Atto di vendita: i termini dopo la firma

Il giorno della firma dell’atto di vendita ve ne andate con le chiavi, ma senza il vostro titolo di proprietà, e vi chiedete perché. Il notaio vi consegna tuttavia delle attestazioni di proprietà, che rappresentano in un certo senso un titolo di proprietà provvisorio e semplificato.

Il titolo di proprietà consente di identificare il bene immobile e il suo proprietario. Viene consegnato a ogni nuovo acquirente dal notaio. Si tratta di un atto pubblico (redatto da un notaio) che riconosce all’acquirente un diritto di proprietà su un bene determinato. Nel caso di un acquisto immobiliare, il titolo di proprietà è la copia dell’atto di vendita firmato da ciascuna parte (venditore, acquirente e notaio) e pubblicato presso l’ufficio della pubblicità immobiliare.

Perché occorre attendere il titolo di proprietà?

Le attestazioni

Circa tre mesi dopo la firma del vostro preliminare o della vostra promessa di vendita, avete appena firmato l’atto di vendita e il notaio vi ha consegnato delle attestazioni di proprietà (molto utili per i vostri adempimenti amministrativi: per poter sottoscrivere le utenze di acqua, gas, elettricità, telefono, assicurare il bene immobile, iscrivere i figli a scuola...). Tali attestazioni rappresentano in un certo senso un titolo di proprietà provvisorio e semplificato.

Il titolo di proprietà

La pubblicazione presso l’ufficio della pubblicità immobiliare

Durante l’appuntamento per la firma dell’atto definitivo di vendita con il venditore, il notaio vi ha spiegato che avrebbe inviato una copia autentica di tale atto all’ufficio della pubblicità immobiliare ai fini della sua pubblicazione. Essa gli sarà restituita munita dei timbri dell’amministrazione fiscale e costituirà il titolo di proprietà dell’acquirente. Occorre talvolta attendere diversi mesi prima di riceverla, insieme al conteggio definitivo delle operazioni effettuate.

Il titolo di proprietà si compone di due parti: la parte normalizzata e la parte sviluppata.

La parte normalizzata è quella che serve alla pubblicazione. Figura in testa all’atto e deve contenere, nell’ordine, le informazioni utili alla pubblicazione (articolo 34-1 del decreto n. 55-22 del 4 gennaio 1955 recante riforma della pubblicità immobiliare):
• la data e il redattore dell’atto;
• la qualificazione giuridica dell’atto, completata,
• lo stato civile delle parti dell’atto;
• la designazione completa degli immobili;
• i riferimenti di pubblicazione del titolo che costituisce l’origine di proprietà immediata;
• i riferimenti di pubblicazione della tabella descrittiva di divisione e delle sue eventuali modifiche per le frazioni di immobili;
• se del caso, le altre operazioni giuridiche che devono formare oggetto di pubblicazione nel registro immobiliare;
• gli oneri e le condizioni (il pagamento delle spese, la ripartizione delle imposte locali, …);
• la data di inizio del godimento;
• il prezzo e le modalità di pagamento;
• le dichiarazioni necessarie alla liquidazione, alla determinazione della base imponibile o al controllo di ogni imposta (per esempio l’imposta sulle plusvalenze).

Il notaio deve inoltre firmare l’atto. La parte si conclude con la precisazione “fine della parte normalizzata”.

La parte sviluppata consente al notaio redattore di sviluppare determinate condizioni della vendita.

Da sapere: il notaio ha altrettante formalità da compiere prima quanto dopo la firma dell’atto.

Formalità preliminari

In vista dell’appuntamento per la firma del precontratto e della vendita definitiva, il notaio costituisce un fascicolo contenente tutti i documenti indispensabili alla sua regolarizzazione. Egli interpella in particolare gli uffici dello stato civile, in alcuni casi il casellario giudiziale dell’acquirente, il BODACC, gli uffici dell’urbanistica, del catasto, delle ipoteche e la banca del venditore. Il notaio chiama questa fase del fascicolo « le formalità preliminari ».

Formalità successive

Dopo la firma della vendita viene compiuto anche un certo numero di operazioni, « le formalità successive ». La formalità successiva più importante è la pubblicazione dell’atto di vendita presso l’ufficio della pubblicità immobiliare (SPF). Tale pubblicazione realizza al tempo stesso pubblicazione e registrazione. Si parla di formalità fusa.

