Quali sono le conseguenze dell’APE sulle vendite e locazioni immobiliari?

Negli ultimi anni il legislatore si è posto l’obiettivo di contrastare i colabrodo energetici. A tal fine si è servito del dispositivo della diagnosi di prestazione energetica per farne uno strumento di lotta alla povertà energetica, tanto per i proprietari quanto per gli inquilini.
Questo strumento è stato oggetto di diverse riforme volte a migliorare in particolare l’informazione e la tutela dell’acquirente o dell’inquilino.

NOVITÀ 2025: un piano d’azione volto a migliorare la fiducia e l’affidabilità del dispositivo è stato lanciato e attuato con la legge del 30 giugno 2025 e con cinque decreti.

Che cos’è la Diagnosi di Prestazione Energetica (DPE)?

Il DPE permette di determinare il consumo energetico di un’abitazione nonché le sue ripercussioni in termini di emissioni di gas a effetto serra. Classifica gli edifici in più categorie, da A a G (CCH, art. L126-26).

Novità 2025: il decreto del 31 agosto 2025 mira invece a migliorare la classificazione delle abitazioni che utilizzano l’elettricità, modificando il metodo di valutazione (coefficiente di conversione dell’elettricità abbassato a 1,9 a partire dal 1° gennaio 2026).

Esso è accompagnato da raccomandazioni destinate a migliorare le prestazioni energetiche del bene e dall’importo delle spese teoriche relative all’insieme degli usi elencati nella diagnosi.

Chi realizza la Diagnosi di Prestazione Energetica (DPE)?

Nell’ambito del rafforzamento della fiducia nel DPE, nel 2025 i diagnosti sono stati oggetto dell’attenzione del legislatore.

Il DPE è realizzato da un professionista certificato che dispone di un’assicurazione specifica e di un QR code proprio, che deve presentare ai propri clienti dal decreto del 16 giugno 2025.

I diagnosti possono essere stranieri e operare in Francia a determinate condizioni definite dal decreto del 30 giugno 2025.

Novità 2025: il legislatore ha previsto un rafforzamento del controllo degli organismi di certificazione con un decreto del 16 giugno 2025; essi sono ormai controllati ogni 10 mesi dal Comitato francese di accreditamento. In caso di frode rivelata da tale controllo, i diagnosti possono essere iscritti in una lista nera fino a 24 mesi.

Questo controllo è sostenuto dalla definizione delle anomalie che possono dar luogo alla non conformità di un DPE nel decreto del 28 luglio 2025 (es.: quando l’attività del diagnosta è manifestamente irrealizzabile).

Chi è interessato dal DPE?

Salvo diverso accordo, il DPE è redatto su richiesta e a spese del proprietario venditore o del locatore del bene immobile.

Deve essere consegnato:
- all’acquirente al momento della firma del precontratto o, in mancanza, al momento della firma dell’atto pubblico di vendita (CCH, art. L126-28). È integrato nel fascicolo delle diagnosi tecniche.
- all’inquilino al momento della firma della locazione (articolo 3-3 della legge del 6 luglio 1989).

La prestazione energetica, un criterio di decoro

La prestazione energetica è stata progressivamente presa in considerazione nella valutazione del decoro di un’abitazione (articolo 6 della legge n. 89-462 del 6 luglio 1989 e articolo 3 bis del decreto del 30 gennaio 2002).

Il livello di prestazione di un’abitazione decorosa è compreso, ai sensi dell’articolo L. 173-1-1 del codice della costruzione e dell’abitazione francese:

• dal 1° gennaio 2025, tra la classe A e la classe F;
• dal 1° gennaio 2028, tra la classe A e la classe E;
  

Informazione al momento della messa in vendita

La pubblicità (annuncio) relativa alla messa in vendita o in locazione di un bene classificato F o G deve indicare l’obbligo di riqualificazione energetica del bene (dal 1° gennaio 2022). Tale indicazione deve figurare anche nell’atto di vendita o nel contratto di locazione (CCH, art. L.173-2). Queste disposizioni derivano dalla legge Energia e clima dell’8 novembre 2019.

Audit energetico obbligatorio

In caso di cessione di un bene in proprietà esclusiva, un audit energetico deve essere allegato all’atto di vendita:

• dal 1° aprile 2023 per gli edifici classificati G e F;
• dal 1° gennaio 2025 per gli edifici classificati E;
• dal 1° gennaio 2034 per gli edifici classificati D.

Esso precisa la natura dei lavori necessari e gli aiuti che possono essere richiesti per ridurre le spese energetiche (CCH, art. L.126-28-1).

Divieto di aumento dei canoni

Ogni aumento del canone (canone iniziale o revisione annuale) è vietato nelle abitazioni classificate F e G finché non siano stati realizzati lavori di riqualificazione energetica (disposizioni applicabili dal 25 agosto 2022 e derivanti dalla legge Clima e resilienza del 22 agosto 2021).

Divieto di messa in locazione

La messa in locazione di abitazioni classificate E, F e G che non siano state oggetto di lavori di riqualificazione energetica (articolo 6 della legge n. 89-462 del 6 luglio 1989) è vietata, in modo progressivo, a partire dal:

• 1° gennaio 2025 per le abitazioni di classe G,
• 1° gennaio 2028 per le abitazioni di classe F,
• 1° gennaio 2034 per le abitazioni di classe E.

Il DPE (Diagnosi di Prestazione Energetica) svolge un ruolo essenziale nella vendita e nella locazione di un bene immobile. Permette di informare acquirenti e inquilini sul consumo energetico del bene e può influenzarne il prezzo di vendita o di locazione. Prima della firma è importante comprendere i termini successivi alla firma dell’operazione immobiliare e assicurarsi che tutte le formalità siano compiute. Un mutuo immobiliare può essere necessario per finanziare l’acquisto, e l’impatto del DPE sulla domanda e sui costi deve essere preso in considerazione. Inoltre, gli investitori possono beneficiare di dispositivi come la legge Malraux per ottimizzare la redditività del proprio bene. Anche le diagnosi immobiliari obbligatorie devono essere realizzate per rispettare la normativa vigente. Infine, per gli espatriati che desiderano investire, è cruciale comprendere bene la nozione di domicilio fiscale.