Calcolare una plusvalenza immobiliare

La plusvalenza immobiliare è pari alla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto o il valore dichiarato, quando il bene è stato ricevuto per donazione o successione. Prima di vendere è meglio conoscere con precisione il trattamento che sarà riservato alle proprie plusvalenze immobiliari. La plusvalenza realizzata al momento della vendita di un bene immobile può infatti essere assoggettata all’imposta sul reddito e ai prelievi sociali. Alcune cessioni possono tuttavia rientrare nell’ambito di un’esenzione.

Le plusvalenze immobiliari sono assoggettate all’imposta sul reddito e ai prelievi sociali quando sono realizzate in occasione di una cessione a titolo oneroso di un bene immobile (edificato o non edificato) o di un diritto relativo a un immobile (usufrutti, nuda proprietà...), vale a dire nelle seguenti operazioni:
• vendita di un bene immobile (appartamento, casa, terreno),
• vendita dei diritti connessi a un bene immobile (usufrutto, servitù),
• vendita per il tramite di una società civile immobiliare (SCI) non assoggettata all’imposta sulle società (IS) o di un fondo di investimento immobiliare,
• permuta di beni, divisione o conferimento in società.

Base di calcolo della plusvalenza immobiliare

La plusvalenza è calcolata per differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto. Prima di essere tassata, può essere ridotta di un abbattimento per durata di possesso (oltre i 5 anni di possesso).

Prezzo di cessione (vendita)

Conformemente alle disposizioni dell’articolo 150 VA del Codice generale delle imposte francese (CGI), il prezzo di cessione da considerare è il prezzo reale quale stipulato nell’atto, e ciò indipendentemente dalle sue modalità di pagamento. Il prezzo di cessione è ridotto, dietro giustificativi, dell’importo dell’imposta sul valore aggiunto versata e delle spese, definite con decreto, sostenute dal venditore in occasione di tale cessione (in particolare spese versate a un intermediario, spese per le diagnosi...).

Prezzo di acquisizione (acquisto)

Per prezzo di vendita si intende il prezzo reale quale stipulato nell’atto.

Per prezzo di acquisizione si intende:

• se il bene è stato ricevuto per donazione o successione, il valore venale dichiarato. Esso è maggiorato delle spese effettive (compenso del notaio) e delle imposte di trasferimento a titolo gratuito, se queste sono state sostenute dal donatario o dall’erede.

• se il bene è stato acquistato, il prezzo reale quale stipulato nell’atto. Esso è maggiorato in particolare degli oneri e delle indennità versate al venditore, delle spese di acquisizione, dell’importo dei lavori e degli oneri di urbanizzazione.

Maggiorazione del prezzo di acquisizione: le spese di acquisizione

Le spese di acquisizione comprendono gli oneri di registrazione e le spese notarili. Se non possono essere documentate, sono pari a un importo forfettario del 7,5 % del prezzo di acquisto.

Maggiorazione del prezzo di acquisizione: le spese per lavori

Il prezzo di acquisizione può essere maggiorato delle spese di costruzione, ricostruzione, ampliamento o miglioria, per il loro importo effettivo oppure per un importo forfettario.

Valutazione all’importo effettivo

A condizione che siano state sostenute dal venditore e realizzate da un’impresa, fatta salva la presentazione dei giustificativi (fatture soggette a IVA. Nota: i materiali e i lavori eseguiti dal proprietario stesso non sono più deducibili). Occorre inoltre che non siano già state prese in considerazione ai fini della determinazione dell’imposta sul reddito (in particolare come deduzione a titolo dei redditi fondiari) e che non abbiano il carattere di spese locative (CGI, art. 150 VB II, 4°).

I lavori presi in considerazione per la determinazione delle plusvalenze immobiliari sono definiti nello stesso modo di quelli presi in considerazione per la determinazione del reddito fondiario imponibile.
Possono essere considerate in maggiorazione del prezzo di acquisizione soltanto le spese realizzate dopo il completamento dell’immobile o dopo la sua acquisizione, se successiva.

In ogni caso, le spese di manutenzione e riparazione, comprese le grandi riparazioni, non figurano tra le spese computabili ai fini del calcolo della plusvalenza. Per tali spese si intendono quelle corrispondenti a lavori aventi per oggetto il mantenimento o il ripristino del buono stato di un immobile e la possibilità di un suo uso normale.

