Acquistare su carta: la VEFA (vendita di cosa futura)

La maggior parte degli alloggi nuovi (appartamenti o case) è venduta prima della costruzione o prima del completamento. Si tratta allora di una vendita in stato futuro di completamento (VEFA), detta anche acquisto su piano.

Questo contratto di vendita è quello con cui il venditore (spesso un promotore immobiliare) si impegna a edificare il bene venduto e a
trasferire immediatamente all’acquirente diritti sul suolo nonché la proprietà delle costruzioni esistenti. Le opere future diventeranno proprietà dell’acquirente man mano che vengono costruite e l’acquirente sarà tenuto a pagarne il prezzo in base all’avanzamento dei lavori (art. 1601-3 C. civ.).

La VEFA presenta alcuni vantaggi, quali spese notarili ridotte.

Da sapere: esiste anche la VEFA inversa (art. L. 433-2 del Codice della costruzione e dell’abitazione francese). Essa consiste nella vendita di alloggi liberi da parte di un ente di edilizia residenziale pubblica (HLM) a un privato, quando tali alloggi fanno parte di un programma di costruzione composto in maggioranza da alloggi sociali, entro il limite del 30 % di tale programma. Lo scopo di questa operazione è sviluppare il mix sociale.

La vendita di immobile da costruire è quella con cui il venditore si obbliga a edificare un immobile entro un termine determinato dal contratto (C. civ. artt. da 1601-1 a 1601-4 e CCH artt. da L261-1 a L263-3 e da R 261-1 a R 261-33).

La vendita di un bene immobile da costruire può assumere due forme:

• Vendita a termine, che opera il trasferimento della proprietà, la consegna e il pagamento del prezzo al completamento della costruzione (artt. L. 261-1 e ss. CCH);
• Vendita in stato futuro di completamento (VEFA), che opera il trasferimento progressivo della proprietà e pagamenti scaglionati (art. L261-3 CCH).
  

Nell’ambito di una VEFA, l’acquirente diventa proprietario del terreno e delle eventuali costruzioni già realizzate il giorno della vendita. Le opere future diventano di sua proprietà man mano che vengono eseguite. In contropartita, l’acquirente è tenuto a pagarne il prezzo in base all’avanzamento dei lavori.

La vendita di immobile da costruire può rientrare nel settore libero o nel settore protetto, che obbediscono a regole diverse.

La vendita in stato futuro di completamento rientra nel settore protetto (art. L 621-10 CCH) quando:

• la vendita riguarda un immobile o una parte di immobile a uso abitativo o a uso professionale e abitativo
• e il contratto obbliga l’acquirente a effettuare versamenti prima del completamento della costruzione.

Lo statuto della vendita nel settore protetto è di ordine pubblico (non vi si può derogare per contratto) e prevede regole specifiche riguardanti il precontratto, la conclusione e il contratto stesso, le garanzie di completamento, le modalità di pagamento del prezzo, la garanzia per i vizi di costruzione…

Al contrario, il settore libero comprende tutti gli altri immobili (uso commerciale, professionale o a uffici) e non è soggetto ad alcuna forma o regola particolare. Il contratto preliminare non è obbligatorio.

Il contratto preliminare, detto anche contratto di prenotazione, è un precontratto specifico della vendita in stato futuro di completamento (VEFA).

La vendita in VEFA non è obbligatoriamente preceduta da un precontratto, salvo che l’acquirente si riservi l’esecuzione di determinati lavori. Nel settore protetto, invece, è l’unico precontratto autorizzato (artt. L 261-15 e R261-25 e ss. del CCH).

In tale contratto il promotore si impegna a riservare un alloggio nuovo al cliente se il programma di costruzione si realizza. In contropartita, il futuro acquirente versa un deposito a titolo di garanzia. Non si tratta quindi di una promessa di vendita. Questo contratto è firmato per scrittura privata tra il promotore e l’acquirente.

Attenzione alla pubblicità! Le brochure commerciali realizzate dai promotori non hanno alcun valore contrattuale. Conta soltanto il contenuto del contratto di prenotazione.

Il contratto preliminare è rigorosamente disciplinato nel settore protetto, al fine di proteggere il prenotante.

