Il permesso di costruire è un’autorizzazione urbanistica rilasciata dal comune in cui si trova il progetto. Riguarda le costruzioni nuove (come la costruzione di una casa), anche senza fondazioni, che abbiano un ingombro al suolo o una superficie utile superiore a 20 m2 (40 m2 di superficie utile o di ingombro al suolo nelle zone urbane di un PLU o di un documento urbanistico che ne fa le veci, oppure tra 20 e 40 m2 quando i lavori portano la superficie totale della costruzione oltre i 150 m2). Anche i lavori di ampliamento e alcuni cambi di destinazione dei locali sono soggetti alla procedura di domanda di permesso di costruire.
A che cosa serve un permesso di costruire?
Dal 1º gennaio 2022 è possibile depositare la propria domanda di autorizzazione urbanistica (dichiarazione preventiva, permesso di costruire...) per via elettronica https://www.servpublic.fr/particuliers/vosdroits/R52221
L’istruttoria dematerializzata della domanda riguarda invece soltanto i comuni con più di 3 500 abitanti (articolo L.423-3 del Codice dell’urbanistica francese).
Il permesso di costruire è un’autorizzazione urbanistica obbligatoria.
Il permesso di costruire consente in particolare di edificare ogni costruzione nuova che non sia esente da formalità o che non sia soggetta a dichiarazione preventiva (come una casa unifamiliare, la costruzione di una piscina, di alcuni edifici indipendenti dalla casa, ecc.). Consente inoltre di realizzare lavori su costruzioni esistenti (art. R. 421-13 C. urb.) o interventi di sistemazione, il cui elenco è fissato dal Codice dell’urbanistica francese (artt. da R. 421-14 a R. 421-16 C. urb.).
Sono da rispettare numerose norme urbanistiche. Per esempio, la costruzione di edifici residenziali collettivi deve rispettare le norme di accessibilità per le persone con disabilità (articoli da R162-1 a R162-4 del Codice della costruzione e dell’abitazione francese). La costruzione di una casa unifamiliare a uso abitativo non è invece soggetta a tale normativa. Non esitate a consultare un architetto per conoscere la fattibilità di un progetto.
Ricorso a un architetto
Il ricorso a un architetto è obbligatorio per un progetto di costruzione se la superficie utile supera i 150 m2. Il ricorso a un architetto è altresì necessario per tutti i progetti di ampliamento soggetti a permesso di costruire quando la superficie utile o l’ingombro al suolo della costruzione esistente supera i 150 m2 (articolo R 431-2 C. urb.).
Eccezione : da notare che, quando la costruzione è situata in zona urbana di un comune dotato di un PLU o di un POS, il permesso di costruire è necessario soltanto se i lavori: - aggiungono una superficie utile o un ingombro al suolo superiore a 40 m2
- oppure se aggiungono tra 20 e 40 m2 di superficie utile o di ingombro al suolo e hanno per effetto di portare la superficie totale della costruzione oltre i 150 m2.
Permesso di costruire: quali adempimenti e quali termini?
La domanda di permesso di costruire deve essere presentata mediante:
- il modulo cerfa n. 13406 per una casa unifamiliare, n. 13409 per una costruzione diversa da una casa unifamiliare o per lavori su una costruzione esistente;
- un servizio telematico.
La domanda di permesso di costruire, indirizzata al comune dal proprietario del terreno o dalla persona legittimata a eseguire i lavori oppure, in caso di comunione pro indiviso, da uno o più comunisti, deve comprendere alcuni documenti (articoli da R 431-5 a R 431-12 C. urb.):
- il modulo cerfa,
- la dichiarazione degli elementi necessari al calcolo delle imposte,
- l’elenco dei documenti allegati
- la planimetria di inquadramento,
- la planimetria generale,
- il profilo altimetrico del terreno,
- la relazione,
- i prospetti delle facciate e delle coperture,
- l’elaborato grafico,
- fotografie per collocare il terreno nel suo contesto vicino e lontano.
Nella Francia metropolitana la domanda di permesso di costruire deve inoltre contenere un’attestazione di presa in considerazione della normativa termica, quando essa è richiesta in applicazione dell’articolo R. 122-24-1 del Codice della costruzione e dell’abitazione francese.
