Comunione: acquisto in comunione e regime della comunione

La comunione pro indiviso è la situazione giuridica in cui due o più persone sono proprietarie insieme di uno stesso bene. A priori essa consente un finanziamento, una manutenzione e una gestione più agevoli.

La comunione pro indiviso appare come la soluzione più semplice per acquistare un bene in più persone.

Naturalmente non è l’unica (è possibile optare per formule più specifiche come la SCI, per esempio), ma è di gran lunga la meno vincolante. Si applica in mancanza della scelta di un’altra forma di acquisto.

Ciascun acquirente è proprietario del bene in misura pari al proprio contributo finanziario al momento dell’acquisto (30/70, 40/60, 50/50, ecc.), senza che la sua quota sia materialmente individuata.

L’acquisto in comunione pro indiviso presenta quindi una grande semplicità, almeno all’inizio, in particolare per i conviventi o per le coppie legate da PACS che desiderano acquistare insieme la propria abitazione.

Qual è l’interesse di acquistare in comunione pro indiviso? Come si calcolano le proporzioni/quote di acquisto? Occorre precisare nell’atto gli apporti personali?

La convivenza di fatto è la situazione in cui due persone che formano una coppia scelgono di vivere insieme, senza essere sposate né legate da un PACS.
Dal punto di vista giuridico i conviventi sono considerati estranei l’uno rispetto all’altro e nessuna protezione è prevista dalla legge in caso di separazione o di decesso di uno di essi.

Alcune precauzioni sono quindi necessarie, in particolare quando la coppia intende acquistare un’abitazione.
In occasione di un acquisto immobiliare, infatti, i conviventi sono in linea di principio soggetti al regime della comunione pro indiviso: ciascuno diventa proprietario in proporzione al proprio apporto (50 %/50 %, 64 %/36 %, per esempio…).

Tuttavia, e qualunque sia la proporzione detenuta da ciascuno, alcune decisioni relative al bene immobile devono essere prese all’unanimità.

Difficoltà possono inoltre sorgere in caso di separazione o di decesso di uno dei membri della coppia.

Quali precauzioni prendere al momento dell’acquisto?

Per varie ragioni può accadere che uno dei conviventi finanzi la propria quota nonché in tutto o in parte quella che il compagno o la compagna avrebbe dovuto pagare.

Questa situazione può restare senza conseguenze finché la coppia vive in armonia, ma può anche sfociare in grandi difficoltà in caso di separazione o di rivendita del bene.

Il partner che ha rimborsato il mutuo bancario in proporzioni superiori alla propria quota o che ha finanziato da solo dei lavori sul bene deve infatti fornire la prova del proprio credito.

In assenza di accordo tra i conviventi, soltanto il giudice ordinario sarà competente a dirimere la questione.

Per anticipare tali difficoltà è quindi vivamente consigliato indicare con precisione nell’atto di acquisto il finanziamento reale di ciascuno e far corrispondere a tale finanziamento le quote di proprietà, al fine di evitare gli eventuali conflitti che possono sorgere in caso di separazione o di rivendita.

Che cosa succede in caso di separazione della coppia?

Se la coppia decide di separarsi, sono allora possibili diverse soluzioni:

• i partner decidono di vendere insieme il bene immobile a un terzo e si ripartiscono il prezzo di vendita in proporzione ai rispettivi diritti;
• uno dei partner riacquista la quota dell’altro per diventare unico proprietario del bene;
• una delle parti non vuole vendere, ma non desidera nemmeno riacquistare la quota dell’altro comunista: il ricorso al giudice è allora indispensabile. Quest’ultimo può arrivare a ordinare la vendita per aggiudicazione in caso di disaccordo, poiché l’articolo 815 del Codice civile francese dispone che « nessuno può essere costretto a rimanere nella comunione ».

Che cosa succede in caso di decesso di uno dei conviventi?

In caso di decesso, il convivente superstite non ha alcuna vocazione successoria e non può ereditare (in assenza di disposizioni testamentarie a suo favore).

