Che cos’è una clausola di sostituzione?
La clausola di sostituzione è una clausola prevista in un precontratto di vendita (cioè in un preliminare o in una promessa unilaterale di vendita) che consente a un terzo di « prendere il posto » dell’acquirente iniziale all’interno di tale contratto.
La legge riconosce questa facoltà di sostituzione, nata dalla prassi notarile, e definisce tale meccanismo come la possibilità per « un contraente, il cedente, [di] cedere la propria qualità di parte del contratto a un terzo, il cessionario, con l’accordo del proprio contraente, il ceduto » (art. 1216 del Codice civile francese).
La sostituzione in un atto di vendita è soggetta a requisiti di forma?
La legge impone che tale clausola sia scritta, a pena di nullità (art. 1216, comma 3, del Codice civile francese). Per essergli opponibile, la sostituzione deve essere notificata al venditore.
Quando questa clausola è inserita in una scrittura privata (cioè quando l’atto non è redatto da un notaio), la legge impone che essa sia registrata entro i 10 giorni successivi alla firma, a pena di nullità, cioè depositata e timbrata dall’ufficio delle imposte affinché il documento abbia data certa (art. 1589-2 del Codice civile francese).
Quali sono le modalità di questa sostituzione?
Esistono persone che non possono sostituirsi all’acquirente? Questa sostituzione è a pagamento? In quale momento deve intervenire? La legge tace su tutti questi punti quando l’acquirente è un privato. Spetta alle parti mettersi d’accordo sulle modalità della sostituzione. Potrà così essere previsto che tale sostituzione sia gratuita, che possa intervenire soltanto a favore di determinate persone ed entro un termine determinato nel contratto.
La legge disciplina la sostituzione quando l’acquirente è un professionista dell’immobiliare:
- un acquirente professionale, come un commerciante di beni immobili, ha il divieto di cedere un precontratto di vendita a titolo oneroso (art. 52 della legge n. 93-122 del 29 gennaio 1993);
- se l’acquirente è un agente immobiliare, ha il divieto di farsi rilasciare abitualmente promesse di vendita al fine di cederle (art. 1596 del Codice civile francese).
Attenzione : la sostituzione non è l’aggiunta di un acquirente, come nell’ipotesi di una persona che firmi da sola un precontratto e che desideri infine acquistare insieme al proprio convivente.
L’acquirente iniziale resta tenuto agli obblighi del contratto in caso di sostituzione?
L’acquirente iniziale è in linea di principio solidalmente tenuto con il sostituito all’esecuzione del contratto (art. 1216-1 del Codice civile francese). In via di eccezione, può liberarsi dai propri obblighi se il venditore lo ha espressamente autorizzato (art. 1216, comma 1, del Codice civile francese).
Che cosa accade se il sostituito non può acquistare il bene?
Se, successivamente alla sostituzione, il sostituito non può o non vuole acquistare il bene (perché non ha ottenuto un prestito, per esempio), la sostituzione è caduca e l’acquirente iniziale è tenuto ai termini del contratto.
Il sostituito deve obbligatoriamente rispettare le condizioni inizialmente previste nel contratto?
Sì: egli riprende i diritti e gli obblighi dell’acquirente iniziale.
Così, se il sostituito è una persona fisica e il bene è un immobile di abitazione o a uso misto abitativo (cioè alloggio e locale professionale), egli beneficia delle seguenti disposizioni di tutela:
- della condizione sospensiva di ottenimento del prestito (art. L 313-40 e L 313-41 del Codice del consumo);
- del termine di recesso di 10 giorni (art. L 271-1 e L 271-2 del Codice della costruzione e dell’abitazione).
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