La costruzione di una casa unifamiliare è un progetto impegnativo. Tra le numerose possibilità di costruzione, di sistemazione e di finanziamento, ciascuno può trovare la soluzione adatta ai propri desideri e alle proprie esigenze.
Come finanziare il proprio progetto?
Far costruire un bene immobile è spesso un percorso a ostacoli. Occorre anzitutto definire un budget che tenga conto dell’ampiezza del progetto: acquisto o meno di un terreno, finanziamento dei lavori di costruzione, eventuali spese di allacciamento alle diverse reti (fognature, gas, elettricità), costo del mutuo, ecc.
Il progetto può essere finanziato con fondi personali o mediante un mutuo. In questo caso un apporto personale sarà sempre il benvenuto.
Il futuro proprietario deve ricordarsi di verificare se può avere diritto ai prestiti agevolati (prestito per l’accesso sociale alla proprietà, prestito a tasso zero...). Il prestito a tasso zero consente in particolare di finanziare la costruzione di un’abitazione destinata a diventare la residenza principale del mutuatario. Tale prestito è concesso a condizione di rispettare determinati limiti di reddito e di non essere stati proprietari della propria abitazione nei due anni precedenti il prestito (salvo alcune eccezioni).
Il limite di reddito da rispettare e l’importo del PTZ dipendono dalla zona in cui si trova la futura abitazione.
Per saperne di più, leggete l’articolo sul prestito a tasso zero.
Come scegliere il terreno su cui costruire?
La scelta del terreno è una tappa essenziale. Prima di firmare è vivamente consigliato fissare un appuntamento con il proprio notaio o con il notaio incaricato della vendita. Egli effettuerà tutte le ricerche necessarie che consentiranno al futuro proprietario di impegnarsi con piena cognizione di causa.
• Il terreno è edificabile?
• Corrisponde al progetto immobiliare previsto, tenuto conto in particolare dei vincoli urbanistici stabiliti dal comune (altezza della costruzione, diritto di prelazione, ecc.)?
• Qual è il suo valore reale?
• È interessato da servitù (capitolato o regolamento di lottizzazione, diritto di passaggio a favore di un vicino, recinzione in comunione, ecc.)?
• A quanto ammontano le spese (imposte da versare allo Stato, competenze, IVA...)?
• Qual è la formula migliore per acquistare in più persone: in comunione pro indiviso ? Con una SCI ? Con una tontina?
Come ottenere il permesso di costruire?
Salvo casi eccezionali, chiunque desideri edificare una casa su un terreno deve richiedere un permesso di costruire, destinato a verificare che il progetto sia conforme alle norme urbanistiche in vigore.
La domanda (obbligatoriamente presentata mediante il modulo Cerfa n. 13406) deve essere depositata (o inviata per raccomandata con avviso di ricevimento) dal proprietario o dal suo mandatario presso il comune.
• In caso di accoglimento, la decisione del comune assume la forma di un provvedimento comunale (l’interessato è avvisato anche per lettera o per posta elettronica).
• In caso di rifiuto, è sempre possibile contestare la decisione. Da notare che l’assenza di risposta entro il termine di due mesi significa che il comune non si oppone al progetto, salvo nei casi previsti dall’articolo R 424-2 del Codice dell’urbanistica francese. È comunque consigliabile chiedere un certificato attestante la mancata opposizione.
Il ricorso all’architetto è obbligatorio?
Il ricorso a un architetto è obbligatorio quando la superficie utile o l’ingombro al suolo della futura costruzione supera i 150 m2 (articolo L431-3 C. urb.).
Al di sotto di tale soglia il proprietario può disegnare da solo i progetti della propria casa… a suo rischio e pericolo. L’architetto è responsabile degli eventuali vizi di costruzione per un periodo di dieci anni dopo il completamento dei lavori.
Come scegliere bene il proprio costruttore?
Ricordatevi di interpellare le persone che vi circondano (familiari, conoscenti): è probabile che una di esse abbia già fatto ricorso ai servizi di un costruttore di case unifamiliari. Prendetevi il tempo di rileggere attentamente l’intero preventivo proposto e tutte le clausole del contratto e fatevi spiegare, se necessario, le clausole che non comprendete.
Su quale contratto impegnarsi?
Molti privati si rivolgono direttamente a un costruttore specializzato. Questi costruttori propongono case chiavi in mano a un costo fissato fin dall’inizio.
Il contratto di costruzione di una casa unifamiliare (CCMI)
Per questo tipo di contratto sono allora possibili due soluzioni:
• Firmare con questo professionista un contratto di costruzione di una casa unifamiliare (CCMI) con fornitura di progetti (articoli da L 231-1 a L 231-13 del Codice della costruzione e dell’abitazione francese): in tal caso è il costruttore che fornisce i progetti e che si incarica della costruzione;
• Firmare con questo professionista un contratto di costruzione di una casa unifamiliare (CCMI) senza fornitura di progetti: spetta al proprietario far realizzare i progetti da un architetto (o disegnarli egli stesso), mentre il costruttore si incarica soltanto della realizzazione dei lavori.
Il CCMI deve obbligatoriamente contenere determinate informazioni (art. L. 231-2 CCH) destinate a proteggere il proprietario. Occorre quindi verificare, o far verificare dal proprio notaio, la presenza di tali menzioni nel documento prima di firmarlo. Tra le più importanti figurano la menzione del titolo di proprietà, i riferimenti dell’assicurazione danni all’opera, i giustificativi delle garanzie di rimborso e di consegna del costruttore, la consistenza e le caratteristiche tecniche della casa da costruire (allacciamenti e reti varie, impianti interni ed esterni), il prezzo della costruzione, le modalità di pagamento, il permesso di costruire, il termine di completamento.
Se l’acquirente intende chiedere un mutuo, dovrà figurarvi anche una condizione sospensiva di ottenimento del credito.
Infine, occorre sapere che la legge riconosce al proprietario una facoltà di recesso entro dieci giorni (articolo L. 271-1 del CCH).
La vendita in stato futuro di completamento
Per la costruzione di una casa unifamiliare è anche possibile prevedere una vendita in stato futuro di completamento (VEFA). Quando il costruttore propone anche la vendita del terreno, il contratto assume la forma di una vendita in stato futuro di completamento (VEFA). In tal caso l’acquirente ha interesse a farsi assistere da un notaio prima di qualsiasi firma.
Per saperne di più sulla Vefa