Locazione immobiliare: i vantaggi della locazione notarile

Una locazione immobiliare o un contratto di locazione abitativa è un contratto concluso tra un conduttore e un proprietario. Il conduttore è detto "conduttore" e il proprietario è detto "locatore".

Il contratto per scrittura privata

Il contratto per scrittura privata è redatto tra privati e firmato da essi o per il tramite di un gestore locativo o di un avvocato.

Il contratto notarile

Il contratto di locazione notarile è un atto pubblico, redatto e firmato dal notaio e dalle parti. L’atto contiene in particolare l’obbligo di pagare un canone. Grazie alla copia esecutiva che il notaio gli rilascia, il locatore potrà ottenere l’esecuzione forzata dell’impegno del proprio conduttore. Il contratto di locazione potrà così essere eseguito, in tutte le sue condizioni, senza che sia necessaria una decisione giudiziaria. Il proprietario trasmette infatti la copia esecutiva al commissario di giustizia di sua scelta ai fini delle azioni e dell’attuazione dei pignoramenti adeguati.

Con un atto pubblico,

• il conduttore non rischia di firmare un contratto che non contenga tutte le garanzie che la legge gli offre;
• ha la certezza che le somme che ha versato sono esatte e incontestabili da parte del proprietario;
• Ne va anche della sicurezza del proprietario, perché ogni tipo di contratto di locazione è disciplinato da numerosi testi legislativi e regolamentari obbligatori.

Alcune violazioni sono sanzionate penalmente e la responsabilità dei proprietari è sempre più spesso chiamata in causa. Questioni di salute pubblica giustificano talvolta tali contestazioni. Il locatore deve essere certo di rispettare tutte le regole obbligatorie in materia di locazione di alloggi (nozione di alloggio decoroso, di superficie e volume minimi, consegna delle diagnosi obbligatorie...).

Al momento di firmare una locazione abitativa, pensate sempre all’atto pubblico. Ciò vale anche per una locazione commerciale, agraria o professionale.

Locazione nuda o ammobiliata: quali sono le regole? Come redigere il contratto? Come stimare il canone? Come premunirsi contro il mancato pagamento del canone? A chi locare? Che cosa deve contenere il verbale di consegna? Quali sono gli obblighi del locatore (alloggio decoroso)? Chi si occupa dei lavori? La locazione richiede una domanda di autorizzazione preventiva alla messa in locazione dell’alloggio?...

Di fronte all’aumento delle regole da rispettare in materia locativa, i consigli di un notaio saranno preziosi al momento di mettere in locazione un bene ed eviteranno al locatore di commettere errori o dimenticanze.

Come fissare il canone?

Il principio

Il canone delle nuove locazioni (prima locazione o rilocazione con cambio di conduttore) è fissato liberamente (legge 89-462 del 6-7-1989, art. 17, II).

Le eccezioni

• Alloggi energivori

Il canone dei contratti conclusi, rinnovati o tacitamente prorogati a partire dal 24 agosto 2022, relativi a un alloggio di classe energetica F o G, non può superare l’ultimo canone applicato (legge 89-462 del 6-7-1989, art. 17, II).

• Tetto ai canoni

Questa sperimentazione è applicabile fino al 24 novembre 2026 in alcune zone ad alta tensione abitativa (art. 140 della legge 2018-1021 del 23-11-2018).

Fatte salve le condizioni elencate all’articolo 140, i comuni interessati possono chiedere che un dispositivo di tetto ai canoni sia istituito su tutto o parte del proprio territorio. Il rappresentante dello Stato nel dipartimento fissa ogni anno, con provvedimento, un canone di riferimento, un canone di riferimento maggiorato (pari al canone di riferimento maggiorato del 20 %) e un canone di riferimento minorato (pari al canone di riferimento minorato del 30 %), espressi come prezzo al metro quadrato di superficie abitabile, per categoria di alloggi e per settore geografico.
Il canone fissato non può superare il canone di riferimento maggiorato corrispondente alle caratteristiche dell’alloggio.

Un supplemento di canone può essere applicato per alloggi che presentano determinate caratteristiche di ubicazione o di comfort.

• Limitazione degli aumenti dei canoni

Nei comuni in cui si applica l’imposta sugli alloggi sfitti (decreto 2013-392 del 10 maggio 2013), un decreto annuale (l’ultimo del 29 luglio 2022) può limitare gli aumenti di canone autorizzati in occasione di una nuova messa in locazione. Il canone iniziale richiesto a un nuovo conduttore deve essere (salvo eccezioni, in particolare in presenza di un canone manifestamente sottostimato) identico a quello applicato al precedente conduttore, rivalutato in funzione della variazione dell’indice di riferimento dei canoni (IRL), salvo che una rivalutazione sia intervenuta nei 12 mesi precedenti.
Queste disposizioni non si applicano se l’alloggio:

- è locato per la prima volta,

- non è più locato da almeno 18 mesi,

oppure se sono stati realizzati lavori di miglioramento da meno di sei mesi e per un importo almeno pari all’ultima annualità di canone.

