Tutto quello che serve per detenere l’immobile della propria attività con una SCI

Un imprenditore può trovarsi ad acquistare il locale nel quale svolge la propria attività. La questione della modalità di detenzione dell’immobile professionale presenta implicazioni al tempo stesso giuridiche, economiche e fiscali. L’immobile può figurare nel patrimonio professionale o nel patrimonio privato dell’imprenditore, mediante una detenzione diretta o attraverso una società civile immobiliare professionale di cui egli deterrà la quasi totalità delle quote.

Ciò si traduce, dal punto di vista contabile, nell’iscrizione dell’immobile nel bilancio dell’impresa, e ciò sia che il locale venga acquistato dall’imprenditore individuale sia dalla società di esercizio.

vantaggi:

• La gestione è agevolata: tutte le attività sono riunite in un’unica struttura;
• Le spese di acquisto e gli interessi sul mutuo sono deducibili dal risultato dell’impresa;
• L’iscrizione dell’immobile all’attivo del bilancio può consentire all’imprenditore di beneficiare di una franchigia specifica sul valore degli immobili al momento della trasmissione a titolo gratuito dell’impresa (Patto Dutreil);
• L’imprenditore potrà ammortizzare le costruzioni, il che significa che potrà dedurre dal risultato annuale una somma corrispondente a una frazione del valore dell’immobile in funzione della sua durata di utilizzo.

Svantaggi:

• La trasmissione dell’impresa è più complicata; l’iscrizione dell’immobile aumenta il valore dell’attivo del bilancio, il che rende più costosa la vendita dell’impresa; se l’imprenditore decide di conservare l’immobile per locarlo, dovrà farlo uscire dal bilancio, il che genererà una tassazione a titolo di plusvalenze;
• Se l’impresa incontra difficoltà, l’immobile iscritto in bilancio non sarà protetto dalla liquidazione e subirà la stessa sorte dell’azienda commerciale in caso di amministrazione controllata o di liquidazione giudiziale. Il locale che serve da residenza principale è tuttavia impignorabile di diritto.

Per evitare tali inconvenienti, gli imprenditori hanno preso l’abitudine di acquistare l’immobile destinato a ospitare l’attività nell’ambito di una società civile immobiliare (SCI) costituita per esempio con il coniuge.

Il notaio Christophe VIELPEAU, notaio a Meaux (77), vi consiglia in un intervento tenutosi al salone Entrepreneurs il 9 giugno 2021.

L’imprenditore, anziché far acquistare l’immobile dalla propria impresa, può al contrario decidere di detenerlo nel proprio patrimonio privato. L’acquisto si effettua o da parte dell’imprenditore personalmente, o per il tramite di una società civile di cui egli detiene la quasi totalità del capitale sociale e che darà l’immobile in locazione all’impresa.

La SCI professionale è una società civile il cui oggetto sociale riguarda la gestione di un patrimonio immobiliare costituito dai locali utilizzati nell’ambito di un’attività professionale. La SCI è composta da almeno due soci. Essa consente di distinguere il bene immobile dall’attività commerciale ed è un’alternativa alla gestione diretta dei locali professionali.

Da sapere: la SCI non necessita di un capitale minimo al momento della costituzione. La responsabilità dei soci è illimitata, in proporzione alla loro partecipazione al capitale sociale. La SCI è in linea di principio soggetta all’imposta sul reddito, ma dispone di un’opzione per l’imposta sulle società. Quanto alla gestione della SCI, essa è affidata a un amministratore, persona fisica o giuridica, socio o meno. La società civile immobiliare (SCI) mette allora l’immobile acquistato a disposizione dell’impresa mediante un contratto di locazione.

Svantaggi

• Le spese di acquisto e gli interessi sui mutui non sono deducibili dal risultato dell’impresa.
• L’immobile non è ammortizzabile.

Vantaggi

• L’immobile professionale è in linea di principio al riparo da una procedura che colpisca l’impresa.
• Gli interessi sui mutui sono deducibili dai redditi fondiari.
• In caso di vendita e fatta salva l’opzione per l’imposta sul reddito, l’imposizione sulle plusvalenze è quella dei privati: esenzione completa dopo 22 anni di detenzione (30 anni per i contributi sociali).
• Quando la società è soggetta all’IS, le sue plusvalenze immobiliari sono considerate risultati ordinari.
• La SCI può costituire uno strumento di gestione del patrimonio professionale che ne agevola la trasmissione ai figli. L’ingresso di nuovi soci può avvenire mediante la cessione di quote sociali della SCI. È allora possibile beneficiare delle franchigie previste per le donazioni, al fine di ridurre la base imponibile. Inoltre è ipotizzabile ricorrere allo smembramento della proprietà, cioè donare soltanto la nuda proprietà conservando l’usufrutto (il diritto di godere e di percepire i redditi). Il valore della nuda proprietà è inferiore al valore della piena proprietà.
• L’imprenditore si costituisce un patrimonio immobiliare attraverso la SCI senza dover pagare personalmente i costi e le spese dei beni. Il costo dei lavori e i rimborsi del credito sono dedotti dagli utili della SCI, mentre i canoni versati sono deducibili dai redditi dell’attività professionale. Attenzione: i canoni sono deducibili solo se conformi ai prezzi di mercato.
• Quando la SCI realizza una perdita, i soci possono riportare tale perdita fondiaria nella propria dichiarazione, al fine di ridurre l’importo del proprio reddito fondiario e di imputare una parte della perdita sull’insieme del proprio reddito complessivo.

Un’analisi personalizzata e approfondita della vostra situazione patrimoniale consentirà di valutare con precisione l’opportunità o meno di costituire una SCI. In caso affermativo occorrerà prestare la massima attenzione alla redazione dello statuto e del contratto di locazione commerciale, far pubblicare un avviso di costituzione su un giornale di annunci legali, iscrivere la società online sullo sportello delle formalità delle imprese (formalites.entreprises.gouv.fr), tenere le assemblee generali e una contabilità autonoma.

Restano da esaminare

• la fiscalità (opzione per l’imposta sulle società al posto dell’imposta sul reddito),
• la modalità di finanziamento (credito « classico » o leasing) o altre modalità di acquisto più « sofisticate » (locazione a costruire, enfiteusi…).

La creazione di una SCI per detenere un immobile professionale è una soluzione spesso scelta dagli imprenditori per separare la propria attività professionale dalla gestione dei propri beni immobili. Ciò consente di proteggere il patrimonio personale dai rischi legati all’impresa. Se siete imprenditori, è essenziale riflettere sul regime patrimoniale più adatto a voi, in particolare in caso di detenzione di immobili professionali. Inoltre, la locazione commerciale costituisce un elemento chiave da prendere in considerazione, poiché determina le condizioni di occupazione del bene immobile per l’attività professionale. Pensate anche all’impignorabilità del bene immobile, al fine di proteggere il vostro attivo dai creditori, aspetto particolarmente rilevante nell’ambito di una SCI. Infine, se realizzate una plusvalenza professionale, è importante conoscere le condizioni di esenzione applicabili, in particolare al momento della vendita del vostro bene immobile detenuto dalla SCI.