L’attività di locazione di locali abitativi ammobiliati è un’attività commerciale e può essere esercitata a titolo professionale quando ricorrono due condizioni. Il locatore di immobili ammobiliati professionale beneficia allora di uno statuto fiscale particolare.
Le condizioni della locazione di immobili ammobiliati a titolo professionale (LMP)
Locazione ammobiliata
La locazione ammobiliata consiste nel locare un’abitazione dotata del mobilio necessario per permettere all’inquilino di viverci immediatamente.
Secondo l’articolo 25-4 della legge del 6 luglio 1989, un’abitazione ammobiliata deve comportare « un mobilio in numero e qualità sufficienti per permettere all’inquilino di dormirvi, mangiare e vivere convenientemente rispetto alle esigenze della vita quotidiana ». L’elenco preciso delle dotazioni obbligatorie è fissato dal decreto n. 2015-981 del 31 luglio 2015.
Questa locazione è disciplinata da regole specifiche, diverse da quelle della locazione non ammobiliata. Può rientrare nel regime LMNP (non professionale) o LMP (professionale), a seconda dei redditi generati.
Per saperne di più, leggete l’articolo sulle diverse categorie di locazione ammobiliata.
A titolo professionale
Per poter beneficiare dello statuto di locatore professionale devono ricorrere cumulativamente due condizioni (art. 155, IV, del CGI):
- Gli incassi annui tratti da questa attività dall’insieme dei membri del nucleo fiscale devono superare 23 000 euro IVA compresa all’anno;
- Tali incassi devono essere superiori all’importo totale degli altri redditi da attività del nucleo fiscale (stipendi, altri BIC).
Se una di queste condizioni non è soddisfatta, il locatore sarà considerato non professionale. Leggete il nostro articolo per saperne di più sullo statuto di locatore di immobili ammobiliati non professionale (LMNP).
Lo statuto fiscale di locatore di immobili ammobiliati professionale (LMP)
Regime di imposizione
Il locatore di immobili ammobiliati professionale è soggetto:
- all’imposta sulle società (IS) se esercita la propria attività per il tramite di una SCI;
- all’imposta sui redditi, nella categoria degli utili industriali e commerciali (BIC), se il locatore opera come impresa individuale.
In funzione del fatturato, il locatore può essere soggetto al regime della microimpresa o al regime reale di imposizione, che permette allora:
- la deduzione di alcuni oneri (in particolare l’ammortamento dell’abitazione e del mobilio, le spese di manutenzione e riparazione, gli interessi passivi, le imposte locali, ecc.) (CGI, art. 39);
- l’imputazione della perdita sul reddito complessivo dell’anno, senza limitazione di importo ma a condizione che tali perdite non derivino da ammortamenti esclusi dagli oneri deducibili (CGI, art. 156, I);
IVA
L’attività professionale di locazione ammobiliata non è soggetta a IVA, salvo che comporti prestazioni di servizi di tipo alberghiero (CGI, art. 261 D).
Possibile esenzione delle plusvalenze professionali
Il locatore di immobili ammobiliati professionale beneficia del regime delle plusvalenze professionali.
A condizione che l’attività sia stata esercitata per almeno cinque anni, le plusvalenze sono esenti totalmente se gli incassi sono inferiori a 90.000 euro, o parzialmente se gli incassi sono compresi tra 90.000 e 126.000 euro (CGI, art. 151 septies).
Altre imposte
Il bene locato (considerato bene professionale) è escluso dall’ambito dell’IFI (imposta sul patrimonio immobiliare).
Il locatore di immobili ammobiliati professionale è tenuto al pagamento delle imposte fondiarie, del contributo fondiario delle imprese (salvo eccezioni) e del contributo sul valore aggiunto delle imprese (in caso di fatturato superiore a 500.000 euro).