Prima di qualsiasi investimento immobiliare in Francia, un cittadino straniero deve rivolgersi a un professionista per conoscere le condizioni giuridiche e fiscali alle quali sarà soggetto tale investimento.
Il profilo dell’acquirente non residente
Occorrerà anzitutto esaminare la cittadinanza dell’acquirente, il suo paese di residenza, la sua situazione personale nonché il suo regime patrimoniale.
Poiché in materia di acquisizione immobiliare si applica la legge del luogo in cui si trova il bene, se il bene è acquistato in Francia è allora la legge francese a determinare la proprietà del bene, le condizioni giuridiche di forma e di sostanza dell’acquisto, nonché le modalità e le conseguenze fiscali di un’eventuale rivendita.
Da notare, tuttavia, che in caso di decesso dell’acquirente non sarà necessariamente la legge successoria francese ad applicarsi. Dal 17 agosto 2015 (data di entrata in vigore del Regolamento europeo del 4 luglio 2012), la legge applicabile alla successione è infatti quella del paese di residenza abituale dell’acquirente, se questi era cittadino di un paese dell’Unione europea. È dunque essa a determinare le persone chiamate a ereditare e a fissare l’importo delle imposte da versare. Se la definizione della successione internazionale si svolge fuori dall’Europa, occorrerà verificare se esista una convenzione internazionale che determini il diritto applicabile. In mancanza, bisognerà ricorrere alle regole di conflitto di leggi per determinare la legge applicabile alla successione internazionale.
Nulla impedisce inoltre all’acquirente straniero di costituire una società per acquistare; anche in questo caso, a seconda della forma scelta, il regime giuridico e fiscale del bene acquisito sarà diverso.
Il finanziamento di un acquisto immobiliare da parte di un non residente
L’acquisizione di un bene immobile in Francia richiederà trasferimenti di fondi talvolta ingenti. Questi trasferimenti sono soggetti a verifica da parte degli intermediari (banche, istituti di credito).
Buono a sapersi : i notai devono verificare la provenienza dei fondi per contrastare le operazioni di riciclaggio di denaro. Possono essere tenuti a effettuare segnalazioni se hanno un serio dubbio sull’origine dei fondi utilizzati (TRACFIN).
La fiscalità applicabile
Il notaio, tenuto a un dovere di consiglio, spiegherà all’acquirente il regime fiscale applicabile a un bene acquistato in Francia, che dipenderà dalla sua destinazione (abitazione principale o secondaria, investimento locativo). Questa scelta avrà conseguenze fiscali anche durante il possesso del bene (imposta sull’abitazione) o al momento della sua successiva rivendita (IVA, plusvalenza, intervento di un rappresentante accreditato, ecc.).