Qu'est ce qu'une clause de substitution ?
La clause de substitution est une clause prévue dans un avant-contrat de vente (c’est-à-dire dans un compromis ou une promesse unilatérale de vente) qui permet à un tiers de « prendre la place » de l’acquéreur initial au sein de ce contrat.
La loi consacre cette faculté de substitution issue de la pratique notariale et définit ce mécanisme comme la possibilité pour « un contractant, le cédant, [de] céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l'accord de son cocontractant, le cédé » (art. 1216 C. civ.).
La substitution dans un acte de vente obéit-elle à des exigences de forme ?
La loi impose qu’une telle clause soit écrite, à peine de nullité (art. 1216 alinéa 3 C. civ.). Pour lui être opposable, la substitution doit être notifiée au vendeur.
Lorsque cette clause est insérée dans un acte sous seing privé (c’est-à-dire lorsque l’acte n’est pas rédigé par un notaire), la loi impose que celui-ci soit enregistré dans les 10 jours qui suivent sa signature sous peine de nullité, c’est-à-dire déposé et tamponné par le service des impôts afin que le document ait une date certaine (art. 1589-2 C. civ.).
Quelles sont les modalités de cette substitution ?
Existe-il des personnes qui ne peuvent pas se substituer à l’acquéreur ? Cette substitution est-elle payante ? A quel moment doit-elle intervenir ? La loi est silencieuse sur l’ensemble de ces points lorsque l’acquéreur est un particulier. C’est aux parties de se mettre d’accord sur les modalités de la substitution. Ainsi, il pourra être prévu que cette substitution sera gratuite, qu’elle ne pourra intervenir qu’au profit de certaines personnes et dans un délai déterminé au contrat.
La loi encadre la substitution lorsque l’acheteur est un professionnel de l’immobilier :
- un acquéreur professionnel tel un marchand de biens a l’interdiction de céder un avant-contrat de vente À titre onéreux (art. 52 de la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993) ;
- si l’acquéreur est un agent immobilier, il a interdiction de se faire consentir de manière habituelle des promesses de vente en vue de les céder (art.1596 C. civ.).
Attention : la substitution n’est pas l’adjonction d’un acquéreur, telle l’hypothèse d’une personne qui signerait seule un avant-contrat et qui souhaiterait finalement l’acquérir avec son concubin.
L’acquéreur initial reste-t-il tenu des obligations du contrat en cas de substitution ?
L’acquéreur initial est par principe solidairement tenu avec le substitué à l’exécution du contrat (art. 1216-1 C. civ.). Par exception, il peut se libérer de ses obligations si le vendeur l’a expressément autorisé (art. 1216 alinéa 1er C. civ.).
Que se passe-t-il si le substitué ne peut pas acquérir le bien ?
Si postérieurement à la substitution, le substitué ne peut ou ne veut pas acquérir le bien (car il n’a pas obtenu de prêt, par exemple), la substitution est caduque et l’acquéreur initial est tenu par les termes du contrat.
Le substitué doit-il impérativement respecter les conditions initialement prévues au contrat ?
Oui, il reprend les droits et obligations de l’acquéreur initial.
Ainsi, si le substitué est une personne physique et que le bien est un immeuble d’habitation ou à usage mixte d’habitation (c’est-à-dire logement et local professionnel), il bénéficie des dispositions protectrices suivantes :
- de la condition suspensive d’obtention de prêt (art. L 313-40 et L 313-41 C. conso) ;
- du délai de rétractation de 10 jours (art. L 271-1 et L 271-2 C. construction et de l’habitation).
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