Diagnosi immobiliari obbligatorie per la vendita: fascicolo unico o DDT

Il venditore ha un obbligo generale di informazione verso l’acquirente riguardo a tutti gli elementi che potrebbero determinarne il consenso. Tra queste informazioni figurano quelle relative alla situazione sanitaria e ambientale del bene. È questa la ragion d’essere delle diverse diagnosi tecniche obbligatorie in occasione di una vendita immobiliare.
Queste diagnosi riguardano numerosi aspetti della situazione del bene: la presenza di amianto, di piombo, di termiti, la prestazione energetica ecc.
Tali diagnosi sono raccolte in un documento unico chiamato Fascicolo di diagnosi tecniche (DDT).

Che cos’è il DDT?

Il fascicolo di diagnosi tecniche (DDT), previsto dall’ordinanza dell’8 giugno 2005 relativa all’abitazione e alla costruzione, riunisce in un solo documento le attestazioni o constatazioni che il venditore deve obbligatoriamente presentare in caso di vendita di tutto o parte di un immobile edificato, qualunque ne sia la destinazione (abitazione, uffici, esercizi commerciali).

Il fascicolo di diagnosi tecniche comprende fino a 12 documenti elencati all’ articolo L271-4 del Codice della costruzione e dell’abitazione. Non comprenderà necessariamente tutti i documenti. Per esempio, la diagnosi termiti non sarà richiesta se l’immobile non è situato in una zona infestata dalle termiti delimitata con ordinanza prefettizia.

Su chi grava l’obbligo di produrlo e di sostenerne il costo?

Questo fascicolo deve obbligatoriamente essere allegato dal venditore a ogni promessa di vendita e, in mancanza di promessa, all’atto pubblico di vendita (Codice della costruzione e dell’abitazione, artt. da L 271-4 a L271-6 e da R 271-1 a D271-5).

Sono previste sanzioni in caso di assenza di uno dei documenti. Tale assenza deve essere constatata al momento dell’atto pubblico.

Le spese di redazione della diagnosi tecnica sono normalmente a carico del venditore, perché rientrano nel suo obbligo di informazione. Le parti possono tuttavia prevedere di imputarle all’acquirente.

Siete il venditore

Non esitate a interrogare il vostro notaio sui vostri obblighi esatti. La legge vi impone infatti di fornire questi documenti, pena la responsabilità per le conseguenze di tale difetto di informazione. Non potete quindi esserne dispensati.

Siete l’acquirente

Dovete informarvi per non sbagliarvi sulle caratteristiche del bene che pensate di acquistare. Queste diagnosi consentono all’acquirente di avere un’idea più precisa del proprio investimento, dei suoi pregi e dei suoi difetti.

Non è impossibile che in futuro altri controlli siano aggiunti al fascicolo, nell’ottica costante di una migliore informazione e protezione del consumatore.

1. La diagnosi PIOMBO

Questa diagnosi è prevista agli articoli L. 1334-5 e L. 1334-6 del Codice della sanità pubblica.

• Natura del documento: constatazione del rischio di esposizione al piombo (CREP). Deve essere accompagnata da una nota informativa che riassume gli effetti del piombo sulla salute (saturnismo) e le precauzioni da prendere in presenza di rivestimenti contenenti piombo.
• Immobili interessati: immobili di abitazione o parti di immobile destinate all’abitazione il cui permesso di costruire è stato rilasciato prima del 1° gennaio 1949.
• Durata di validità del documento: diagnosi positiva: deve essere stata redatta meno di un anno prima della firma della promessa di vendita (CCH, art. D 271-5). Tuttavia, se l’attestazione prodotta al momento della promessa non è più valida al momento dell’atto pubblico, dovrà essere sostituita da un nuovo documento (CCH, art. L 271-5, co. 2). Illimitata se la diagnosi è negativa.
• Sanzioni previste: in caso di assenza di diagnosi, il venditore non può esonerarsi dalla corrispondente garanzia per vizi occulti. La clausola di esonero dai vizi occulti sarà quindi inefficace quanto alla presenza di piombo.

2. La diagnosi AMIANTO

Questo documento è previsto all’articolo L. 1334-13 del Codice della sanità pubblica.