Deve obbligatoriamente essere redatto per iscritto (CCH art. R261-27).
Deve inoltre indicare, come minimo e a pena di nullità (CCH R261-25 e R261-26):
• la superficie abitabile approssimativa dell’alloggio;
• il numero dei vani principali;
• l’elencazione dei locali di servizio, delle pertinenze e dei disimpegni;
• la collocazione nell’immobile o nella lottizzazione;
• la qualità della costruzione, mediante una nota tecnica sommaria allegata al contratto, che indichi la natura e la qualità dei materiali e degli elementi di impianto privati nonché gli impianti collettivi che presentano un’utilità per l’alloggio venduto (ascensore, cantina, riscaldamento centralizzato, ecc.);
• il prezzo previsionale dell’alloggio e, in caso di revisione del prezzo tra il contratto preliminare e il contratto definitivo, le modalità della sua revisione entro i limiti autorizzati dalla legge (vedi oltre),
• la data a decorrere dalla quale la vendita potrà essere conclusa;
• i termini di esecuzione dei lavori. In questa fase la data di consegna è soltanto approssimativa;
• se del caso, i mutui che il promotore si impegna a ottenere per l’acquirente, precisandone l’importo e il nome dell’istituto erogante;
• la riproduzione integrale degli articoli da R261-28 a R261-31 del Codice della costruzione e dell’abitazione francese, relativi al deposito cauzionale;
• l’indicazione della possibilità offerta al futuro acquirente di recedere entro 10 giorni deve infine figurare nel contratto in modo leggibile (CCH, art. L271-1).
Un esemplare del contratto di prenotazione deve essere consegnato all’acquirente prima di qualsiasi versamento di fondi.

Il contratto preliminare può prevedere che l’acquirente di un bene in VEFA si riservi l’esecuzione di determinati lavori di finitura o di installazione di impianti che si procura da sé (CCH, art. L261-15, II).

Quando l’acquirente sceglie questa opzione, il contratto preliminare deve obbligatoriamente contenere una clausola in caratteri molto evidenti che stabilisca che l’acquirente accetta l’onere, il costo e le responsabilità derivanti da tali lavori, che egli realizza dopo la consegna dell’immobile. Essa deve inoltre precisare il costo dei lavori di cui l’acquirente si riserva l’esecuzione, descritti e quantificati dal venditore, e il termine entro il quale l’acquirente può tornare sulla propria decisione di riservarsi l’esecuzione di tali lavori.

Se l’acquirente esercita la facoltà di « ripensamento », il venditore è tenuto a eseguire o a far eseguire i lavori di cui l’acquirente si era riservato l’esecuzione, ai prezzi e alle condizioni indicati nel contratto preliminare.

Conformemente agli articoli da R 261-13-1 a R 261-13-3 del CCH, si tratta dei « lavori di finitura dei muri interni, di rivestimento o di installazione di impianti di riscaldamento o sanitari e, se del caso, del mobilio atto ad accoglierli ».
Il provvedimento ministeriale del 28 ottobre 2019 redige l’elenco tassativo di tali lavori.

Il provvedimento ministeriale del 28 ottobre 2019 redige l’elenco tassativo di tali lavori.

Un conto speciale

Anche se non è obbligatorio, il deposito cauzionale (CCH art. L 261-15) è frequentemente richiesto. Il versamento può essere richiesto:
• fin dalla firma del contratto di prenotazione,
• senza attendere il decorso del termine di recesso di 10 giorni.
Il deposito è effettuato tassativamente su un conto speciale aperto a nome del prenotante presso una banca, un istituto specificamente abilitato a tal fine, o presso un notaio.

Nessun’altra somma può essere richiesta all’acquirente, né accettata, prima della firma del contratto di vendita definitivo. Le somme depositate sono indisponibili: non possono essere cedute né pignorate fino alla conclusione del contratto di vendita (CCH art. L 261-15)

Un deposito cauzionale limitato

L’importo del deposito cauzionale è limitato a (CCH art. R261-28):
• 5 % del prezzo di vendita se il contratto di vendita è firmato entro 1 anno,
• 2 % del prezzo di vendita se tale contratto è firmato entro 1-2 anni.
• Nessun deposito è autorizzato se tale termine supera i due anni.

Una volta firmato il contratto di prenotazione, l’acquirente si impegna a concludere la vendita e a firmare il contratto definitivo. In caso contrario il venditore può trattenere il deposito cauzionale.

Diritto di recesso

Il prenotante beneficia tuttavia di un termine di recesso di dieci giorni durante il quale ha la possibilità di tornare sul proprio impegno senza doversi giustificare. I fondi gli sono allora restituiti, senza trattenute né indennità a qualsiasi titolo, entro ventuno giorni dal giorno successivo alla data di tale recesso (CCH artt. L271-1 e 2).

Condizioni sospensive

Quando deve essere richiesto un mutuo, l’atto è concluso sotto la condizione sospensiva dell’ottenimento di tale mutuo. Se il o i mutui sono rifiutati dalla banca, il contratto è caducato e il prenotante recupera il proprio deposito cauzionale senza indugio (CCH art. L261-15 e C. cons. art. L313-41).

