Prima della vendita o della locazione, la legge impone la redazione di un fascicolo di diagnosi tecniche (DDT). Il suo obiettivo: informare e proteggere l’acquirente o l’inquilino.
Che cosa contiene il Fascicolo di diagnosi tecniche (DDT)?
In materia di vendita, il DDT può comprendere fino a 12 documenti (articolo L271-4 del Codice della costruzione). A seconda del bene o della sua ubicazione, alcune attestazioni o constatazioni non sono necessarie. Dall’11 aprile 2024 è obbligatorio inserire nel DDT, se esistono, le ordinanze di pericolo o di insalubrità (legge n. 2024-322, che ha modificato l’articolo L271-4 CCH)
Per saperne di più, leggete l’articolo sui diversi diagnostici immobiliari.
In materia di locazione, il DDT fornito all’inquilino deve contenere, a seconda dei casi: la diagnosi di prestazione energetica (DPE), la constatazione del rischio di esposizione al piombo, l’attestazione relativa alla presenza (o all’assenza) di amianto (dalla pubblicazione di un decreto di attuazione), lo stato dell’impianto elettrico e/o del gas interno se ha più di 15 anni, lo stato dei rischi (naturali, minerari, tecnologici, sismici, radon...) e la diagnosi acustica (articolo 3-3 della legge n. 89-462 del 6 luglio 1989 volta a migliorare i rapporti locativi).
Che fare se una diagnosi prodotta al momento della promessa di vendita non è più aggiornata il giorno della firma dell’atto pubblico?
In materia di vendita, se uno dei documenti prodotti al momento della promessa di vendita non è più in corso di validità alla data di firma dell’atto di vendita notarile, deve essere redatta una nuova diagnosi (articolo L271-4 del Codice della costruzione).
A chi spetta pagare le diagnosi immobiliari?
Nell’ambito di una vendita, il costo di redazione del fascicolo di diagnosi tecniche è a carico del venditore. Le parti possono tuttavia convenire di porre a carico dell’acquirente il costo di tali prestazioni.
Nell’ambito di una locazione, la legge prevede che il fascicolo di diagnosi tecniche sia fornito dal locatore. Ne consegue che è redatto a sue esclusive spese.
Qual è il costo di redazione delle diagnosi?
I prezzi di redazione delle diagnosi non sono disciplinati dalla legge. I tecnici certificatori fissano quindi liberamente le proprie tariffe.
Buono a sapersi : lo stato dei rischi e degli inquinamenti può essere gratuito, nella misura in cui è redatto dal venditore o dal locatore.
Anche il costo del controllo dell’impianto di depurazione, effettuato dal servizio pubblico di depurazione non collettiva (SPANC), è molto variabile.
Una diagnosi può obbligare il proprietario a realizzare lavori?
Alcune diagnosi (in particolare lo stato dell’impianto interno del gas e dell’elettricità, lo stato dei rischi e degli inquinamenti, la diagnosi di prestazione energetica) non comportano l’obbligo di effettuare lavori, ma possono prevedere raccomandazioni di lavori per migliorare lo stato tecnico del bene venduto.
La legge ha invece previsto alcuni vincoli per 4 diagnosi. In materia di vendita, se alcuni lavori risultano necessari a seguito della realizzazione delle diagnosi:
• o l’acquirente accetta di farsene carico. L’accordo deve indicarne la natura e il costo. Può essere convenuta di comune accordo una riduzione del prezzo;
• oppure il venditore si incarica di far eseguire i lavori.
Lavori conseguenti alla constatazione del rischio di esposizione al piombo
Il piombo, metallo tossico generalmente presente nelle vernici delle abitazioni usate, può provocare gravi malattie (il saturnismo) nei bambini piccoli quando è inalato. Il proprietario deve far realizzare un CREP (constatazione del rischio di esposizione al piombo) in caso di vendita o di messa in locazione di un’abitazione (appartamento, casa unifamiliare) se è stata costruita prima del 1° gennaio 1949 (art. L.1334-6 CSP).