• Natura del documento: “attestazione” o “constatazione” che indica la presenza o l’assenza di materiali o prodotti contenenti amianto.
• Immobili interessati: tutti gli immobili edificati il cui permesso di costruire è stato rilasciato prima del 1° luglio 1997 (CSP, art. R1334-23).
• Durata di validità del documento: se non è rilevata alcuna traccia di amianto, la durata di validità è illimitata.
  Attenzione : se la diagnosi è stata realizzata prima del 1° aprile 2013, deve essere rinnovata in caso di vendita dell’abitazione, anche in assenza di amianto.
• Sanzioni previste: il venditore non può esonerarsi dalla corrispondente garanzia per vizi occulti. Ogni clausola di esonero dai vizi occulti sarà quindi inefficace quanto alla presenza di amianto.

3. La diagnosi TERMITI

Questo documento è previsto all’articolo L. 126-24 del Codice della costruzione e dell’abitazione.

• Natura del documento: attestazione relativa alla presenza di termiti.
• Immobili interessati: tutti gli immobili edificati situati nelle zone contaminate (delimitate con ordinanze prefettizie).
  Per consultare la mappa dei dipartimenti coperti da un’ordinanza prefettizia che delimita le zone infestate dalle termiti.
• Durata di validità del documento: 6 mesi al massimo. Da rifare in caso di nuova ordinanza comunale che dichiari una nuova zona di infestazione (CCH, art. D 271-5). E se l’attestazione prodotta al momento della promessa non è più valida al momento dell’atto pubblico, dovrà essere sostituita da un nuovo documento (CCH, art. L 271-5, co. 2).
• Sanzioni previste: in mancanza dell’allegazione all’atto pubblico di un’attestazione di meno di 6 mesi, il venditore non può esonerarsi dalla corrispondente garanzia per vizi occulti. Ogni clausola di esonero dai vizi occulti sarà quindi inefficace quanto alla presenza di termiti.

4. La diagnosi GAS

Questa diagnosi è prevista all’articolo L. 134-9 del Codice della costruzione e dell’abitazione.

• Natura del documento: stato dell’impianto interno del gas. Tiene luogo di attestazione il certificato di conformità vistato da un organismo autorizzato, redatto in occasione di lavori sull’impianto del gas (CCH, art. R 126-41).
• Immobili interessati: immobile di abitazione o parti di immobile destinate all’abitazione il cui impianto del gas è stato realizzato da più di 15 anni.
• Durata di validità del documento: l’attestazione (o il certificato di conformità) deve essere stata realizzata meno di 3 anni prima della sua allegazione alla promessa o all’atto (CCH, art. D 271-5). E se l’attestazione prodotta al momento della promessa non è più valida al momento dell’atto pubblico, dovrà essere sostituita da un nuovo documento (CCH, art. L 271-5, co. 2).
• Sanzioni previste: in mancanza di un’attestazione di meno di 3 anni allegata all’atto pubblico di vendita, il venditore non può esonerarsi dalla corrispondente garanzia per vizi occulti. Ogni clausola di esonero dai vizi occulti riguardante l’impianto del gas sarà quindi inefficace.

5. Lo stato dei rischi naturali e tecnologici (stato dei rischi e degli inquinamenti - ERP)

Questa diagnosi è prevista all’articolo L. 125-5 del Codice dell’ambiente.

• Natura del documento: stato dei rischi e degli inquinamenti (rischi naturali, minerari o tecnologici, sismicità, potenziale radon e suoli inquinati).
• Immobili interessati: ogni tipo di immobile situato in una zona coperta da un piano di prevenzione dei rischi tecnologici o da un piano di prevenzione dei rischi naturali prevedibili prescritto o approvato, in una zona a potenziale radon o in una zona di sismicità definita con decreto,
• Durata di validità del documento: un’attestazione di meno di 6 mesi deve essere allegata alla promessa di vendita e, in mancanza di precontratto, all’atto pubblico. E se l’attestazione prodotta al momento della promessa non è più valida al momento dell’atto pubblico, dovrà essere sostituita da un nuovo documento (CCH, art. L 271-5, co. 2).
• Sanzioni previste: in mancanza di un’attestazione in corso di validità allegata all’atto pubblico di vendita, l’acquirente può chiedere la risoluzione della vendita o chiedere al giudice del tribunale ordinario una riduzione del prezzo.

