Il venditore di un bene immobile (appartamento, casa, terreno) è tenuto a informare l’acquirente fin dalla firma del contratto preliminare. È importante farsi consigliare prima di mettere in vendita un bene immobile.
L’obbligo generale di informazione del venditore
Obblighi di informazione del venditore
In linea generale, il venditore, come ogni parte di un contratto, deve trasmettere all’acquirente tutte le informazioni di cui dispone e la cui importanza è determinante per il consenso del futuro acquirente (C. civ., art. 1112-1). Alcune di queste informazioni sono del resto previste dalla legge. Tale informazione non riguarda tuttavia il prezzo di vendita.
Inoltre, il Codice civile francese obbliga specificamente il venditore a spiegare chiaramente ciò a cui si obbliga, poiché ogni contratto oscuro o ambiguo è interpretato a suo sfavore (C. civ., art. 1602).
Infine, tutti i contratti, tra cui la vendita, devono essere negoziati, formati ed eseguiti in buona fede (C. civ., art. 1104).
Quali sanzioni in caso di inadempimento dei propri obblighi?
Se il venditore nasconde un’informazione importante, l’acquirente può ottenere una riduzione del prezzo o l’annullamento della vendita nei casi più gravi. Il venditore è allora condannato al rimborso del prezzo e talvolta al versamento del risarcimento dei danni all’acquirente che ha subito un pregiudizio (spese di trasloco, di ricerca di un altro alloggio). È quindi molto importante rispettare questi vincoli. Ora, l’elenco delle informazioni che il venditore deve fornire all’acquirente si allunga continuamente.
Quali informazioni giuridiche e tecniche deve fornire il venditore?
Informazioni giuridiche
Il venditore deve, per esempio, informare l’acquirente dell’esistenza di servitù (di passaggio, di veduta, di scolo delle acque), di ipoteche o di privilegi (iscritti a favore di una banca a garanzia di un credito) o di altri oneri (patto di prelazione o contratto di affissione pubblicitaria).
Informazioni tecniche
Il venditore di un immobile edificato
Il venditore di un immobile edificato (qualunque sia la sua destinazione: uffici, abitazione, commercio...) deve fornire un fascicolo di diagnosi tecnica (DDT).
Tale fascicolo comprende tutte le diagnosi tecniche obbligatorie. Queste diagnosi sono 11 e sono elencate dal Codice della costruzione e dell’abitazione francese. Riguardano in particolare l’eventuale presenza di termiti, di piombo, di amianto, oppure la prestazione energetica o ancora il trattamento delle acque reflue. Non sono sistematicamente obbligatorie.
Per saperne di più, vedete il nostro articolo sulle diagnosi obbligatorie.
Il venditore di un appartamento in condominio
Il venditore deve fornire numerose informazioni specifiche previste dalla legge del 10 luglio 1965 e dall’articolo L721-2 del Codice della costruzione e dell’abitazione francese.
Gli annunci immobiliari sono regolamentati e devono contenere informazioni relative al numero di lotti o all’importo medio annuo delle spese condominiali.
Il venditore deve inoltre fornire informazioni in fase di precontratto, in particolare:
• 1° I documenti relativi all’organizzazione dell’edificio (scheda sintetica del condominio, regolamento di condominio e tabella descrittiva di divisione, verbali delle assemblee generali degli ultimi tre anni)
• 2° I documenti relativi alla situazione finanziaria del condominio e del condomino venditore (importo delle spese; somme eventualmente ancora dovute dal condomino venditore al condominio e somme che saranno dovute al condominio dall’acquirente; stato complessivo delle spese non pagate all’interno del condominio e del debito nei confronti dei fornitori; importo della quota del fondo lavori collegata al lotto principale venduto e importo dell’ultimo contributo al fondo versato dal condomino venditore per il proprio lotto).
• 3° Il libretto di manutenzione dell’edificio;
• 4° la superficie della parte privata di tale lotto o frazione di lotto (legge Carrez);
• 5° Una nota informativa relativa ai diritti e agli obblighi dei condomini nonché al funzionamento degli organi del condominio.
• 6° Se del caso, la diagnosi tecnica globale e il piano pluriennale dei lavori.
Il venditore di un terreno edificabile
Il venditore del terreno sul quale l’acquirente ha manifestato l’intenzione di costruire un immobile a uso abitativo o a uso misto abitativo e professionale deve fornire:
• un certificato di urbanistica che confermi l’edificabilità alla luce delle norme urbanistiche.
• informazioni relative alle eventuali servitù che potrebbero ostacolare il progetto (servitù non aedificandi, per esempio, che impedisce ogni costruzione).
• Il precontratto deve inoltre precisare se sia stata effettuata o meno un’apposizione di termini (C. urb., art. L115-4, comma 1)
Inoltre, quando il terreno edificabile è un lotto di lottizzazione, derivante da una divisione effettuata all’interno di una zona di intervento concertato (ZAC), la menzione della descrizione del terreno risultante dall’apposizione di termini è inserita nel preliminare o nel contratto, e l’apposizione dei termini è allora obbligatoria (C. urb., art. L115-4, comma 2).
Infine, nelle zone esposte (in particolare) al fenomeno di ritiro-rigonfiamento delle argille, il venditore del terreno non edificato edificabile deve fornire uno studio geotecnico preliminare. Dal 1º gennaio 2024 un’attestazione « ritiro-rigonfiamento delle argille » deve essere consegnata all’ufficio urbanistica che ha rilasciato il permesso di costruire, dopo i lavori di costruzione. Tale attestazione deve essere successivamente allegata al preliminare di vendita (CCH, art. L132-8).
Il venditore di un lotto di lottizzazione
Il proprietario che desidera dividere il proprio terreno e vendere lotti edificabili dovrà anzitutto ottenere e fornire un’autorizzazione di lottizzazione. Tale autorizzazione assumerà la forma di un permesso di lottizzare (in particolare in caso di lavori relativi a opere di urbanizzazione comuni) o di un’attestazione di non opposizione a dichiarazione preventiva. Nessun preliminare può essere concluso prima dell’ottenimento del permesso di lottizzare. Tale divieto non riguarda le lottizzazioni soggette a dichiarazione preventiva.
Il capitolato, se ne è stato redatto uno, dovrà essere fornito (C. urb., art. L442-7). Dovrà inoltre essere fornito l’eventuale statuto del consorzio.
Dovrà altresì essere ottenuto un permesso di costruire, se necessario oggetto di una condizione sospensiva.
Peraltro, quando il terreno edificabile si trova in una lottizzazione e l’acquirente intende costruire un locale a uso abitativo o a uso misto professionale/abitativo, l’apposizione dei termini è obbligatoria (CCH, art. L115-4). La menzione della descrizione del terreno che ne risulta deve figurare nel preliminare o nell’atto.
imposta sulla vendita di terreni nudi divenuti edificabili
Il proprietario che vende un terreno non edificato, ma divenuto edificabile a seguito della modifica del piano urbanistico locale (PLU), deve pagare un’imposta sulla plusvalenza realizzata in occasione della vendita. La dichiarazione è presentata da un notaio.