Quali sono le diagnosi immobiliari per la locazione?

In caso di locazione, il fascicolo di diagnosi tecniche è allegato al contratto al momento della sua firma o del suo rinnovo. Comprende la diagnosi PIOMBO, ELETTRICITÀ, ERP, GAS e DPE (artt. 2 e 3-3 della Legge 89-462 del 6-7-1989).

Questo obbligo riguarda:

• le locazioni a uso di abitazione principale o misto,
• i contratti di locazione stagionale,
• gli alloggi di servizio.

Il fascicolo di diagnosi tecniche comprende:

• l’attestazione che indica l’assenza o la presenza di materiali o prodotti contenenti amianto,
• lo stato dell’impianto elettrico e del gas interno,
• la diagnosi stato dei rischi e degli inquinamenti, quando il bene locato è situato in una delle zone definite all’articolo L125-5 del Codice dell’ambiente,
• quando il bene locato è situato in una zona di rumore definita da un piano di esposizione al rumore degli aerodromi (articolo L112-6 del Codice dell’urbanistica), un documento che localizza tale zona e fornisce le informazioni previste dall’articolo L112-11 del Codice dell’urbanistica,
• la constatazione del rischio di esposizione al piombo,
• la diagnosi di prestazione energetica.

Le modalità di produzione della copia dell’attestazione che indica l’assenza o la presenza di amianto restano da definire con decreto. Sembra tuttavia più prudente consegnarla all’inquilino.

Consente di valutare i rischi che possono nuocere alla sicurezza degli inquilini (articolo 3-3, 4°, della Legge 6 luglio 1989).

Immobili interessati: immobili di abitazione o parti di immobile destinate all’abitazione il cui impianto è stato realizzato da più di 15 anni. Durata di validità del documento: 6 anni.

Consente di valutare i rischi che possono nuocere alla sicurezza degli inquilini (articolo 3-3, 4°, della Legge 6 luglio 1989).

Immobili interessati: immobile di abitazione o parti di immobile destinate all’abitazione il cui impianto è stato realizzato da più di 15 anni o il cui ultimo certificato di conformità risale a più di 15 anni fa.

Durata di validità del documento: 6 anni (articolo 3 del Decreto n. 2016-1104 dell’11 agosto 2016).

L’ERP è obbligatoriamente allegato al contratto di locazione di un bene immobile situato in zone a rischio. Può trattarsi:

• di rischi tecnologici (art. R 515-45 e R 515-46 del Codice dell’ambiente),
• di rischi naturali prevedibili (art. L 562-1, II-1° e 2°, L 562-2 e R 562-9 del Codice dell’ambiente),
• di rischi minerari (art. L 562-2 e R 562-9 del Codice dell’ambiente),
• di una zona di sismicità (art. R 563-4, I, e D 563-8-1 del Codice dell’ambiente),
• di una zona a potenziale radon significativo (art. L 1333-22 e R 1333-29 del Codice della sanità pubblica).
• di una zona esposta all’arretramento della linea di costa prevista da un piano urbanistico locale (art. L 121-22-1 e seguenti del Codice dell’urbanistica).

In mancanza, l’inquilino può chiedere la risoluzione giudiziale della locazione o una riduzione del canone

• Immobili interessati: tutti i tipi di immobili indicati da un’ordinanza prefettizia che precisa i comuni interessati e l’elenco dei rischi prevedibili.

Durata di validità del documento: meno di 6 mesi prima della data di conclusione del contratto di locazione. Il potenziale inquilino deve averne una copia fin dalla 1ª visita (articolo R125-25 del Codice dell’ambiente).

Previsto all’articolo L112-11 del Codice dell’urbanistica, deve essere redatto quando il bene è situato in una delle zone di rumore definite da un piano di esposizione al rumore degli aerodromi previsto all’articolo L. 112-6 del Codice dell’urbanistica. Deve contenere l’indicazione precisa di tale zona, l’indirizzo del servizio di informazione online che consente di consultare il piano di esposizione al rumore, nonché la menzione della possibilità di consultare il piano di esposizione al rumore presso il municipio del comune in cui si trova l’immobile.
Immobili interessati: gli immobili o parti di immobili a uso di abitazione o a uso professionale e abitativo e gli immobili non edificati edificabili.

Prevista agli articoli L 1334-5 e L 1334-7 del Codice della sanità pubblica, la CREP “presenta una ricognizione dei rivestimenti contenenti piombo e, se del caso, redige un rilievo sommario dei fattori di degrado dell’edificio”. Deve essere accompagnata da una nota informativa che riassume gli effetti del piombo sulla salute e le precauzioni da prendere in presenza di rivestimenti contenenti piombo.

Immobili interessati: immobili di abitazione o parti di immobile destinate all’abitazione costruiti prima del 1° gennaio 1949.
Durata di validità del documento: in caso di presenza di piombo superiore a determinate soglie: 6 anni. Altrimenti, illimitata.

Conformemente agli articoli L 126-28, L 126-29 e D 126-19 del CCH, il locatore deve allegare il DPE al contratto di locazione e tenerlo a disposizione di ogni candidato, salvo per le locazioni stagionali. Deve contenere tutte le informazioni previste all’articolo L126-26 del CCH, per esempio la classificazione del bene rispetto alla sua prestazione energetica. Queste informazioni sono opponibili al locatore, mentre le raccomandazioni hanno un valore puramente informativo (esempio: posa di doppi vetri)

Immobili interessati: tutti gli immobili edificati.
Durata di validità del documento: 10 anni (per quelli realizzati dal 1° luglio 2021). Da rifare in particolare in caso di lavori sostanziali.

• Lo stato dell’impianto elettrico preesistente: 6 anni
• Lo stato dell’impianto interno del gas: 6 anni
• Lo stato dei rischi e degli inquinamenti (ERP): meno di 6 mesi prima del contratto di locazione
• La Constatazione del rischio di esposizione al piombo (CREP): in caso di presenza di piombo superiore a determinate soglie: 6 anni. Altrimenti, illimitata
• La diagnosi di prestazione energetica (DPE): 10 anni (per quelle realizzate dal 1° luglio 2021). Da rifare in particolare in caso di lavori sostanziali.

Prima di mettere un bene in locazione è essenziale realizzare le diagnosi immobiliari obbligatorie, che garantiscono la conformità e la sicurezza dell’alloggio. Tra queste, il DPE è imprescindibile e può incidere sulla messa in locazione o sulla vendita. I proprietari che desiderano investire nell’immobiliare locativo possono beneficiare di vantaggi fiscali grazie all’investimento locativo Malraux. È anche importante anticipare i termini dopo la firma in occasione di un acquisto immobiliare e scegliere una modalità di finanziamento adeguata. Inoltre, la gestione di un bene tramite una SCI richiede una buona conoscenza delle implicazioni legate alla sua liquidazione e all’attivo di liquidazione. Infine, per gli espatriati, la questione del domicilio fiscale può avere conseguenze sulla loro fiscalità immobiliare.