6. La diagnosi di prestazione energetica (DPE) e l’audit energetico

La diagnosi di prestazione energetica e, se del caso, l’audit energetico sono previsti agli articoli da L126-26 a L126-33 e da R126-15 a R126-20 del Codice della costruzione e dell’abitazione.

La diagnosi di prestazione energetica (DPE) è un documento che serve principalmente a stimare il consumo energetico e i tassi di emissione di gas a effetto serra dell’abitazione (CCH, art. L 126-28).

Il DPE è anche destinato a combattere la povertà energetica, con dispositivi che vietano la locazione o limitano gli aumenti di canone (per maggiori informazioni si veda il nostro articolo intitolato In che modo il DPE consente di combattere la povertà energetica?).

Il DPE deve essere allegato alla promessa di vendita o, in mancanza, all’atto pubblico di vendita.

• Natura del documento: il DPE è un documento che riporta la quantità di energia effettivamente consumata o stimata e una classificazione in funzione di valori di riferimento, che consente di confrontare e valutare la prestazione energetica. È accompagnato da raccomandazioni destinate a migliorare tale prestazione e dall’importo delle spese teoriche dell’insieme degli usi elencati nella diagnosi.
• Immobili interessati (CCH, art. R 126-15): gli immobili interessati dal DPE sono gli edifici chiusi e coperti situati nella Francia metropolitana e dotati di un impianto di riscaldamento o di acqua calda. In via di eccezione, gli immobili elencati all’articolo R126-15 del Codice della costruzione e dell’abitazione non danno luogo a diagnosi (per esempio un edificio destinato a essere abitato meno di 4 mesi all’anno).
• Durata di validità del documento: la durata di validità della diagnosi di prestazione energetica è fissata a dieci anni.
  Attenzione: quando le diagnosi di prestazione energetica sono state realizzate tra il 1° gennaio 2013 e il 1° luglio 2021, la loro durata di validità è fissata entro i limiti seguenti:
  • a) le diagnosi realizzate tra il 1° gennaio 2013 e il 31 dicembre 2017 sono valide fino al 31 dicembre 2022;
  • b) le diagnosi realizzate tra il 1° gennaio 2018 e il 30 giugno 2021 sono valide fino al 31 dicembre 2024.
• Sanzioni: le informazioni relative alla prestazione energetica (esempio: classe E) sono opponibili al venditore dal 1° luglio 2021. Il DPE ha quindi ormai un valore contrattuale: in caso di errore, l’acquirente può adire il tribunale per chiedere il risarcimento dei danni. Soltanto le raccomandazioni (esempio: isolamento dei sottotetti) conservano un valore puramente informativo;

Per maggiori informazioni si veda il nostro articolo sulla diagnosi di prestazione energetica.

Audit energetico

Il DPE ha formato oggetto di un’importante riforma derivante dalla legge « Clima e Resilienza » pubblicata il 24 agosto 2021.

Il testo ha reso obbligatoria la realizzazione di un audit energetico in occasione della vendita di una casa unifamiliare o di un immobile composto da più abitazioni appartenente a un unico proprietario:
- dal 1° aprile 2023, per la vendita di un “colabrodo energetico”, cioè di un edificio la cui diagnosi di prestazione energetica (DPE) è di classe F o G;
- dal 1° gennaio 2025 per le abitazioni di classe E;
- e dal 1° gennaio 2034 per le abitazioni di classe D (CCH, art. L 126-28-1).

L’audit energetico completa la diagnosi e perfeziona l’informazione dell’acquirente, illustrandogli i diversi lavori necessari all’eventuale miglioramento della prestazione energetica.

Novità 2025-2026

Nel marzo 2025 è stato avviato, con vari provvedimenti, un piano d’azione per ripristinare la fiducia nel DPE e combattere le diagnosi di compiacenza (la legge 2025-594 del 30 giugno 2025, il cui quadro più ampio è la lotta alla frode nella riqualificazione energetica e agli aiuti pubblici, e 5 decreti ministeriali).
Questi provvedimenti istituiscono in particolare un controllo rafforzato degli organismi di certificazione e degli stessi tecnici certificatori e migliorano anche la classificazione delle abitazioni riscaldate a elettricità.
Per saperne di più sulle novità 2025-2026.

7. La diagnosi ELETTRICITÀ

Questa diagnosi è prevista agli articoli L. 134-7, R 126-35 e R 126-36 del Codice della costruzione e dell’abitazione.