Se la constatazione evidenzia la presenza di rivestimenti degradati contenenti piombo a concentrazioni superiori alla soglia regolamentare (1 mg/cm²), il proprietario deve informarne gli occupanti e le persone chiamate a eseguire lavori nell’immobile o nella parte di immobile interessata e far procedere ai lavori appropriati. In caso di locazione, tali lavori incombono al proprietario locatore.
Buono a sapersi : in presenza di una donna incinta o di un minore nei luoghi, si applicano gli articoli L511-1 e seguenti del Codice della costruzione e dell’abitazione.
Lavori conseguenti all’attestazione che indica la presenza o l’assenza di amianto
Le fibre di amianto inalate possono depositarsi nei polmoni e generare gravi problemi di salute.
Al di fuori dei casi di vendita: i proprietari di immobili costruiti prima del 1° luglio 1997 devono ricercare la presenza di amianto (art. L.1334-13 CSP). Per le case unifamiliari, tuttavia, tale ricerca è imposta soltanto in caso di vendita o di demolizione.
In caso di demolizione, deve essere effettuata una ricerca dei materiali e prodotti dell’elenco C contenenti amianto (articolo R. 1334-19 del Codice della sanità pubblica).
In caso di vendita: “di tutto o parte di un immobile edificato, un fascicolo di diagnosi tecniche, fornito dal venditore, è allegato alla promessa di vendita o, in mancanza di promessa, all’atto pubblico di vendita”. Questa diagnosi comprende in particolare “L’attestazione che indica la presenza o l’assenza di materiali o prodotti contenenti amianto, prevista all’articolo L. 1334-13 del Codice della sanità pubblica”
Lavori conseguenti all’attestazione relativa alla presenza di termiti (artt. L.126-4 e seguenti CCH).
Se è rilevata la presenza di termiti, l’occupante deve farne dichiarazione al municipio entro il mese successivo alle constatazioni. In mancanza, incorre in un’ammenda. Nei settori delimitati dal consiglio comunale, il sindaco può anche ingiungere ai proprietari di effettuare una ricerca di termiti.
Allo stesso modo può esigere dal proprietario che proceda a lavori di eradicazione. In caso di inerzia del proprietario, può farli realizzare a spese di quest’ultimo.
Lavori conseguenti allo stato dell’impianto di depurazione non collettiva
Fuori dai casi di vendita: il comune assicura il controllo degli impianti di depurazione non collettiva con una periodicità che non può superare 10 anni. Al termine del controllo il comune redige un documento che precisa i lavori da realizzare per eliminare i pericoli per la salute delle persone e i rischi accertati di inquinamento dell’ambiente (Articolo L2224-8 del Codice generale degli enti territoriali).
Se l’impianto è dichiarato non conforme, il proprietario deve procedere ai lavori prescritti entro 4 anni dalla notifica del documento. Ne assicura inoltre la manutenzione regolare e lo fa periodicamente svuotare da una persona autorizzata dal rappresentante dello Stato nel dipartimento, al fine di garantirne il buon funzionamento.
Nell’ambito di una vendita: in caso di non conformità dell’impianto di depurazione non collettiva al momento della firma dell’atto pubblico di vendita, l’acquirente deve far procedere ai lavori di messa a norma entro un anno dall’atto di vendita (art. L271-4 CCH).
A quale tecnico certificatore occorre rivolgersi?
Lo stato dell’impianto di depurazione:
Se il controllo non è già stato effettuato su iniziativa del comune da un agente pubblico del Servizio Pubblico di Depurazione Non Collettiva, il venditore deve far eseguire tale controllo dallo SPANC competente per il proprio comune. I recapiti si ottengono in municipio.
Lo stato dei rischi e degli inquinamenti (ERP):
È redatto direttamente dal venditore o dal locatore, se del caso con l’aiuto di un professionista. Occorre compilare il modulo dedicato a partire dalle informazioni contenute nelle ordinanze prefettizie.
