SCI: la Società Civile Immobiliare familiare

Una SCI (società civile immobiliare) familiare è una SCI classica i cui soci sono legati da un vincolo di parentela o di affinità.
Consente ai membri di una stessa famiglia di essere proprietari, in proporzioni diverse o meno, e di gestire insieme uno o più beni immobili, e ciò con finalità non commerciale. La SCI consente di escludere l’applicazione delle regole della comunione e di ottimizzare fiscalmente la trasmissione del proprio patrimonio agli eredi.
La creazione di una SCI è una decisione che non va presa alla leggera, perché può presentare vantaggi come svantaggi, a seconda delle situazioni.

Una SCI è una società nella quale i membri di una stessa famiglia conferiscono una quota di un immobile che possiedono, e diviene allora la società a esserne proprietaria, ricevendo ciascun conferente in contropartita quote sociali corrispondenti al proprio conferimento.
Il conferimento può anche essere in denaro, cioè una somma di denaro. In tal caso è la SCI ad acquistare il bene immobile con tali conferimenti
La SCI riunisce membri di una stessa famiglia e affini fino al 4° grado, in particolare figlio, genitore, nipote, fratello/sorella, bisnonno, zio/zia, nipote (figlio di fratello o sorella), cugino di primo grado.
La SCI familiare, come ogni SCI, è disciplinata dalle disposizioni comuni a tutte le società, degli articoli 1832 e seguenti del Codice civile, nonché dalle disposizioni comuni a tutte le società civili, fissate dagli articoli 1845 e seguenti dello stesso codice.
Essa presenta tuttavia alcune caratteristiche specifiche in ragione dei vincoli di parentela o di affinità tra i soci. Per esempio, sfugge alla qualificazione di locatore professionale quando dà un bene in locazione a terzi o ai soci della SCI. Resta un locatore privato, che può concludere un contratto di locazione di durata minima di 3 anni e non di 6 anni. È del resto questa la principale regola specifica.
Essa perde invece il proprio carattere familiare non appena entra nella SCI un socio che non ha vincoli di famiglia o di affinità con gli altri.

Evita i blocchi legati alla comunione

Quando più persone sono proprietarie di uno stesso bene, che lo abbiano scelto (in caso di acquisto in comune da parte di coniugi in separazione dei beni, per esempio) o meno (in caso di successione), si applica il regime legale della comunione.
Nell’ambito di una comunione, soltanto gli atti conservativi possono essere compiuti su iniziativa di un solo comunista. Per gli atti di amministrazione (conclusione di contratti di locazione o realizzazione di lavori di miglioramento) è necessario l’accordo del comunista o dei comunisti che rappresentano almeno i due terzi dei diritti indivisi (art. 815-3, co. 1, del Codice civile). Gli atti di disposizione (acquisto, vendita di immobile, prestito...) restano soggetti all’accordo di tutti i comunisti (art. 815-3, co. 7, del Codice civile). Ciò può generare situazioni di blocco a causa del veto o del silenzio di un comunista. Occorre allora rivolgersi al giudice per superarlo (artt. da 815-4 a 815-6 del Codice civile).

In una società, soltanto le decisioni più gravi sono in linea di principio soggette all’unanimità. Molto spesso lo statuto prevede che la maggior parte delle decisioni sia presa a maggioranza dei soci, quale fissata dallo statuto, il che consente di superare il disaccordo dei soci di minoranza.

Facilita la gestione dei beni

Per evitare i blocchi, i comunisti possono, a maggioranza dei due terzi, conferire un mandato generale di amministrazione oppure, per convenzione e all’unanimità, nominare un amministratore e attribuirgli determinati poteri. Tali poteri sono però rigorosamente limitati e la convenzione di comunione a tempo determinato ha una durata massima di 5 anni (rinnovabile).
Nell’ambito della SCI sono designati uno o più amministratori, che dispongono spesso (per statuto o con atto allegato) di poteri molto ampi: l’amministratore può in linea di principio compiere tutti gli atti di gestione realizzati nell’interesse della società.
La SCI consente anche di distinguere la proprietà delle quote dalla loro gestione. Genitori che desiderano trasmettere beni ai figli conservando al tempo stesso la gestione del proprio patrimonio possono così farlo creando una SCI. Donano allora le quote e si fanno designare amministratori.
Allo stesso modo, i genitori possono donare ai figli soltanto la nuda proprietà delle quote, conservandone l’usufrutto e quindi i redditi prodotti dai beni. Nello statuto avranno cura di organizzare la ripartizione dei poteri tra nudi proprietari e usufruttuari.