• Natura del documento: stato dell’impianto elettrico interno.
• Immobili interessati: immobili di abitazione o parti di immobile destinate all’abitazione il cui impianto è stato realizzato da più di 15 anni.*
• Durata di validità del documento: l’attestazione deve essere stata redatta meno di 3 anni prima della data della promessa (CCH, art. D 271-5), sia per quanto riguarda lo stato dell’impianto interno sia per l’attestazione di conformità in caso di lavori di ristrutturazione.
• Sanzioni previste: in mancanza di un’attestazione di meno di 3 anni allegata all’atto pubblico, il venditore non può esonerarsi dalla corrispondente garanzia per vizi occulti.

8. La diagnosi DEPURAZIONE NON COLLETTIVA

Questo documento è previsto all’articolo L. 1331-11-1 del Codice della sanità pubblica.

• Natura del documento: documento derivante dal controllo dell’impianto individuale di depurazione.
• Immobili interessati: tutti gli immobili edificati non allacciati alla rete pubblica.
• Durata di validità del documento: 3 anni.
• Sanzioni previste (CCH, art. L 271-4): in mancanza di un documento risalente a meno di 3 anni allegato all’atto pubblico di vendita, il venditore non può esonerarsi dalla corrispondente garanzia per vizi occulti. In caso di non conformità dell’impianto al momento della firma dell’atto pubblico, l’acquirente ha l’obbligo di procedere alla messa a norma entro un anno dalla firma.

Buono a sapersi: in caso di allacciamento alla rete collettiva di depurazione, può esservi chiesto di fornire al momento della vendita il documento redatto in occasione del controllo dell’allacciamento da parte del comune, attestante la sua conformità alle prescrizioni regolamentari (Codice generale degli enti territoriali, art. L 2224-8).

9. La diagnosi MERULIO

Il merulio è un fungo che attacca il legname da costruzione, in particolare delle case.

• Natura del documento: informazione sulla presenza di un rischio di merulio.
• Immobili interessati: tutti gli immobili edificati situati nelle zone contaminate e delimitate con ordinanza prefettizia (CCH, art. L 131-3).
• Durata di validità del documento: nessuna durata fissata.
• Sanzioni previste: nessuna sanzione è prevista dai testi in caso di mancata informazione.

10. La diagnosi acustica o "stato delle immissioni sonore aeree"

La diagnosi acustica è un documento che consente di far conoscere al futuro acquirente l’esistenza di immissioni sonore aeree. È prevista all’articolo L 112-11 del Codice dell’urbanistica.

È allegata alla promessa di vendita o, in mancanza di promessa, all’atto pubblico di vendita.

• Natura del documento: stato delle immissioni sonore aeree.
• Zone interessate: questa diagnosi deve essere redatta quando il bene è situato in una delle zone di rumore definite da un piano di esposizione al rumore degli aerodromi previsto all’articolo L. 112-6 del Codice dell’urbanistica. Consultate il piano di esposizione al rumore.
• Immobili interessati: gli immobili o parti di immobili a uso di abitazione o a uso professionale e abitativo, o gli immobili non edificati edificabili che formano oggetto di una vendita. Quando il bene è situato in una delle zone di rumore, deve essere inserito nel fascicolo di diagnosi tecniche un documento contenente l’indicazione chiara e precisa di tale zona, l’indirizzo del servizio di informazione online che consente di consultare il piano di esposizione al rumore, nonché la menzione della possibilità di consultare il piano di esposizione al rumore presso il municipio del comune in cui è situato l’immobile.
• Sanzioni previste: se lo stato delle immissioni ha soltanto valore indicativo, la sua assenza consente all’acquirente di chiedere la risoluzione del contratto o di chiedere al giudice una riduzione del prezzo.

11. Gli apparecchi di riscaldamento a legna

Muovendo dalla constatazione che i camini a focolare aperto sono all’origine di importanti emissioni di anidride carbonica non compensate dalla piantumazione di nuove foreste e di un inquinamento da particolato fine, la legge Clima e resilienza del 22 agosto 2021 (art. 158) ha creato un’undicesima diagnosi da includere nel DDT (CCH, art. L271-4, I, 11°).

