La vendita di immobili da ristrutturare (VIR)

La vendita di immobile da ristrutturare (VIR) riguarda la vendita di un bene immobile a uso abitativo e/o a uso misto abitativo e professionale, per il quale il venditore si impegna a effettuare importanti lavori di ristrutturazione entro un termine determinato e riceve somme dall’acquirente prima della loro realizzazione.

Il "contratto di vendita di immobile da ristrutturare" (VIR) è disciplinato dalle disposizioni degli articoli L 262-1 e seguenti e da R 262-1 a R262-15 del Codice della costruzione e dell’abitazione francese. Tali disposizioni particolari e protettive dell’acquirente sono di ordine pubblico: le parti non possono derogarvi. Il contratto è obbligatoriamente concluso con atto pubblico, a pena di nullità.

Tale atto precisa una serie di informazioni imposte dalla legge (art. L262-4 del CCH), quali la descrizione dell’immobile, dei lavori da realizzare, il prezzo, il termine di realizzazione dei lavori, la giustificazione della garanzia finanziaria di completamento dei lavori fornita dal venditore…

L’acquirente paga il prezzo del suolo e delle costruzioni esistenti alla data della firma dell’atto pubblico, poi quello delle opere future, man mano che vengono realizzate. Il venditore resta committente fino al collaudo dei lavori.

La natura e l’entità dei lavori non sono regolamentate. Tuttavia, se i lavori sono assimilabili a una ricostruzione, si tratterà di un contratto di vendita in stato futuro di completamento (/node/21656VEFA) e non di una vendita di immobile da ristrutturare (VIR).

La vendita può riguardare tutto o parte di un immobile edificato esistente, a uso abitativo o a uso professionale e abitativo (L. 123-6 e L262-1 del CCH).
Sono quindi esclusi gli immobili commerciali, industriali e a uso misto abitativo e commerciale, o ancora a uso esclusivamente professionale.

L’uso si valuta prima ma anche dopo i lavori.

Il venditore deve impegnarsi a realizzare dei lavori entro un certo termine.

Essi riguardano necessariamente un immobile edificato esistente. La loro natura è precisata in negativo dall’articolo R262-1 del CCH.

Sono così esclusi dalla vendita di immobile da ristrutturare i lavori di ampliamento o di ristrutturazione completa dell’immobile, assimilabile a una ricostruzione, per i quali è aperto soltanto il regime della vendita di immobili da costruire.

Le parti sono libere di scegliere il tipo di precontratto: promessa unilaterale o sinallagmatica (preliminare). La legge non impone infatti un contratto preparatorio specifico come per la vendita di immobile da costruire.

Il contenuto di tale precontratto è invece regolamentato (articoli L262-9 e R 262-14 e 15 del CCH). Esso deve contenere, a pena di nullità, le indicazioni essenziali relative alla descrizione e al termine di realizzazione dei lavori, al loro prezzo, nonché l’impegno del venditore a produrre, al momento della firma dell’atto di vendita, i giustificativi della garanzia di completamento dei lavori e delle assicurazioni obbligatorie.

Questo precontratto può essere concluso sotto condizione. In tal caso la legge prevede che nessun versamento possa essere effettuato prima dell’avveramento della condizione (art. R262-10 CCH).

La legge organizza un regime di pagamento scaglionato del prezzo di vendita: il prezzo dell’esistente va pagato al momento della firma dell’atto pubblico di vendita.
Il pagamento del prezzo dei lavori deve invece avvenire nel modo seguente:

• 50 % al completamento dei lavori che rappresentano la metà del prezzo totale dei lavori,
• 95 % al completamento dell’insieme dei lavori,
• il saldo alla consegna.

Da notare che è possibile prevedere versamenti intermedi, purché siano rispettati i massimali sopra indicati e purché l’avanzamento dei lavori intermedi sia constatato da un tecnico abilitato.

La legge impone al venditore di fornire una garanzia di completamento dei lavori consistente in una convenzione di fideiussione, in forza della quale il fideiussore (istituto di credito, società finanziaria o impresa di assicurazione autorizzata a tal fine) si obbliga nei confronti dell’acquirente, solidalmente con il venditore, a pagare le somme necessarie al completamento dei lavori previsti dal contratto (artt. L262-7 e R262-12 e 13 del CCH). Questa garanzia esclude ogni altra forma di garanzia.

La garanzia cessa con la constatazione del completamento, che risulta dalla dichiarazione certificata da un tecnico abilitato designato di comune accordo tra le parti. In caso di disaccordo, il presidente del tribunale ordinario, adito con ricorso, designa con ordinanza un professionista qualificato per constatare il completamento.

I difetti di conformità rispetto a quanto previsto dal contratto, quando non sono sostanziali, o i difetti di esecuzione che non rendono le opere inidonee al loro utilizzo non sono presi in considerazione per valutare il completamento (L 262-4, commi 1 e 2, del CCH).

La constatazione del completamento non vale di per sé come rinuncia dell’acquirente ad agire per la riparazione dei vizi o dei difetti di conformità apparenti (art. L 262-4, comma 4, del CCH).

Il collaudo dei lavori è l’atto con cui il venditore accetta di ricevere i lavori eseguiti dal costruttore, con o senza riserve. L’acquirente non vi partecipa.

Infine, un verbale di consegna è firmato tra venditore e acquirente. Il venditore che ha collaudato i lavori deve convocare l’acquirente, secondo le modalità previste dalla legge, per procedere a tale verbale.

I vizi e i difetti di conformità apparenti che interessano i lavori di ristrutturazione devono essere denunciati:

• nell’atto di consegna dei lavori
• oppure entro un mese da tale consegna

L’azione per la riparazione dei vizi o dei difetti di conformità può essere esercitata entro un anno dalla consegna (art. L 262-2 CCH).

Quanto ai vizi occulti che interessano i lavori, il venditore è tenuto alle garanzie biennale e decennale se i lavori possono essere qualificati come opere (art. L262-2, comma 3, del CCH).

Per quanto riguarda i difetti che interessano le parti esistenti dell’immobile, essi rientreranno nella garanzia per vizi occulti oppure, per i difetti di conformità, nell’obbligo di consegna che incombe al venditore.

Da notare: il venditore deve sottoscrivere un’assicurazione di responsabilità e danni relativa ai lavori riguardanti elementi di impianto separabili o meno dall’opera (art. L 262-4, comma 2, f, del CCH). Allo stesso modo, il venditore professionista deve dimostrare di avere un’assicurazione di responsabilità civile professionale