Locatore di immobili ammobiliati non professionale (LMNP)

Sul piano fiscale, la messa in locazione di alloggi ammobiliati, esercitata a titolo professionale o non professionale, costituisce un’attività commerciale e rientra nella categoria dei redditi industriali e commerciali (BIC).
Lo statuto di locatore di immobili ammobiliati non professionale (LMNP) offre un regime fiscale interessante. Per accedervi, il locatore deve rispettare determinate condizioni e compiere una serie di adempimenti preliminari.

Si tratta di un regime fiscale particolare che consente in particolare di ottenere riduzioni d’imposta sui proventi derivanti dall’attività di locazione.

Quali sono le condizioni per beneficiare dello statuto di locatore di immobili ammobiliati non professionale (LMNP)?

Locare un alloggio ammobiliato...

Leggi l’articolo sulle diverse categorie di locazione ammobiliata

Per poter beneficiare dello statuto LMNP dovete locare il vostro bene a uso abitativo ammobiliato. Occorre quindi che nell’appartamento sia presente un mobilio sufficiente affinché il conduttore possa vivervi normalmente portando soltanto i propri effetti personali (vestiario, oggetti di arredo...).

Per i contratti di locazione ammobiliata che costituiscono la residenza principale del conduttore, l’elenco dei mobili che devono obbligatoriamente essere messi a disposizione del conduttore è fissato dal decreto n. 2015-981 del 31 luglio 2015 (applicabile ai contratti di locazione firmati dal 1º settembre 2015). Essi devono consentirgli di “dormire, mangiare e vivere adeguatamente rispetto alle esigenze della vita quotidiana” (articolo 25-4 della legge n. 89-462 del 6 luglio 1989 volta a migliorare i rapporti locativi).

...In modo non professionale

L’articolo 2 della legge 49-458 del 2 aprile 1949 definisce il locatore professionale come colui “che loca abitualmente più alloggi ammobiliati, accompagnata o meno la locazione da prestazioni accessorie quali il noleggio della biancheria, la pulizia dei locali, la preparazione dei pasti”.

Per converso, non è considerato per esempio come esercente a titolo professionale colui che loca una o più stanze della propria casa (anche indipendenti) o che loca in modo occasionale.

Sul piano fiscale (CGI art. 155, IV), per poter beneficiare dello statuto LMNP e non essere considerati locatori professionali, le vostre entrate locative devono soddisfare almeno una delle due condizioni seguenti:

• essere inferiori a 23 000 € all’anno (per l’insieme dei membri del nucleo fiscale),
• oppure non superare i redditi complessivi del nucleo fiscale soggetti all’imposta sul reddito nelle relative categorie.
  

Al contrario, saranno quindi considerati professionali i locatori che soddisfano cumulativamente le condizioni di entrate superiori a 23.000 euro e di entrate che superano i redditi complessivi del nucleo.

Che l’attività sia esercitata a titolo abituale o occasionale, locare ammobiliato è considerata un’attività commerciale. I canoni sono soggetti all’imposta sul reddito nella categoria dei redditi industriali e commerciali (BIC) e non in quella dei redditi fondiari.

Da notare : se il proprietario è una società soggetta all’imposta sulle società, tutti i suoi utili sono tassati a titolo di imposta sulle società.

Per approfondire: consultate il bollettino ufficiale delle finanze pubbliche sull’argomento.

Imposta sui redditi: i regimi di imposizione applicabili

Il regime di imposizione dipende dall’importo delle entrate annuali. Si applica sia che la locazione sia permanente o stagionale, purché sia ammobiliata. Può trattarsi del regime forfettario (micro-BIC), che dà diritto a una riduzione, o del regime effettivo (che consente di dedurre spese e oneri)

Il regime forfettario (micro-BIC)

Si applica quando i redditi locativi non superano una certa soglia:

• per le locazioni ammobiliate di lunga durata: quando i redditi locativi non superano 77.700 euro, con una riduzione forfettaria del 50 %.
• Per gli alloggi ammobiliati classificati: quando le entrate annuali sono inferiori o pari a 77 700 € (CGI, art. 50-0 2°), con una riduzione forfettaria del 50 % (CGI, art. 50-0 2°);
• Per gli alloggi turistici ammobiliati non classificati: il massimale delle entrate annuali è fissato a 15 000 € (CGI, art. 50-0 1° bis), con una riduzione del 30 % (CGI, art. 50-0 2°).

Queste nuove disposizioni, derivanti dalla legge di bilancio 2025, si applicano ai redditi percepiti a partire dal 1º gennaio 2025.
Le soglie di fatturato sono valutate al netto dell’imposta e per anno civile (CGI art. 50-0).