Le spese che vanno in maggiorazione del prezzo di acquisizione devono essere documentate (CGI, art. 150 VB II). I documenti che attestano i lavori sono tuttavia forniti solo su richiesta dell’amministrazione (CGI, all. II, art. 74 SI).

Valutazione forfettaria dei lavori

In alternativa, il venditore può maggiorare del 15 % il valore di acquisizione se è proprietario da più di 5 anni, in modo forfettario, senza dover dimostrare l’effettività dei lavori, l’importo dei lavori effettivamente realizzati o la propria impossibilità di fornire giustificativi (CGI, art. 150 VB II, 4°). Non occorre verificare se le spese per lavori siano già state prese in considerazione per la base imponibile dell’imposta sul reddito.

Il forfait del 15 % è una semplice facoltà per i contribuenti proprietari del proprio bene da più di cinque anni. Non si cumula con le spese effettivamente sostenute dal proprietario.

In mancanza della possibilità di documentare i lavori con fatture, può applicarsi senza giustificativi solo la maggiorazione forfettaria del 15 %, se il bene è posseduto da almeno cinque anni.

L’abbattimento per durata di possesso

Una volta valutata la plusvalenza, potrà essere applicato un abbattimento in funzione della durata di possesso del bene, che ridurrà la plusvalenza imponibile.

L’aliquota e la progressione dell’abbattimento per durata di possesso sono diverse a seconda che si determini la base imponibile ai fini dell’imposta sul reddito o dei prelievi sociali.

Consultare la scheda pratica sulla dichiarazione di una plusvalenza immobiliare

Così, la plusvalenza immobiliare è esente:

• dopo 22 anni di possesso ai fini dell’imposta sul reddito,
• dopo 30 anni di possesso ai fini dei prelievi sociali.

Gli anni di possesso sono computati dal giorno anniversario dell’acquisizione del bene (data di acquisto, data della donazione o data del decesso)

Abbattimenti eccezionali e temporanei del 60 % o dell’85 %: costruzione o demolizione-ricostruzione nell’ambito di un’operazione di riqualificazione (CGI art. 150 VE)

Le plusvalenze da cessione di beni immobili beneficiano di un abbattimento eccezionale quando la cessione riguarda:
• terreni edificabili o beni immobili edificati situati (per decreto) in zone geografiche caratterizzate da un forte squilibrio tra offerta e domanda di abitazioni. L’abbattimento è allora del 60 %;
• oppure beni immobili edificati situati nel perimetro di grandi operazioni urbanistiche, di operazioni di interesse nazionale o in un progetto di rivitalizzazione del territorio. L’abbattimento è allora del 75 %.

Nei 2 casi l’abbattimento si applica a condizione che:
• la promessa di vendita sia firmata tra il 1° gennaio 2024 e il 31 dicembre 2027;
• la vendita sia realizzata al più tardi entro il 31 dicembre del 2° anno successivo a quello nel corso del quale è stata firmata la promessa di vendita.
• l’acquirente (promotore immobiliare) si impegni a costruire o a demolire le costruzioni presenti sul terreno e a ricostruire uno o più immobili di abitazione collettivi entro quattro anni.

L’abbattimento può arrivare fino all’85 % quando il cessionario (l’acquirente) si impegna affinché la superficie abitabile delle abitazioni così realizzate sia destinata, fin dal completamento, per almeno il 50 % della superficie totale a edilizia sociale, ad abitazioni oggetto di una locazione reale solidale o ad abitazioni a canone intermedio.

L’abbattimento non si applica alle cessioni tra persone legate (vendita tra coniugi, conviventi uniti o meno da pacs, vendita da parte di una SCI a un socio, ecc.).

Aliquota dell’imposta sulla plusvalenza

La plusvalenza (quale ottenuta per differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto, ed eventualmente ridotta degli abbattimenti per durata di possesso) è tassata all’aliquota complessiva del 36,20 %, di cui:
• a titolo di imposta sul reddito all’aliquota forfettaria attuale del 19 %
• e a titolo di prelievi sociali all’aliquota attuale del 17,2 %,

Un’imposta complementare (dal 2 al 6 % secondo l’importo della plusvalenza dopo l’applicazione dell’abbattimento) si applica alle plusvalenze immobiliari, diverse da quelle su terreni edificabili, di importo superiore a 50 000 € (dopo l’abbattimento). Sono interessate le plusvalenze derivanti da cessioni realizzate dal 1° gennaio 2013.

