Il dispositivo Malraux si rivolge ai proprietari che investono nella ristrutturazione totale di immobili di carattere storico o estetico situati in determinati settori. Tali beni devono essere destinati alla locazione. In contropartita, questi contribuenti beneficiano di una riduzione dell’imposta sul reddito a titolo delle spese sostenute.
Quali sono le condizioni del dispositivo Malraux?
Novità: la legge di bilancio per il 2024 proroga la riduzione d’imposta fino al 31 dicembre 2024 per quanto riguarda le spese effettuate su immobili situati in un quartiere antico degradato (QAD) (articolo 199 tervicies, I, d, 2°, del CGI) o in un quartiere che presenta un’elevata concentrazione di edilizia antica degradata e oggetto di una convenzione pluriennale nell’ambito del nuovo programma nazionale di rinnovamento urbano (NPNRU) (articolo 199 tervicies, I, 2° bis, del CGI).
Le persone interessate
Il dispositivo riguarda le persone fisiche e i soci persone fisiche di alcune società, fiscalmente residenti in Francia, che ristrutturano immobili di carattere storico o estetico.
Buono a sapersi: il dispositivo Malraux è applicabile nell’ambito di un contratto di vendita di immobile da ristrutturare previsto dall’articolo L. 262-1 del Codice della costruzione e dell’abitazione francese.
Le abitazioni interessate
L’ambito di applicazione geografico del vantaggio fiscale è stato modificato dalla legge 2016-1918 del 29 dicembre 2016.
Così, dal 9 luglio 2016, gli immobili devono trovarsi:
- in un sito patrimoniale notevole (SPR), coperto da un PSMV (piano di salvaguardia e di valorizzazione) approvato o da un piano di valorizzazione dell’architettura e del patrimonio (PVAP) approvato, oppure quando il restauro è stato dichiarato di pubblica utilità (articolo L 313-4 del Codice dell’urbanistica francese);
- in un quartiere antico degradato (QAD), quando il restauro è stato dichiarato di pubblica utilità.
L’uso dei beni riqualificati
Quando i lavori di restauro riguardano un locale a uso abitativo, l’immobile deve essere locato non ammobiliato, per il medesimo uso. La durata della locazione è di 9 anni e deve decorrere entro i 12 mesi successivi alla data di ultimazione dei lavori (data in cui il bene è abitabile).
L’inquilino non deve far parte del nucleo fiscale del locatore né essere un suo ascendente o discendente.
Quando le spese riguardano un locale destinato a un altro uso, il locatore deve parimenti locarlo per 9 anni, ma non è richiesta alcuna destinazione particolare. Attenzione, però: la riduzione d’imposta è riservata ai redditi tassati nella categoria dei redditi fondiari.
I lavori interessati
I lavori devono condurre al restauro completo di un immobile edificato situato in uno dei siti o quartieri predefiniti.
I lavori devono essere seguiti da un Architetto degli Edifici di Francia (ABF) ed essere oggetto, a seconda della natura dei lavori e della zona interessata, di un permesso di costruire o di una dichiarazione preventiva.
Le operazioni di restauro devono necessariamente essere state dichiarate di pubblica utilità (salvo nel caso in cui sia stato approvato un piano di salvaguardia o di valorizzazione).
I tipi di spesa che danno diritto alla riduzione d’imposta sono previsti dall’articolo 199 tervicies, II, del Codice generale delle imposte francese, in particolare le spese di riparazione e manutenzione o i premi assicurativi (art. 31, I-1°).
Le modalità della riduzione d’imposta
La base di calcolo della riduzione d’imposta è costituita dall’importo delle spese individuate, con esclusione del prezzo di acquisto dell’abitazione.
Il fatto generatore della riduzione d’imposta è costituito dalla data di pagamento delle spese ammissibili da parte del proprietario.
L’aliquota della riduzione è del:
• 30 % per gli immobili situati in un Sito Patrimoniale Notevole con PSMV (Piano di Salvaguardia e Valorizzazione) approvato, nei QAD (Quartieri Antichi Degradati) e nei quartieri convenzionati NPNRU (Nuovo Programma Nazionale di Rinnovamento, ossia gli ex settori salvaguardati), quando il restauro è stato dichiarato di pubblica utilità;
• 22 % se gli immobili si trovano in un Sito Patrimoniale Notevole con PVAP (Piano di Valorizzazione dell’Architettura e del Patrimonio) approvato o il cui programma di restauro è stato dichiarato di pubblica utilità (ex ZPPAUP, Zone di Protezione del Patrimonio Architettonico, Urbano e Paesaggistico, e AVAP, Aree di Valorizzazione dell’Architettura e del Patrimonio).
L’importo dei lavori è soggetto a un massimale di 400 000 € su un periodo di 4 anni a decorrere dall’anno di rilascio dell’autorizzazione ai lavori.