Il regime effettivo

Non appena l’importo annuo dei canoni supera le soglie sopra indicate, il locatore rientra nel regime effettivo (semplificato o ordinario). Tuttavia, anche se il locatore è ammissibile al regime micro-BIC, può scegliere il regime effettivo.

Il regime effettivo consente allora al locatore di:
• dedurre dalle entrate l’insieme degli oneri: interessi sui mutui, imposte, lavori, spese di gestione locativa, spese di amministrazione condominiale... (CGI art. 156, I-1° ter). Le perdite derivanti da una locazione ammobiliata non professionale possono essere riportate sui redditi dei 10 anni successivi
• e ammortizzare il prezzo di acquisto del bene.
Questi meccanismi consentono di ridurre l’importo delle entrate e quindi dell’imposta.

Da sapere: l’ammortamento consiste nel ripartire il costo di un elemento dell’attivo sulla sua durata di utilizzo prevista, quando questa è limitata nel tempo. In materia immobiliare la ripartizione riguarda quindi il prezzo di acquisto del bene sulla sua durata di utilizzo. Una volta scelta la durata, si ottiene il tasso di ammortamento da dedurre ogni anno.

Attenzione, novità 2025: la legge di bilancio 2025 ha aumentato l’imposta sulla plusvalenza realizzata con la vendita di un bene in regime LMNP. In caso di rivendita del bene, infatti, l’ammortamento contabile deducibile dalle entrate locative imponibili è ormai reintegrato nel calcolo della plusvalenza (LEGGE n. 2025-127 del 14 febbraio 2025, legge di bilancio per il 2025)
Sono invece escluse da questo aumento d’imposta le residenze universitarie, le residenze per anziani e le residenze per persone con disabilità.

Esenzioni possibili (art. 35 bis CGI)

Le persone che locano o sublocano ammobiliate una o più stanze della propria abitazione principale beneficiano di un’esenzione dall’imposta sul reddito fino al 31 dicembre 2026, a condizione:
- che si tratti di una locazione abituale a persone che non vi eleggono domicilio (camere per ospiti) e che il canone non superi 760 € all’anno;
- oppure che le stanze locate costituiscano la residenza principale del conduttore o la sua residenza temporanea, a condizione che egli dimostri di avere un impiego di carattere stagionale (Codice del lavoro francese, art. L1242-2, 3°) e che il canone sia fissato entro limiti ragionevoli.
Per il 2025 i massimali annuali di canone per metro quadrato di superficie abitabile, esclusi gli oneri, sono fissati a 213 € in Île-de-France e a 157 € nelle altre regioni.

Da sapere: l’articolo 38 della legge n. 2023-1322 del 29 dicembre 2023, legge di bilancio per il 2024, proroga i dispositivi di esenzione dei punti I e II dell’articolo 35 bis del CGI fino al 31 dicembre 2026.

Il beneficio dell’esenzione implica peraltro che il locatore non fornisca alcuna prestazione diversa dalla messa a disposizione dell’alloggio, escludendo quindi ogni prestazione alberghiera.
Per maggiori dettagli consultate il sito impôts.gouv

Contributi sociali

Quando le entrate sono inferiori a 23.000 euro all’anno, il locatore è considerato non professionale e non paga contributi previdenziali per la propria attività. Deve tuttavia dichiarare ogni anno le proprie entrate all’amministrazione fiscale nella dichiarazione dei redditi.
Egli è soggetto ai contributi sociali applicabili ai redditi del patrimonio e del capitale, all’aliquota complessiva del 17,2 %.

L’IVA

La locazione ammobiliata effettuata da un privato è in linea di principio esente da IVA (non è quindi possibile detrarla).
Sono invece soggetti a IVA i privati che locano in regime « paralberghiero » (CGI, art. 261 D, 4°-b).

Per locare in regime « paralberghiero »:

• il cliente non deve pernottare per più di trenta notti
• la locazione ammobiliata deve comprendere almeno tre delle seguenti prestazioni: la colazione, la pulizia regolare dei locali, la fornitura della biancheria da casa e il ricevimento, anche non personalizzato, della clientela;
  

Contributo fondiario delle imprese

In funzione della vostra situazione (luogo e utilizzo personale del bene locato), dovrete pagare il contributo fondiario delle imprese. Rivolgetevi all’ufficio delle imposte delle imprese (SIE) del luogo in cui si trova l’alloggio locato per sapere se dovrete o meno pagare questa imposta. Per maggiori informazioni
Se beneficiate dello statuto di LMNP, per maggiore sicurezza può essere opportuno far redigere il proprio contratto di locazione da un notaio. Così, per esempio, in caso di mancato pagamento, il valore di tale atto consente di rivolgersi direttamente a un ufficiale giudiziario senza dover ottenere preventivamente una decisione giudiziaria.