirittura dopo tale data), la condizione sospensiva è considerata avverata (Cod. civ. francese, art. 1304-3) e la vendita valida.
Se il venditore contesta la restituzione delle somme, il notaio che le detiene non può prendere posizione e restituirle senza incorrere nella propria responsabilità. Deve ottenere l’accordo di entrambe le parti. Soltanto un giudice, adito dal venditore o dall’acquirente, potrà decidere.