Salvo eccezioni (in particolare in caso di canone manifestamente sottostimato), l’aumento annuale di un canone (alla data convenuta tra le parti o, in mancanza, alla data di anniversario del contratto) è possibile soltanto se è espressamente previsto nel contratto di locazione.

Esso non può essere superiore alla variazione dell’indice di riferimento dei canoni (IRL), pubblicato trimestralmente dall’INSEE. Tale indice corrisponde alla media, sugli ultimi dodici mesi, dell’evoluzione dei prezzi al consumo, esclusi tabacco e canoni di locazione.

Il locatore deve manifestare la propria volontà di applicare la rivalutazione prevista dal contratto. Dispone di un termine di un anno, dalla data prevista, per farne domanda. Trascorso tale termine, la rivalutazione del canone per l’anno trascorso non è più possibile.

Attenzione : il canone dei contratti conclusi, rinnovati o tacitamente prorogati a partire dal 24 agosto 2022, relativi a un alloggio di classe energetica F o G, non può essere rivalutato (legge 89-462 del 6-7-1989, art. 17-1, III)

Il locatore può esigere un deposito a titolo di garanzia al momento della messa in locazione di un bene a titolo di residenza principale. Versato all’ingresso nei locali, il suo importo deve obbligatoriamente figurare nel contratto e non può essere superiore a 1 mese di canone al netto degli oneri per una locazione nuda (non ammobiliata, articolo 22 della legge del 6 luglio 1989). Nessun deposito cauzionale può essere richiesto se il canone è pagabile anticipatamente per un periodo superiore a 2 mesi. Il deposito cauzionale è limitato a 2 mesi per una locazione ammobiliata (articolo 25-6 della stessa legge)

Attenzione : il locatore non può esigere un deposito cauzionale nell’ambito del contratto di locazione « mobilité » (articolo 25-17 della stessa legge).

Il fideiussore può essere una persona fisica (privato) o giuridica che si impegna per iscritto (atto di fideiussione) a pagare al proprietario, in particolare, il canone, gli oneri e le riparazioni locative in caso di inadempimento del conduttore.

Esempio di organismo che si costituisce fideiussore: Action logement, tramite il dispositivo Visale. In caso di canoni non pagati, l’organismo può farsi carico dell’equivalente di 36 mensilità al massimo. Il conduttore dovrà poi rimborsare il fideiussore

Conformemente all’articolo 15 della legge del 6 luglio 1989, “Quando il locatore dà disdetta al proprio conduttore, tale disdetta deve essere giustificata:

• o dalla sua decisione di riprendere o di vendere l’alloggio, oppure da un motivo legittimo e serio, in particolare l’inadempimento da parte del conduttore di uno degli obblighi che gli incombono.
• A pena di nullità, la disdetta data dal locatore deve indicare il motivo addotto e, in caso di ripresa, il nome e l’indirizzo del beneficiario della ripresa nonché la natura del legame esistente tra il locatore e il beneficiario della ripresa, che può essere soltanto il locatore, il suo coniuge, il partner al quale è legato da un patto civile di solidarietà registrato alla data della disdetta, il suo convivente notorio da almeno un anno alla data della disdetta, i suoi ascendenti, i suoi discendenti o quelli del coniuge, del partner o del convivente notorio.
• Quando dà disdetta al proprio conduttore per riprendere l’alloggio, il locatore giustifica il carattere reale e serio della propria decisione di ripresa. Il termine di preavviso applicabile alla disdetta è di sei mesi quando essa proviene dal locatore”.

Allo stesso modo, le condizioni alle quali un proprietario che acquista un alloggio occupato può dare disdetta al conduttore sono rigorosamente disciplinate dallo stesso articolo.

• Così, se la scadenza del contratto di locazione in corso interviene meno di 3 anni dopo la data di acquisto, il locatore può dare disdetta al conduttore per vendita soltanto alla scadenza della prima proroga tacita o del primo rinnovo del contratto di locazione in corso (se invece la scadenza interviene più di 3 anni dopo la data di acquisto, la disdetta per vendita può essere data alla scadenza del contratto di locazione in corso).
• Se si tratta di una disdetta per ripresa e la scadenza del contratto in corso interviene meno di 2 anni dopo l’acquisto, la disdetta data dal locatore alla scadenza del contratto di locazione in corso avrà effetto 2 anni dopo l’acquisto.