Assicura la continuità del patrimonio

Essa garantisce inoltre la continuità del patrimonio su più generazioni. La SCI, dotata di una personalità distinta da quella dei suoi membri, è istituita per una durata che può arrivare a 99 anni (Codice civile, artt. 1835 e 1838).
Un socio di maggioranza non può imporre agli altri lo scioglimento anticipato della SCI. Lo scioglimento giudiziale può essere chiesto, ma soltanto per giusti motivi (inadempimento da parte di un socio dei propri obblighi, per esempio). La SCI esclude la vendita forzata del bene.
La comunione è al contrario precaria: la legge prevede che nessuno possa essere costretto a rimanere nella comunione. La divisione può quindi essere sempre chiesta, se necessario in via giudiziale (art. 815 del Codice civile).

Consente di scegliere i soci che la comporranno

La comunione non è sempre voluta (in occasione di una successione, per esempio). E quando un comunista muore, le sue quote sono trasmesse ai suoi eredi senza possibilità per gli altri comunisti di opporvisi. Ciò può generare conflitti, in particolare moltiplicando il numero di comunisti.
La SCI consente di scegliere le persone con cui ci si associa, e ciò anche in caso di morte o di recesso di uno dei soci. In linea di principio, la cessione di quote sociali di una SCI a un terzo richiede il gradimento unanime degli altri soci (salvo diversa maggioranza statutaria o accordo degli amministratori, se lo statuto lo esige).

Buono a sapersi : salvo disposizioni contrarie dello statuto, le cessioni fatte ad ascendenti o discendenti del cedente non sono soggette a gradimento. La SCI consente di ottimizzare la trasmissione delle quote sociali

La donazione delle quote sociali di una SCI è più vantaggiosa della donazione di un bene immobile classico.

Le donazioni di quote sono soggette agli abbattimenti classici (esempi: 100.000 per genitore e per figlio, o 31.865 euro per i nipoti, rinnovabili ogni 15 anni). Donare quote di società anziché beni immobili consente di calibrare al meglio il valore trasmesso e di non superare gli abbattimenti.
I genitori possono anche riservarsi l’usufrutto delle quote: la base imponibile sarà allora costituita soltanto dal valore della nuda proprietà. Alla morte degli usufruttuari, i nudi proprietari diventano pienamente proprietari delle quote senza dover pagare imposte di successione.
Inoltre, se la SCI ha contratto un prestito per finanziare l’acquisto di un bene immobile, il valore delle quote trasmesse tiene conto di tale passivo.
Infine, il valore delle quote può beneficiare di uno sconto. Il valore venale delle quote è infatti sempre inferiore al valore venale dell’immobile rapportato al numero di quote. Questo sconto opera per le imposte di donazione e per le imposte di successione.

Mette al sicuro la situazione dei conviventi

I conviventi possono ricorrervi per mettere al sicuro la propria situazione in caso di decesso.
A tal fine possono effettuare uno smembramento della proprietà incrociato delle quote sociali. Ciascuno possiede l’usufrutto delle quote dell’altro. Così, alla morte del primo di essi, l’usufrutto sulle quote del superstite si estingue. Il superstite è quindi pienamente proprietario della metà delle quote e conserva l’usufrutto (il godimento) delle quote del defunto. A seguito dell’estinzione dell’usufrutto, il superstite non sarà soggetto alle imposte di successione del 60%, il che costituisce un innegabile vantaggio fiscale.
I conviventi possono anche costituire una SCI per acquistare la propria abitazione “coniugale” e inserirvi una clausola di tontina. Passare per una SCI eviterà di pagare il 60% di imposte di trasferimento. Attenzione, tuttavia, alla possibile riqualificazione da parte dell’amministrazione fiscale in donazione dissimulata.
I consigli del vostro notaio vi guideranno e vi consentiranno di evitare passi falsi.

I soci

Due persone bastano per costituire una SCI. La legge non fissa un numero massimo di soci né condizioni di nazionalità, come avviene in alcune altre forme di società. È perfino possibile per un minore essere socio di una SCI, perché essa non ha vocazione commerciale.