Restituzione del deposito cauzionale

La legge prevede una serie di ipotesi in cui il deposito cauzionale deve essere restituito al prenotante (CCH art. R 261-31), ossia:

Il promotore abbandona il progetto immobiliare a causa di un numero insufficiente di prenotazioni, di ostacoli amministrativi o di altre impossibilità di costruire;

• Il contratto di vendita non è concluso per fatto del venditore entro il termine previsto dal contratto preliminare
• Uno degli impianti previsti dal contratto di prenotazione non viene infine realizzato (un ascensore, per esempio);
• Quando il prenotato si è impegnato a far ottenere un mutuo o a trasmetterlo al prenotante e la banca oppone un rifiuto, o se il suo importo è inferiore del 10 % alle previsioni del contratto;
• Il prezzo di vendita supera infine di oltre il 5 % il prezzo previsionale (l’acquirente può allora rinunciare all’acquisto e recuperare il proprio deposito cauzionale);
• Il bene, nella sua consistenza o nella qualità delle opere previste, presenta una riduzione di valore superiore al 10 %: l’acquirente può allora rinunciare all’acquisto;
  

deposito cauzionale in più ipotesi, se:

• il promotore abbandona il progetto immobiliare a causa di un numero insufficiente di prenotazioni, di ostacoli amministrativi o di altre impossibilità di costruire;
• il contratto di vendita non è concluso per fatto del venditore entro il termine previsto dal contratto preliminare
• uno degli impianti previsti dal contratto di prenotazione non viene infine realizzato (un ascensore, per esempio);
• quando il prenotato si è impegnato a far ottenere un mutuo o a trasmetterlo al prenotante e la banca oppone un rifiuto, o se il suo importo è inferiore del 10 % alle previsioni del contratto;
• il prezzo di vendita supera infine di oltre il 5 % il prezzo previsionale (l’acquirente può allora rinunciare all’acquisto e recuperare il proprio deposito cauzionale);
• il bene, nella sua consistenza o nella qualità delle opere previste, presenta una riduzione di valore superiore al 10 %: l’acquirente può allora rinunciare all’acquisto;

La restituzione è allora integrale, senza trattenute né penali.
In tutte queste ipotesi, e previa dimostrazione del diritto al rimborso, i fondi dovranno essergli restituiti entro tre mesi.

Il progetto di contratto

Alcuni mesi dopo aver firmato il contratto di prenotazione della VEFA, l’acquirente riceve il progetto del contratto di vendita definitivo. Tale documento deve pervenirgli almeno un mese prima della data della firma dell’atto pubblico, accompagnato dagli allegati.

###Il contenuto del contratto

La legge (CCH art. L261-11) impone la presenza di alcune clausole nel contratto:

• la descrizione dettagliata dell’alloggio e la sua collocazione nell’immobile o nel complesso immobiliare;
• il prezzo, le modalità di pagamento e le eventuali condizioni di revisione del prezzo (vedi sopra). Una penale può essere prevista dal contratto in caso di ritardo nel pagamento;
• il termine di consegna;
• l’attestazione della garanzia di completamento o di rimborso sottoscritta dal promotore (vedi oltre);
• la descrizione dei lavori di cui l’acquirente si sia eventualmente riservato l’esecuzione
• la condizione sospensiva di ottenimento dei mutui.
  

Il contratto deve inoltre contenere in allegato, o con rinvio a documenti depositati presso un notaio, le indicazioni utili relative alla consistenza del bene (planimetrie, sezioni, indicazione delle superfici di ciascun vano, ecc.) nonché alle sue caratteristiche tecniche, in particolare ai materiali utilizzati (R 261-13 del CCH).

Anche il regolamento di condominio è consegnato all’acquirente al momento della firma del contratto; esso deve tuttavia essergli comunicato in anticipo, affinché abbia il tempo di esaminarlo.

La forma del contratto

Il contratto deve obbligatoriamente essere concluso con atto pubblico (CCH art. L261-11), a pena di nullità (si tratta quindi di un contratto solenne).