La frazione del bene detenuta dal defunto sarà quindi trasmessa ai suoi eredi: i figli o, in mancanza, i genitori, i fratelli e le sorelle, ecc. Il convivente superstite si ritrova allora in comunione pro indiviso con gli eredi del defunto.
Per evitare una simile situazione, ciascun convivente può redigere un testamento a favore dell’altro e legargli la propria quota del bene.

Occorre tuttavia tenere presenti due punti di attenzione:

• la fiscalità successoria è estremamente sfavorevole tra conviventi: essendo considerati estranei, l’aliquota d’imposta è fissata al 60 % dopo una franchigia di 1594 €.
• in presenza di figli, la parte che può essere trasmessa per testamento al convivente superstite è limitata alla quota disponibile, cioè la porzione del patrimonio di cui il defunto può liberamente disporre per legato, senza pregiudicare la legittima dei propri figli.

Per questo motivo la coppia può prevedere, al momento dell’acquisto del bene, una convenzione di comunione contenente una clausola di riacquisto prioritario della quota del convivente deceduto.

Una volta acquistato il bene, ciascuno dei proprietari (detto comunista) ha diritti sulla totalità del bene. Le decisioni più importanti devono essere prese all’unanimità (salvo eccezioni). Il che, in caso di disaccordo, può rapidamente portare a situazioni di stallo.

Inoltre ciascun comunista è tenuto a pagare i debiti della comunione (imposte o lavori sull’abitazione, per esempio) in proporzione alla propria quota. È dunque fondamentale valutare bene i rischi di dissenso prima dell’acquisto.

Infine il regime della comunione pro indiviso è provvisorio. La legge pone come principio che « nessuno può essere costretto a rimanere nella comunione ». Ai comunisti si offrono tre soluzioni:
- uno dei comunisti può mettere in vendita la propria quota e gli altri non possono opporvisi. Essi dispongono tuttavia di un diritto di prelazione sulla quota ceduta.
- I comunisti possono decidere all’unanimità di vendere il bene a un terzo. In mancanza di accordo, la vendita può, a determinate condizioni, avvenire con la maggioranza dei due terzi dei diritti indivisi (C. civ. art. 815-5-1).
- Uno di essi può in qualsiasi momento chiedere la divisione (C. civ. art. 815).

Questa situazione non è priva di rischi; è meglio anticiparla con una convenzione di comunione.

La convenzione di comunione

È possibile correggere questa situazione di insicurezza grazie alla firma di una convenzione di comunione.

A pena di nullità, tale convenzione deve essere redatta per iscritto, elencare i beni indivisi e precisare i diritti di ciascun comunista. Quando riguarda un bene immobile, deve inoltre essere redatta da un notaio e formare oggetto di pubblicazione presso l’ufficio della pubblicità immobiliare.

Può essere conclusa per una durata determinata (cinque anni al massimo). Alla scadenza i comunisti restano liberi di rinnovarla.

La convenzione di comunione ha lo scopo di organizzare la gestione della comunione e di fissarne le regole del gioco. I comunisti possono disciplinare la ripartizione delle proprie spese, nominare un amministratore (scelto o meno tra di loro), stabilire l’importo di un’indennità di occupazione (se uno di essi occupa da solo il bene, per esempio), ecc.

Quando la convenzione è conclusa a tempo indeterminato, la divisione può essere chiesta, purché non lo si faccia in mala fede (volontà di nuocere agli altri comunisti) o in un momento inopportuno (periodo economicamente sfavorevole alla divisione).

La comunione pro indiviso non è sempre una situazione scelta. Può essere subita, per esempio in occasione di un decesso, in attesa della divisione dei beni di una successione (comunione ereditaria), oppure al momento dello scioglimento di una comunione coniugale in occasione di un divorzio (comunione post-coniugale).

Ma, che sia costituita in modo volontario o involontario, la comunione pro indiviso resta soggetta alle stesse regole. Non esitate a rivolgervi al vostro notaio per conoscerne tutti i risvolti.