L’oggetto sociale

L’oggetto sociale è il tipo di attività che la società esercita. Per essere civile, una società deve avere un oggetto civile e non potrà compiere atti di commercio a titolo principale. Esso è limitato alla gestione di un patrimonio immobiliare. Per esempio, è considerata attività civile l’acquisto di terreni in vista della loro rivendita dopo la costruzione. È invece considerato attività commerciale l’acquisto di immobili in vista della loro rivendita nello stato in cui si trovano.

La durata

La sua durata deve essere determinata nello statuto e non può superare 99 anni.

Lo statuto

Si tratta di un contratto di società che ne disciplina il funzionamento. Deve obbligatoriamente essere redatto per iscritto. La sua redazione è abbastanza libera, ma è importante inserirvi alcune clausole relative, per esempio, all’estensione del mandato dell’amministratore, alle regole di maggioranza nelle votazioni in assemblea generale, alla possibilità di limitare talvolta il diritto di voto ai soli usufruttuari, alla previsione di una disciplina specifica in caso di vendita o permuta di quote, alla previsione di regole di maggioranza relative ai gradimenti in caso di ingresso nella società o di uscita… È consigliabile rivolgersi a un professionista del diritto.
Quando lo statuto constata il conferimento di un immobile e ogni volta che vi sia materia di pubblicità immobiliare, esso dovrà formare oggetto di un atto pubblico redatto da un notaio.

L’obbligazione dei soci per il passivo

I soci della SCI rispondono illimitatamente dei debiti della SCI e proporzionalmente alle loro quote del capitale sociale. I creditori della SCI possono infatti rivalersi sui soci e pignorare i loro beni personali in caso di inadempimento della società, ma soltanto in proporzione alle loro quote. Non vi è invece solidarietà tra i soci, il che significa che i creditori non possono rivalersi su un solo socio per l’intero debito.

I conferimenti

I conferimenti sono costituiti dai beni (immobile che costituisce un conferimento in natura, somma di denaro che costituisce un conferimento in denaro…) di cui i soci trasferiscono la proprietà o il godimento alla società, in contropartita dei quali ricevono quote sociali.
Può trattarsi anche di competenze o di un lavoro messo al servizio della società (conferimento d’opera).
Ciascun socio deve effettuare un conferimento, qualunque ne sia la forma.

La fiscalità

Quando la SCI produce utili, questi sono ridistribuiti ai soci o messi a riserva, per conservare risorse alla società. Se i soci hanno optato per una SCI soggetta all’imposta sul reddito (IR), devono dichiarare i redditi, siano essi stati distribuiti o meno. La SCI può optare per l’imposta sulle società. Questo regime sarà obbligatorio se la SCI dà in locazione beni ammobiliati o attrezzati.

In quali casi creare una società civile immobiliare (SCI)? Come crearla? Quali sono i vantaggi e gli svantaggi della SCI?

Un amministratore è nominato per trattare gli affari correnti. L’amministratore è designato nello statuto o in un atto allegato che fissa l’estensione dei suoi poteri.
Lo statuto determina quali decisioni debbano essere prese in assemblea e con quale maggioranza (generalmente le più importanti). Alcune decisioni sono obbligatoriamente rimesse ai soci (bilanci annuali, modifiche statutarie, revoca dell’amministratore…). È possibile designare più amministratori.
L’amministratore può anche avere compiti amministrativi: redazione dei bilanci annuali, dello stato patrimoniale, ecc.
In una SCI familiare costituita unicamente tra genitori e figli e in cui i genitori sono coamministratori, la durata del loro mandato non è in genere specificata e cessa alla loro morte o al termine della durata di esistenza della SCI.

Occorrerà in un primo momento rivolgersi al proprio notaio per far redigere lo statuto della propria SCI, al fine di evitare qualsiasi insidia, dato che la sua redazione può rivelarsi delicata. Egli si incaricherà per voi di svolgere tutte le formalità necessarie (registrazione dello statuto, pubblicità legale, iscrizione al Centro di Formalità delle Imprese…). Il vostro notaio sarà anche un prezioso aiuto professionale in occasione di una cessione di quote sociali.

⌚ 05:04 La SCI, l’opzione migliore per gestire il proprio patrimonio? ⌚ 08:40 Trasmissione: la SCI, meglio di una comunione? ⌚ 10:20 La SCI: come funziona? Delle quote?