Espatrio, seconda casa, investimento… L'investimento immobiliare in Europa resta un'operazione complessa. Essa mette in gioco regole di diritto francese e di diritto internazionale.
È rischioso acquistare un immobile in Europa?
La moneta unica e la libera circolazione delle persone, dei beni e dei capitali facilitano oggi l’acquisto immobiliare al di là dei nostri confini. Ma questo tipo di acquisto resta complesso. L’Europa è una zona sicura sul piano economico e politico, ma esistono differenze di legislazione tra i vari Paesi.
Acquistare un immobile in tali condizioni può sollevare importanti problemi di diritto internazionale: è la ragione per cui i notai si battono per la costruzione di un’Europa giuridica.
Acquisto in Europa: quali sono i principali aspetti da considerare?
È indispensabile preparare bene il proprio progetto per valutare i vantaggi e gli svantaggi di un’operazione del genere:
• costo finanziario (in particolare tenendo conto del tasso di cambio in caso di acquisto fuori dalla zona euro),
• adempimenti amministrativi e giuridici,
• fiscalità applicabile, in particolare in caso di locazione dell’immobile o di rivendita con plusvalenza,
• valutazione dei rischi in caso di rivendita o di decesso, ecc...
Acquisto immobiliare in Europa: quale legge applicabile?
Di fronte a un acquisto internazionale, più leggi possono trovare applicazione. Per determinare la legge applicabile occorre fare riferimento alle norme di diritto internazionale privato e, in Europa, al Regolamento europeo Roma I del 17 giugno 2008.
In applicazione di tale testo, la legge applicabile alle regole di merito del contratto di vendita sarà:
• la legge scelta dalle parti, in qualsiasi momento e in modo esplicito o tacito (Reg. Roma I, art. 3, 1°);
• in mancanza di scelta, la legge del luogo in cui si trova l’immobile (Reg. Roma I, art. 4, 1°), nella fattispecie la legge francese.
La legge scelta o designata determinerà allora:
• le regole di formazione del contratto di vendita (Reg. Roma I, art. 10),
• gli effetti del contratto (Reg. Roma I, art. 12),
• il pagamento del prezzo (momento, data e luogo, Reg. Roma I, art. 12). Se la legge designata è quella francese, occorrerà applicare l’articolo 1343-3 del Codice civile francese: “il pagamento in Francia di un’obbligazione pecuniaria si effettua in euro. Tuttavia, il pagamento può avvenire in un’altra valuta se l’obbligazione così espressa deriva da un’operazione di carattere internazionale”
Le condizioni di forma del contratto di vendita sono determinate:
• se le due parti si trovano nello stesso Paese: dalla legge del luogo di conclusione (nella fattispecie la Francia) o dalla legge che disciplina il merito (Reg. Roma I, art. 11).
• se le parti non si trovano nello stesso Paese: dalla legge che disciplina il merito, dalla legge della residenza abituale di una delle parti o dalla legge di uno dei Paesi in cui le parti si trovano (Reg. Roma I, art. 11).
Immobile in Europa: quale notaio?
Ogni Paese ha regole proprie. In Svezia, per esempio, la transazione è effettuata dall’agente immobiliare. In altri Paesi occorrerà talvolta rivolgersi a un notaio o a un avvocato locale.
Per questo motivo, prima di decidere di acquistare, è essenziale rivolgersi al consolato francese e ad associazioni presenti sul posto, come l’Alliance française locale, per ottenere informazioni pratiche. Occorre trovare un consulente locale che parli francese e, se necessario, un traduttore.
In linea di principio un notaio francese può ricevere un atto di vendita relativo a un immobile situato all’estero. Tuttavia alcune legislazioni europee attribuiscono ai pubblici ufficiali del proprio Paese un monopolio (per esempio la Svizzera). Allo stesso modo, per ragioni fiscali (una doppia imposizione, per esempio), amministrative o bancarie, il notaio francese si asterrà dal redigere l’atto.
Da sapere: EUFides è una piattaforma di scambio sicuro – o cloud – che consente ai notai di lavorare con i colleghi stranieri su transazioni immobiliari transfrontaliere. Questo strumento è stato creato su iniziativa del Consiglio dei notariati dell’Unione europea (CNUE), organismo ufficiale e rappresentativo della professione notarile presso le istituzioni europee.
Immobile in Europa: come finanziare l’acquisto?
È del tutto possibile ottenere un mutuo in Francia per un acquisto immobiliare all’estero. Resta però da risolvere la questione della garanzia. Difficilmente una banca francese concederà un mutuo assistito da un’ipoteca sull’immobile situato all’estero.
Per questo il mutuatario dovrà proporre una garanzia su un bene situato in Francia oppure, per esempio, un pegno su un’assicurazione sulla vita. Può anche risultare più semplice indebitarsi direttamente all’estero. Ma anche in questo caso la prudenza è d’obbligo.
Acquisto di un immobile in Europa: quale impatto per il coniuge o gli eredi?
Questi acquisti possono porre importanti problemi di diritto internazionale privato. È essenziale parlarne con il proprio notaio alla luce della propria situazione familiare. In Inghilterra, per esempio, il regime patrimoniale della comunione dei beni non esiste per i coniugi. Ogni acquisto in coppia avverrà quindi in comunione pro indiviso.
Allo stesso modo, è essenziale interrogarsi sulla sorte successoria di questo bene in caso di decesso e sull’opportunità di redigere un testamento.
Per saperne di più, consultate i nostri articoli sulle successioni internazionali.