Al momento della vendita di un bene immobile, il notaio calcola la plusvalenza imponibile, preleva l’importo dell’imposta dal prezzo di vendita ed effettua il pagamento dell’imposta sulla plusvalenza immobiliare presso gli uffici della pubblicità immobiliare del luogo in cui si trova il bene. Il venditore deve tuttavia indicare la plusvalenza anche nella propria dichiarazione dei redditi.

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Le plusvalenze immobiliari esenti da imposta

Le cessioni che sfuggono all’imposta sulle plusvalenze immobiliari sono elencate ai commi II e III dell’articolo 150 U del CGI.

Sono in particolare esenti:

• la vendita dell’abitazione principale e delle sue pertinenze immediate e necessarie cedute contestualmente o quasi contestualmente (CGI, art. 150 U-1° e 3°);
• la vendita di un diritto di sopraelevazione, alle condizioni dell’articolo 150 U II-9° CGI, fino al 31 dicembre 2027;
• la permuta di un bene nell’ambito di alcune operazioni di riordino fondiario (CGI, art. 150 U II-5°);
• la vendita di un bene a un ente incaricato dell’edilizia sociale (fino al 31 dicembre 2027);
• la vendita di un bene a un operatore privato che si impegna a realizzare (o completare) alloggi sociali entro un termine di 4 anni (fino al 31 dicembre 2027);
• la vendita di un’abitazione situata in Francia da parte di contribuenti non residenti, a determinate condizioni (CGI art. 150 U II-2°);
• le plusvalenze realizzate in occasione della vendita di beni per un prezzo inferiore o pari a 15 000 euro per una persona sola, 30 000 euro per una coppia sposata in comunione (CGI art. 150 U II-6°)
• quelle realizzate in occasione della vendita di un bene posseduto da più di 30 anni;
• la vendita di un bene in caso di sua espropriazione, a condizione di reimpiegare l’indennità nell’acquisizione (o nella costruzione) di uno o più immobili entro 12 mesi (CGI art. 150 U II-4°);
• la vendita da parte di un privato che ha esercitato il proprio diritto di rilascio a determinate condizioni e fatto salvo il reimpiego del prezzo di vendita nell’acquisizione (o nella costruzione, ricostruzione o ampliamento) di uno o più immobili entro 12 mesi (CGI art. 150 U II-4°);
• la vendita da parte di pensionati o invalidi di condizione modesta (12.679 € per la prima quota di quoziente familiare, maggiorati di 3.386 € per ogni mezza quota supplementare) (CGI art. 150 U III);
• la vendita da parte di una persona residente in una struttura sociale o socio-sanitaria di accoglienza per anziani o adulti con disabilità il cui reddito fiscale di riferimento sia pari o inferiore a 25 839 € per la prima quota di quoziente familiare, per una cessione effettuata nel 2020, se la cessione interviene entro un termine inferiore a 2 anni dall’ingresso nella struttura (CGI, art. 150 U II-1°ter).
• Il contribuente che non è proprietario della propria abitazione principale può beneficiare di un’esenzione delle plusvalenze realizzate in occasione della prima cessione di un’abitazione, a determinate condizioni:
  • il cedente non è stato proprietario della propria abitazione principale, direttamente o per interposta persona, nel corso dei quattro anni precedenti la cessione (CGI, art. 150 U II, 1°bis);
  • il cedente deve procedere al reimpiego del prezzo di cessione « entro un termine di ventiquattro mesi dalla cessione, in vista dell’acquisizione o della costruzione di un’abitazione che destini, fin dal suo completamento o dalla sua acquisizione se successiva, alla propria abitazione principale » (CGI, art. 150 U II, 1° bis, co. 2 in limine).
    

In caso di inosservanza di una di queste condizioni, l’esenzione è revocata per l’anno dell’inosservanza (CGI, art. 150 U II, 1° bis, co. 2 - in fine).

Per maggiori informazioni sulle plusvalenze immobiliari, consultate il Bollettino ufficiale delle finanze pubbliche francese.