Le altre diagnosi:
Per le altre diagnosi, il tecnico certificatore ha l’obbligo di fornire al venditore una dichiarazione sull’onore con la quale garantisce:
• Di disporre delle competenze richieste per le diagnosi da redigere;
• Di aver sottoscritto un’assicurazione di responsabilità civile professionale;
• Di non intrattenere "alcun legame tale da pregiudicare la sua imparzialità e la sua indipendenza”.
Il venditore deve assicurarsi che il tecnico certificatore al quale si rivolge disponga effettivamente delle attestazioni di competenza, di assicurazione e di indipendenza. Se il tecnico certificatore non è in regola, si applicano sanzioni a suo carico e a carico del proprietario che ricorre ai suoi servizi.
Trovare un professionista
Sul sito del ministero dell’Uguaglianza dei territori e dell’Abitazione è stato pubblicato un elenco dei tecnici certificatori. Raccoglie la lista di tutte le persone titolari di una certificazione in corso di validità.
Chi è responsabile in caso di errore?
Diagnosi errate
Dal 1° luglio 2021 il DPE è opponibile, come le diagnosi relative allo stato degli impianti elettrici o alla presenza di amianto o di piombo. Il venditore o il locatore impegna ormai la propria responsabilità in caso di errori che possano arrecare pregiudizio a un futuro acquirente o inquilino. In caso di dubbio, questi ultimi possono rifare una diagnosi: se il nuovo DPE non mostra gli stessi risultati di quello presentato dal proprietario, possono rivalersi sul venditore o sul locatore e chiedere un indennizzo. In mancanza di soluzione amichevole, possono rivolgersi alla giustizia.
Attenzione : le raccomandazioni, in particolare di lavori, che accompagnano il DPE restano puramente informative.
Novità 2025: nel marzo 2025 è stato avviato, con vari provvedimenti, un piano d’azione per ripristinare la fiducia nel DPE e combattere le diagnosi di compiacenza.
Questi provvedimenti istituiscono in particolare un controllo rafforzato degli organismi di certificazione dei tecnici certificatori, delle diagnosi e degli stessi tecnici certificatori,
Per saperne di più, leggete l’attualità sulle novità 2025.
errore sulla superficie legge Carrez
Quando la superficie reale è inferiore di più del 5 % a quella indicata nell’atto, l’acquirente di un lotto condominiale può chiedere una riduzione del prezzo di vendita in proporzione al numero di metri quadrati mancanti. Al contrario, se la superficie reale eccede quella indicata, il venditore non può ottenere un aumento del prezzo.
L’azione di riduzione del prezzo deve essere proposta dall’acquirente entro un anno (art. 46 della Legge n. 65-557 del 10 luglio 1965 che fissa lo statuto del condominio degli immobili edificati).
Quali sono le conseguenze se una diagnosi manca?
Diagnosi mancanti per una vendita
Al momento della firma dell’atto pubblico di vendita, se manca la diagnosi piombo, amianto, termiti, gas, elettricità o depurazione, il venditore non potrà esonerarsi dalla corrispondente garanzia per vizi occulti. Resterà quindi responsabile verso l’acquirente in caso di scoperta del vizio (per esempio: presenza di amianto).
Se manca lo stato dei rischi e degli inquinamenti, l’acquirente può chiedere l’annullamento della vendita o chiedere al giudice una riduzione del prezzo.
Allo stesso modo, se la superficie del lotto in condominio non è indicata nell’atto di vendita (o di promessa), l’acquirente può chiedere la nullità dell’atto che contiene l’omissione davanti al tribunale ordinario competente entro un mese dalla firma di tale atto. Tuttavia, se la superficie del lotto condominiale manca nella promessa di vendita ed è poi indicata nell’atto di vendita, la nullità non può essere invocata.
Diagnosi mancanti per una locazione
Quando il proprietario non redige la constatazione del rischio di esposizione al piombo o non effettua, se del caso, i lavori necessari prima di rimettere in locazione, si tratta di una violazione degli obblighi particolari di sicurezza e prudenza, suscettibile di far sorgere la sua responsabilità penale.
Quando lo stato dei rischi e degli inquinamenti è assente, l’inquilino può chiedere al giudice la risoluzione della locazione o una riduzione del canone.