La caparra a garanzia è una somma di denaro versata dal futuro acquirente a riprova della serietà del proprio impegno nell’ambito del processo di vendita.
Se la vendita si realizza, essa si imputa sul prezzo; in caso contrario, se l’acquirente non ha adempiuto ai propri obblighi, la somma resterà in linea di principio acquisita al venditore a titolo di indennizzo per l’immobilizzazione del suo bene.
Alcune precisazioni sulla caparra a garanzia
A chi deve essere versata la caparra a garanzia?
La legge non lo dice. La caparra a garanzia può essere versata al proprietario venditore, anche se nella pratica è versata al notaio o all’agente immobiliare a titolo di sequestro.
Si ricorda : il sequestro convenzionale è un contratto con cui le parti si accordano per consegnare a un terzo una cosa o una somma di denaro che sarà restituita soltanto con l’accordo di entrambe le parti e, in mancanza, con decisione giudiziaria (art. 1956 C. civ.).
La legge impone una caparra a garanzia? Ne fissa l’importo?
No. Nessuna disposizione di legge impone il versamento di una caparra a garanzia né ne fissa l’importo. La giurisprudenza (insieme delle decisioni giudiziarie) ritiene tuttavia che essa debba essere inferiore al prezzo di vendita. Nella pratica è fissata tra il 5 % e il 10 % del prezzo di vendita.
Quando viene versata la caparra a garanzia?
In caso di acquisto di un immobile a uso abitativo, l’articolo L 271-2 CCH prevede che un venditore non possa ricevere alcun versamento da un acquirente non professionale prima della scadenza del termine di recesso. La caparra a garanzia può invece essere ricevuta dall’acquirente se è versata nelle mani di un professionista (un notaio, per esempio) che disponga di una garanzia finanziaria destinata al rimborso dei fondi depositati.
La sorte della caparra a garanzia in caso di mancata realizzazione della vendita
Recesso dell’acquirente: caso n. 1
Quando l’acquirente esercita il proprio diritto di recesso (entro 10 giorni dal giorno successivo alla prima presentazione della lettera che gli notifica il precontratto o alla consegna dell’atto a mani), la legge considera il contratto retroattivamente caducato (art. L 271-1 CCH). L’acquirente ha quindi diritto a recuperare l’intero importo della caparra a garanzia. Tuttavia, in caso di opposizione del venditore, l’acquirente dovrà adire il tribunale ordinario affinché ne ordini la restituzione (art. 1956 C. civ.).
Da sapere: il professionista depositario dei fondi dispone di un termine di 21 giorni dal giorno successivo al recesso per restituire i fondi all’acquirente (art. L271-2 CCH).
Mancato avveramento di una condizione sospensiva: caso n. 2
L’avveramento di una condizione sospensiva dipende da un evento futuro e incerto. Per esempio, l’acquirente si impegna ad acquistare un bene immobile sotto la condizione sospensiva di ottenere un mutuo presso un istituto bancario. Se il mutuo gli viene rifiutato, egli è liberato dal proprio impegno (art. 1304-6 C. civ.) e la caparra a garanzia deve essergli restituita (art. L 313-41 C. cons.).
Rifiuto di acquistare da parte dell’acquirente: caso n. 3
Quando l’acquirente rifiuta di reiterare la vendita mentre il termine di recesso è scaduto e le condizioni sospensive si sono avverate, egli incorre nella propria responsabilità contrattuale (artt. 1217 e ss. C. civ.).
In tal caso la caparra a garanzia resta acquisita al venditore a titolo di risarcimento del danno. Il notaio gliela verserà dopo aver ottenuto l’accordo dell’acquirente. In mancanza, il venditore potrà reclamarla in giudizio (art. 1956 C. civ.), a meno che non preferisca chiedere l’esecuzione giudiziale della vendita.
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