La legge ha posto un principio di pagamento progressivo del prezzo da parte dell’acquirente, cioè in più volte, man mano che i lavori avanzano effettivamente. Questo scadenzario, specifico della VEFA, è rigorosamente disciplinato dalla legge. I pagamenti, compreso il deposito cauzionale, non possono superare complessivamente (CCH art. R 261-14):

• 35 % del prezzo al completamento delle fondazioni, constatato da un architetto;
• 70 % alla messa fuori acqua, cioè una volta ultimate le opere strutturali (muri esterni, copertura, terrazze);
• 95 % al completamento dei lavori. Gli elementi indispensabili all’utilizzo dell’alloggio devono essere installati;
• il saldo, cioè il restante 5 %, è pagabile al momento della messa a disposizione del locale all’acquirente. Esso può tuttavia essere depositato in caso di contestazione sulla conformità alle previsioni del contratto.

Da notare : la vendita in VEFA consente di beneficiare di spese notarili ridotte. Le spese rappresentano infatti in media il 2-3 % del prezzo di acquisto dell’alloggio nuovo in VEFA, contro il 7-8 % in media per un alloggio usato. Per esempio, per un alloggio del valore di 300 000 euro, esse ammontano in media a 9 000 euro contro 24 000 euro per un alloggio usato. Le spese sono a carico dell’acquirente il giorno della firma dell’atto definitivo di vendita.

Per saperne di più, leggete il nostro articolo sulle spese notarili ridotte.

La garanzia finanziaria di completamento

La legge obbliga il promotore a fornire una garanzia di completamento dell’immobile o una garanzia di rimborso delle somme versate dall’acquirente in caso di risoluzione della vendita per mancato completamento dei lavori (CCH artt. L261-10-1 e R261-17). In mancanza di tale garanzia, la vendita è nulla (CCH, art. L.261-11).

Essa può essere attivata dall’acquirente in caso di inadempimento finanziario del venditore, caratterizzato dall’impossibilità di reperire i fondi necessari al completamento dell’immobile. L’obbligo per il promotore di fornire tale garanzia assicura all’acquirente che i lavori giungeranno a termine e che il bene gli sarà consegnato. Tale garanzia è prestata da una banca, da una società di fideiussione mutualistica o da un assicuratore, che si impegna, in caso di inadempimento del venditore, a fornire i fondi necessari al completamento dell’immobile. Tale garanzia è detta anche « garanzia estrinseca ».

La garanzia di rimborso (CCH, art. R.261-22)

Essa assume la forma di una fideiussione prestata da un organismo finanziario, che si impegna, solidalmente con il promotore, a rimborsare il prezzo di vendita versato dall’acquirente se la vendita forma oggetto di una risoluzione bonaria o giudiziale per mancato completamento. In contropartita di tale rimborso, l’acquirente non può esigere il completamento dei lavori e la consegna del bene. Questa garanzia è poco utilizzata nella pratica.

L’obbligo di consegna del venditore: il venditore deve edificare e consegnare all’acquirente, nei termini previsti, un immobile conforme alle previsioni contrattuali. Si ha difetto di conformità quando l’opera non risponde alle specifiche del contratto.

La consegna consiste nella riconsegna delle chiavi all’acquirente. È essenziale effettuare quel giorno una visita minuziosa del bene e mettere per iscritto le finiture ancora da eseguire. Occorre inoltre annotare bene:

• i diversi difetti di conformità: l’alloggio è diverso da quello ordinato. Esempi: manca una vasca da bagno, la moquette sostituisce le piastrelle;
• i vizi di costruzione: il bene è conforme, ma presenta difetti di esecuzione.
  

Se alcune anomalie sono sfuggite all’acquirente il giorno della consegna, egli dispone ancora di un mese per notificarle con lettera raccomandata al venditore (CCH art. L.261-5).

La consegna non va confusa con il collaudo dei lavori. Quest’ultimo ha luogo prima della consegna e avviene tra il venditore e le diverse imprese. Questa fase è essenziale perché le garanzie di legge decorrono dal verbale di collaudo. L’acquirente avrà quindi tutto l’interesse a chiedere copia di tale documento, per prendere conoscenza delle diverse riserve formulate dal promotore in sede di collaudo. Un collaudo senza riserve non impedisce tuttavia all’acquirente di invocare un difetto di conformità.

Garanzia di perfetto completamento (C. civ. art. 1792-6): essa è dovuta dall’impresa al promotore per un anno dal collaudo. Nella pratica, tutti i difetti che l’acquirente segnalerà al venditore saranno poi notificati all’impresa, che dovrà ripararli.

Deposito del saldo per difetto di conformità

Fin dalla consegna del bene, il venditore può esigere il pagamento del saldo del prezzo di vendita (5 %). In caso di non conformità al contratto di VEFA, l’acquirente può depositare tale somma versandola su un conto speciale presso la Caisse des dépôts o presso il notaio redattore dell’atto, fino a che tutte le modifiche non siano realizzate.

