Quali sono le regole della coabitazione?

La coabitazione in affitto è la locazione di uno stesso alloggio da parte di più conduttori, che ne fanno la propria residenza principale. I coinquilini possono essere sconosciuti gli uni agli altri oppure, per esempio, amici.

Il più delle volte ciascuno dei coinquilini firma lo stesso contratto, comune a tutti, ed è tenuto agli stessi obblighi nei confronti del proprietario. Si parla di contratto di locazione unico (in contrapposizione all’espressione « contratti multipli », quando più contratti di coabitazione sono firmati tra ciascun coinquilino e il proprietario, articolo 8-1 della legge n. 89-462 del 6 luglio 1989).
Le regole enunciate qui di seguito si applicano al contratto unico (in particolare per quanto riguarda la clausola di solidarietà e la disdetta data da un conduttore).

Ogni persona che ha firmato il contratto è considerata conduttore, con tutti i diritti e i doveri che ciò implica (pagamento del canone, degli oneri, manutenzione dell’alloggio...). In caso contrario è considerata un semplice occupante e non beneficia della protezione della legge, anche se paga una parte del canone.

La coabitazione in affitto è soggetta al regime giuridico al quale è sottoposto l’alloggio. Se riguarda un alloggio locato ammobiliato, deve rispettare la normativa particolare applicabile alle locazioni ammobiliate (articoli da 25-3 a 25-11 della legge del 6 luglio 1989).

Il contratto di locazione è redatto per iscritto e rispetta un contratto tipo. Deve contenere numerose informazioni essenziali, in particolare (articolo 3 della legge n. 89-462 del 6 luglio 1989):

• il nome e il domicilio del locatore, il nome del conduttore,

• la data di decorrenza e la durata del contratto,

• la consistenza, la destinazione nonché la superficie abitabile del bene locato,

• l’importo del canone, le sue modalità di pagamento nonché le sue eventuali regole di rivalutazione...

Quando l’alloggio è locato a più persone, il proprietario è tenuto nei confronti di ciascun coinquilino a mettere a loro disposizione un alloggio decoroso che non presenti rischi tali da pregiudicare la sicurezza fisica o la salute degli occupanti.

Il proprietario deve consegnare al conduttore un alloggio in buono stato d’uso e di manutenzione, assicurare al conduttore il godimento pacifico dell’alloggio ed eseguire tutte le riparazioni, diverse da quelle locative, necessarie al mantenimento in stato e alla normale manutenzione dei locali locati (articolo 6 della legge del 6 luglio 1989).

Essi sono tenuti a pagare il canone e gli oneri ripetibili. Generalmente il proprietario ha cura di prevedere nel contratto di locazione una clausola di solidarietà o di indivisibilità del debito da canone. Ciascuno dei conduttori è allora responsabile del pagamento della totalità delle somme dovute al proprietario (canone, oneri, riparazioni locative) fino alla fine del contratto. Il proprietario può così rivolgersi a uno qualsiasi di essi per ottenere l’intero pagamento.

I coinquilini devono usare pacificamente i locali locati secondo la loro destinazione, rispondere dei danni nei luoghi che locano (salvo forza maggiore, colpa del locatore o di un terzo che essi non hanno introdotto nell’alloggio) e farsi carico della manutenzione ordinaria dell’alloggio (salvo vetustà).

Devono inoltre assicurarsi contro i rischi locativi e darne prova ogni anno, su richiesta del locatore. In mancanza di consegna dell’attestato di assicurazione e trascorso un termine di 1 mese da una messa in mora, il locatore può sottoscrivere un’assicurazione per conto e a spese del conduttore.
In presenza di una clausola che prevede la risoluzione di diritto del contratto di locazione per mancata assicurazione del conduttore, essa può produrre effetto soltanto 1 mese dopo un’intimazione rimasta senza esito.

Da sapere: i coinquilini possono sottoscrivere un contratto unico sul quale sarà indicato il nome di ciascuno di essi.

Il deposito cauzionale

Un deposito a titolo di garanzia non può essere previsto quando il canone è pagabile anticipatamente per un periodo superiore a due mesi; se invece il conduttore chiede di pagare il canone mensilmente, il locatore può esigere un deposito cauzionale, che non può essere superiore a 1 mese di canone in linea capitale. Tale deposito è versato all’ingresso nei locali ed è restituito entro un termine massimo di 1 mese dalla riconsegna delle chiavi da parte dell’ultimo coinquilino, a condizione che il verbale di consegna in uscita sia conforme a quello di entrata, e dedotte le somme ancora dovute al locatore (articolo 22 della legge del 6 luglio 1989).

La fideiussione

Il proprietario può chiedere la fideiussione di un familiare che si costituisce garante del pagamento delle somme dovute dal coinquilino indicato nell’atto di fideiussione. È raro che il garante si impegni per l’insieme dei coinquilini. L’impegno del fideiussore cessa 6 mesi dopo la partenza del coinquilino « coperto », salvo che quest’ultimo sia stato sostituito. In tal caso il fideiussore è liberato dal proprio obbligo di garante alla fine del preavviso dato dal conduttore per il quale prestava garanzia.

Attenzione : se il locatore ha sottoscritto un’assicurazione contro i canoni non pagati, non può chiedere un garante, salvo che il conduttore sia studente o apprendista.

La disdetta data dai coinquilini

• Se tutti desiderano porre fine alla locazione, è sufficiente che inviino una disdetta comune contenente tutti i nomi e le firme dei coinquilini. L’importo del deposito cauzionale sarà restituito indifferentemente a uno di essi.

• Se un solo coinquilino desidera lasciare l’alloggio, la sua partenza non pone fine al contratto, che prosegue alle stesse condizioni con chi resta nei locali.

• Se gli viene sostituito un nuovo coinquilino con l’accordo del proprietario, è indispensabile un atto aggiuntivo al contratto. Il proprietario non può imporre un nuovo conduttore senza l’accordo degli altri coinquilini.

• Per quanto riguarda il canone, la clausola di solidarietà contenuta nel contratto obbliga il coinquilino uscente a restare responsabile del pagamento per 6 mesi dopo la sua partenza, salvo che un nuovo coinquilino ne abbia preso il posto (articolo 8-1 VI della legge del 6 luglio 1989).

La disdetta data dal proprietario

La disdetta inviata dal proprietario alla scadenza del contratto (per riprendere l’alloggio o venderlo, articolo 15 della legge del 6 luglio 1989) a un solo conduttore vale per gli altri, se una clausola di solidarietà è prevista dal contratto, come avviene generalmente.

La coabitazione in affitto è una soluzione sempre più apprezzata, ma implica il rispetto di alcune regole giuridiche e fiscali. Prima di locare un bene è essenziale effettuare le diagnosi immobiliari obbligatorie per garantire la conformità dell’alloggio. Se desiderate investire in un bene destinato alla coabitazione in affitto, dispositivi come l’investimento locativo Malraux possono offrire vantaggi fiscali. È anche importante prevedere bene i tempi dopo la firma e scegliere una modalità di finanziamento adeguata. La gestione di un bene in coabitazione tramite una SCI può richiedere una riflessione sulla sua liquidazione o sul suo avanzo di liquidazione. Infine, per gli espatriati è fondamentale comprendere bene le implicazioni del domicilio fiscale sui loro investimenti locativi in Francia.