Il comune rilascia una ricevuta al ricevimento della domanda di permesso. In caso di fascicolo incompleto, ha un mese di tempo per richiedervi i documenti mancanti.
Il termine di istruttoria del fascicolo di domanda di permesso è di 2 mesi per una casa e le sue pertinenze e di 3 mesi per le altre domande.
Permesso di costruire e decisione del comune
Il permesso di costruire è rilasciato dal sindaco in nome del comune o in nome dello Stato, a seconda che esista o meno un piano urbanistico locale.
La decisione di accoglimento o di rifiuto della domanda di permesso da parte del comune assume la forma di un provvedimento.
Il rifiuto deve essere motivato e fondato sulla non conformità del progetto alle norme urbanistiche. È possibile contestarlo nei 2 mesi successivi.
In mancanza di decisione espressa, alla scadenza del termine di istruttoria il richiedente diventa titolare di un permesso di costruire tacito e i lavori potranno essere intrapresi conformemente al progetto depositato (artt. L424-2 e R424-1 C. urb.), salvo i casi elencati all’articolo R. 424-2 del Codice dell’urbanistica francese.
Alla scadenza del termine di istruttoria, l’autorità competente può concedere il permesso, eventualmente accompagnato da prescrizioni speciali, rifiutarlo o rinviare la decisione.
Il permesso di costruire è concesso se i lavori del progetto di costruzione sono conformi alle norme urbanistiche del comune. L’affissione del permesso di costruire sul terreno è obbligatoria. L’affissione deve essere visibile dalla strada per tutta la durata del cantiere e contenere le menzioni obbligatorie che consentono di valutare la situazione:
- il nome del beneficiario del permesso (la ragione o denominazione sociale per un’impresa),
- il nome dell’architetto autore del progetto,
- la data di rilascio del permesso e il suo numero,
- la natura del progetto e la superficie del terreno,
- l’indirizzo del comune presso il quale il fascicolo può essere consultato,
- le indicazioni di legge sui mezzi di ricorso...
Entro otto giorni dal suo rilascio espresso o tacito, un estratto del permesso è pubblicato mediante affissione presso il comune per due mesi. L’assenza di affissione non rende illegittima l’autorizzazione, ma consente un ricorso contenzioso per tutta la durata dei lavori e fino a 6 mesi dopo il loro completamento.
I terzi possono consultare il fascicolo presso il comune e contestarlo mediante un ricorso in opposizione.
Una volta realizzati i lavori, il titolare del permesso deve depositare una dichiarazione attestante il completamento e la conformità dei lavori, firmata da lui stesso o dall’architetto. Essa è inviata per plico raccomandato con avviso di ricevimento postale al sindaco del comune o depositata presso il comune dietro ricevuta. Può anche essere inviata per via elettronica (art. R. 474-1 C. urb.). L’amministrazione dispone di un termine di tre mesi per controllare tali lavori (termine che può essere portato a 5 mesi in alcune aree o per alcuni immobili).
Poiché il permesso di costruire non è, salvo eccezioni, rilasciato in funzione della persona che lo richiede ma delle caratteristiche del terreno, esso può formare oggetto di un trasferimento. Un permesso rilasciato a un imprenditore agricolo per le esigenze della propria azienda, e quindi concesso in considerazione della persona del beneficiario, può invece essere trasferito soltanto a un altro imprenditore agricolo.
Da sapere
Le conseguenze della mancanza di un permesso di costruire o di una sua irregolarità sono di tale gravità (potendo arrivare fino all’obbligo di demolizione di un immobile) che il ruolo del notaio al momento della firma di un atto è fondamentale. È infatti lui solo, sotto la propria responsabilità, ad avere il compito e l’obbligo di verificare non soltanto l’esistenza del permesso di costruire ma anche la sua validità, almeno sul piano formale. Egli interrogherà il venditore e gli chiederà tutti i documenti che verificherà per accertarsene. Alla minima anomalia informerà le parti e le inviterà a procedere a una regolarizzazione.
La durata di validità del permesso di costruire
La durata di validità del permesso è di 3 anni. Esso decade se i lavori non sono iniziati entro 3 anni o se, trascorso tale termine, i lavori sono interrotti per più di un anno.
Questo termine di tre anni può tuttavia essere prorogato due volte per una durata di un anno. La domanda di proroga deve essere presentata al comune 2 mesi prima della scadenza del permesso.