Tale deposito vale come pagamento e l’acquirente può quindi esigere la consegna delle chiavi.

Difetti di conformità apparenti (C. civ. art. 1642-1)

Il venditore di immobile da costruire non può essere liberato, né prima del collaudo dei lavori né prima della scadenza di un mese dalla presa di possesso da parte dell’acquirente, dai difetti di conformità allora apparenti. Non si darà luogo a risoluzione del contratto o a riduzione del prezzo se il venditore si obbliga a riparare.
L’azione deve essere proposta, a pena di decadenza, entro un anno dal collaudo dei lavori o entro 13 mesi dalla presa di possesso (C. civ. art. 1648).

Difetti di conformità occulti

Il venditore ha un obbligo di messa in conformità (sono ipotizzabili la riparazione o anche il risarcimento del danno e la riduzione del prezzo).

La responsabilità per difetto di conformità al contratto è soggetta a una prescrizione di 10 anni dal collaudo dei lavori (C. civ. art. 1792-4-1).

Se il venditore non esegue le riparazioni, l’acquirente dispone di tredici mesi dalla presa di possesso dei luoghi per adire la giustizia al fine di ottenere il risarcimento dei danni nonché una riduzione del prezzo (o addirittura l’annullamento della VEFA se i difetti sono rilevanti).

Garanzia di superficie (C. civ. art. 1619)

Generalmente i contratti di vendita prevedono una clausola di tolleranza relativa alla superficie a favore del promotore. Essa è al massimo del 5 %. Concretamente, entro tale limite, se la superficie consegnata è inferiore a quella indicata nel contratto, l’acquirente non dispone di alcun rimedio. Oltre tale limite, egli dispone di un’azione per un anno dalla consegna per chiedere in giudizio una riduzione del prezzo.

Garanzia per vizi apparenti

Il vizio apparente è quello che si rivela al collaudo o entro un mese dalla presa di possesso da parte dell’acquirente. Si applica la stessa regola prevista per i difetti di conformità apparenti (C. civ. 1648)

L’acquirente può denunciare i vizi apparenti (emersi entro il termine sopra indicato) e chiederne la riparazione entro un anno dal collaudo o entro 13 mesi dalla presa di possesso (C. civ. art. 1648, comma 2).

Garanzia per vizi occulti

In materia di vizi occulti, il venditore di un immobile da costruire è tenuto, a decorrere dal collaudo dei lavori, agli obblighi ai quali sono a loro volta tenuti gli architetti, le imprese e le altre persone legate al committente da un contratto d’appalto, in applicazione degli articoli 1792, 1792-1, 1792-2 e 1792-3 del Codice civile francese (C. civ. art. 1646-1, comma 1).

Tali garanzie vanno a beneficio degli acquirenti successivi dell’immobile.

In materia di vizi occulti come di vizi apparenti, il venditore sfugge alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo se si impegna a riparare il vizio.

Garanzia decennale e assicurazione danni all’opera (C. civ. artt. da 1792 a 1792-3).

Essa garantisce per dieci anni, a decorrere dal collaudo dei lavori, tutti i danni che compromettono la solidità dell’opera o che la rendono inidonea all’abitazione (difetto di impermeabilizzazione della copertura, difetto che interessa le fondazioni, ecc.). L’assicurazione danni all’opera garantisce i danni che rientrano nella garanzia decennale, ma prima che la responsabilità del promotore sia accertata. Essa consente la rapida riparazione dei danni senza dover attendere che il tribunale si pronunci.

Garanzia biennale (C. civ. 1792-3)

È una garanzia di buon funzionamento degli impianti. Consente di esigere per due anni la riparazione o la sostituzione di tutti gli impianti difettosi che non fanno parte integrante della costruzione (citofono, rubinetteria, scaldabagno, ecc.). L’acquirente deve segnalare al promotore tutti i problemi riscontrati con lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Altre garanzie

Garanzia dell’isolamento acustico (CCH, art. L124-4): essa consente all’acquirente di ottenere, entro un anno dalla presa di possesso dei luoghi, che il venditore effettui le riparazioni e le correzioni necessarie a raggiungere i requisiti acustici previsti dalla normativa. La garanzia opera soltanto nei confronti del primo occupante dell’alloggio.

Garanzia dell’isolamento acustico (CCH, art. L124-4): essa consente all’acquirente di ottenere, entro un anno dalla presa di possesso dei luoghi, che il venditore effettui le riparazioni e le correzioni necessarie a raggiungere i requisiti acustici previsti dalla normativa. La garanzia opera soltanto nei confronti del primo occupante dell’alloggio.