Quando il bene è situato nel perimetro di un piano di protezione dell’atmosfera previsto all’articolo L. 222-4 del Codice dell’ambiente, il venditore deve allegare al fascicolo di diagnosi tecniche (DDT) un certificato attestante la conformità dell’apparecchio di riscaldamento a legna alle regole di installazione e di emissione fissate dal prefetto del dipartimento.

12. Informazione sulle ordinanze adottate a titolo della polizia della sicurezza e della salubrità.

Dall’11 aprile 2024 la legge 2024-322 del 9 aprile 2024 per la Ristrutturazione dell’abitato degradato impone un’informazione sulle ordinanze eventualmente adottate a titolo della polizia della sicurezza e della salubrità degli immobili, dei locali e degli impianti (CCH, art. L271-4, I, 12°).

Il certificato di misurazione legge Carrez

La legge n. 96-1107 del 18 dicembre 1996, detta legge Carrez, mirava a proteggere gli acquirenti di lotti di condominio, disciplinando il calcolo delle superfici delle parti private attribuite all’acquirente al momento dell’acquisto di un lotto condominiale.

L’articolo L271-4 del CCH non lo menziona tra gli 11 documenti da allegare al DDT, ma in pratica la misurazione Carrez è allegata al fascicolo di diagnosi tecniche.
• Natura del documento: certificato attestante la superficie del lotto condominiale venduto.
• Immobili interessati: tutti i lotti condominiali a uso di abitazione, professionale o commerciale (eccetto le cantine, i garage, i posti auto e, in generale, i lotti o le frazioni di lotto inferiori a 8 m2).
• Durata di validità del documento: permanente
• Sanzioni previste: azione di nullità della vendita in mancanza di menzione. Se la superficie reale è inferiore di più del 5 % a quella espressa nell’atto di vendita, l’acquirente può, entro un anno dalla data dell’atto pubblico, chiedere al giudice una riduzione del prezzo in proporzione al numero di metri quadrati mancanti.

La diagnosi tecnica globale dell’immobile in condominio (DTG)

Quando esiste, la diagnosi tecnica globale (DTG) deve essere fornita in caso di vendita di un lotto condominiale o dell’intero condominio.
Si veda la scheda sul condominio

Lo studio geotecnico

Il fenomeno del ritiro-rigonfiamento delle argille, conseguente a periodi di siccità seguiti da periodi di pioggia, provoca numerosi danni materiali, in particolare alle case unifamiliari.
Introdotto dalla legge ELAN del 23 novembre 2018, lo studio geotecnico dei suoli non fa parte dell’elenco dei documenti che figurano nel fascicolo di diagnosi tecniche, poiché quest’ultimo riguarda la vendita di un immobile edificato. Tale studio geotecnico deve tuttavia essere allegato al titolo di proprietà del terreno e seguirne i successivi trasferimenti, in particolare in caso di vendita del terreno dopo la costruzione.

È previsto dagli articoli L. 132-5 e L. 132-8 del CCH e R 132-3 del CCH.

• Natura del documento: studio geotecnico preliminare. Deve consentire all’acquirente di conoscere la vera qualità del terreno destinato alla costruzione e ai professionisti, tenuto conto della natura del suolo, di proporre fondazioni adeguate e non sovradimensionate o di chiedere uno studio del suolo più approfondito.
• Immobile interessato: in caso di vendita di un terreno non edificato edificabile situato:
  • in una zona che consente la realizzazione di case unifamiliari,
  • e in una zona di suoli argillosi (zona in cui l’esposizione al rischio di movimento del terreno è qualificata come media o forte; si veda la mappa delle zone: www.georisques.gouv.fr, sezioni « Retrait/gonflement des argiles »),
• Questo studio del suolo "preliminare" deve essere fornito dal venditore e allegato alla promessa di vendita o, in mancanza di promessa, all’atto pubblico di vendita
  L’obbligo è effettivo dal 1° ottobre 2020.

Da notare : un altro studio geotecnico, detto « di progettazione », che tiene conto dell’ubicazione e delle caratteristiche dell’edificio, può essere richiesto nell’ambito della realizzazione di lavori di costruzione:

• Durata di validità del documento: 30 anni se non è stato effettuato alcun rimaneggiamento del suolo.
• Sanzioni previste: la legge non ha previsto una sanzione specifica in caso di assenza dello studio geotecnico. Si applica quindi il diritto comune e la responsabilità del venditore potrebbe essere fatta valere.