È anche in questo momento che il notaio versa all’amministrazione fiscale le imposte e le tasse pagate dall’acquirente al momento della firma (impropriamente dette « spese notarili »): principalmente l’imposta di pubblicità immobiliare (TPF) e il contributo di sicurezza immobiliare (CSI).

Il notaio fornisce inoltre a diverse amministrazioni (uffici del catasto, ufficio della pubblicità immobiliare) copie ed estratti dell’atto di vendita. Tra questi documenti, una copia speciale detta « copia autentica », firmata dal notaio, gli sarà restituita munita dei timbri dell’amministrazione fiscale. Questo documento costituisce il vostro titolo di proprietà.

Non dimenticate che l’originale (detto la « minuta ») dell’atto sarà conservato dal notaio nel proprio studio per 75 anni, prima di essere affidato al servizio degli archivi nazionali (per Parigi) o dipartimentali.

Registro immobiliare informatizzato

L’ufficio incaricato della pubblicità immobiliare (SPF), ex conservatoria dei registri immobiliari, ha progressivamente digitalizzato (tra il 1998 e il 2003 a seconda degli uffici) le schede informative cartacee pubblicate dal 1956. Le informazioni trasmesse successivamente alla pubblicazione sono direttamente informatizzate (e gestite dal software Fidji).

Télé@ctes

Per il compimento delle formalità successive alla vendita, il notaio rispetta forme rigorose. I suoi atti prendono posto nelle file d’attesa dei diversi uffici amministrativi ai quali ha l’obbligo di rivolgersi.
Al fine di accelerare l’esecuzione delle formalità, il Consiglio superiore del notariato (CSN), la Caisse des dépôts et consignations (CDC) e la direzione delle finanze pubbliche (DGFIP) hanno messo a punto una modalità di trasmissione informatizzata dei dati.

Il dispositivo Télé@ctes consente così agli atti riguardanti in particolare trasferimenti (esempio: vendite) immobiliari di essere trasmessi in modo dematerializzato all’ufficio della pubblicità immobiliare, alla Caisse des dépôts (trasferimento di fondi) e all’amministrazione fiscale (versamento delle imposte di trasferimento, dell’imposta sulle plusvalenze, ecc.). Un cambiamento di proprietario è così notificato e trasmesso all’ufficio della pubblicità immobiliare in tempo reale, e i flussi finanziari che lo accompagnano avvengono grazie a procedure telematiche messe a punto con la Caisse des Dépôts e la DGFIP.

I tempi di trasmissione e di risposta sono quindi stati nettamente ridotti.

L’atto pubblico elettronico (AAE)

Gli sviluppi tecnologici hanno aperto la via anche all’atto pubblico elettronico, ormai introdotto nel nostro diritto legislativo. La sua creazione aveva un duplice obiettivo: modernizzare la professione, conservando all’AAE le stesse caratteristiche di un atto cartaceo (articolo 1366 del Codice civile francese), vale a dire:
- una data certa (il notaio attesta la data dell’atto),
- l’efficacia probatoria (mezzo di prova difficilmente contestabile),
- l’efficacia esecutiva (il creditore non ha bisogno di adire il giudice per far valere i propri diritti pecuniari),
- e soprattutto il carattere pubblico dell’atto.
Naturalmente la durata della sua conservazione è assicurata, poiché il notaio trasmette l’atto al MICEN (Archivio centrale elettronico dei notai), presso il quale sarà conservato per 75 anni.
Per saperne di più, leggete l’articolo sull’atto pubblico.

Essi sono disciplinati dall’ordinanza del 2 novembre 1945 "relativa allo statuto del notariato", modificata dall’articolo 15 del decreto del 27 maggio 2014: " Le somme detenute dai notai per conto di terzi […] sono depositate su conti di disponibilità corrente aperti presso la Caisse des dépôts et consignations, […]. Su tali conti possono essere depositati soltanto fondi di terzi. Questi ultimi possono formare oggetto di movimenti in addebito soltanto per il regolamento delle pratiche che sono all’origine dei depositi.
Le somme depositate su conti di disponibilità corrente che restano detenute allo scadere di un termine di tre mesi sono trasferite dai notai su conti detti di deposito obbligatorio aperti presso la Caisse des dépôts et consignations. Tali conti possono formare oggetto di movimenti, in addebito e in accredito, soltanto con i conti di disponibilità corrente."

Conformemente ai provvedimenti del 28 giugno 2021 (provvedimenti n. 108 e 109), tali fondi sono remunerati nella misura dello 0,30 % annuo.