Tendenze ed evoluzione dei prezzi dell’immobiliare - aprile 2025

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Ripresa fragile

Il volume di compravendite di abitazioni usate a fine febbraio 2025, in cumulo sugli ultimi dodici mesi in Francia(1), raggiunge 803 000 compravendite. Esso ritrova così un livello prossimo a quello di aprile 2024, dopo aver toccato il proprio minimo a ottobre 2024 con 777 000 compravendite, ponendo fine a poco più di tre anni di caduta pressoché ininterrotta. Il picco della variazione annua è stato raggiunto a febbraio 2024 con il -23,4 % su base annua; il calo annuo è ormai del -3,6 % e si riassorbe mese dopo mese. Il numero di compravendite è stabilizzato e il mercato sembra finalmente avviare la propria fase di ripresa. Ma sarà sceso del 35,6 % tra agosto 2021 e ottobre 2024, riportando i volumi attuali a un livello inferiore a quelli di 20 anni fa.

Prezzi in fase di stabilizzazione

Nella Francia metropolitana, su base annua, i prezzi scendono ormai a un ritmo meno sostenuto, al -2,1 % nel 4º trimestre 2024. I prezzi diminuiscono dell’1,8 % per gli appartamenti e del 2,3 % per le case. Da notare che su tre mesi i prezzi delle abitazioni usate nella Francia metropolitana sono pressoché stabili, al +0,1 % per il secondo trimestre consecutivo. Secondo le proiezioni sui precontratti, i prezzi aumenterebbero molto lievemente a fine maggio, intorno al +0,4 % su base annua.
1 - Volumi di compravendite in Francia, tutti i dipartimenti, Mayotte esclusa

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Che si tratti di case o di appartamenti, i rialzi annui di prezzo resterebbero contenuti, senza superare l’1 % sui due mercati.
In provincia i prezzi delle abitazioni usate arretrano su base annua, ma a un ritmo meno sostenuto, al -1,7 % nel 4º trimestre 2024. Il calo dei prezzi resta più marcato per le case (-1,9 %) che per gli appartamenti (-1,2 %). Su tre mesi i prezzi delle abitazioni usate sono pressoché stabili (+0,1 %) per il secondo trimestre consecutivo. Le proiezioni prevedono l’avvio di una fase di stabilità dei prezzi, con +0,2 % a fine maggio.

In Île-de-France i prezzi delle abitazioni usate continuano a scendere, ma a un ritmo meno sostenuto, fino a raggiungere il -3,6 % nel 4º trimestre 2024. Essi scendono più fortemente per le case (-5 %) che per gli appartamenti (-2,9 %). I prezzi degli appartamenti continuano a scendere su base annua a Parigi (-3 %), così come nella Piccola Corona (-3,2 %) e nella Grande Corona (-1,8 %). Su tre mesi i prezzi delle abitazioni usate in Île-de-France sono in lieve calo, al -0,2 %. Secondo le proiezioni, i prezzi dovrebbero evolvere poco nei prossimi mesi. A Parigi i prezzi al m² sono sempre attesi attorno ai 9 500 € al m², confermando anche in questo caso la tendenza alla stabilizzazione dei valori.

Una prudenza misurata

L’inizio del 2025 segna la generalizzazione della stabilizzazione, sia per i volumi sia per i prezzi, ma anche nella produzione di crediti. Ritenendo il processo di disinflazione ben avviato e sperando così di contrastare l’effetto delle tensioni commerciali che minacciano la crescita nella zona euro, la BCE ha deciso di abbassare i propri tassi di riferimento per la settima volta dal mese di giugno 2024(2). Necessariamente e mese dopo mese, la capacità di indebitamento dei potenziali acquirenti migliora, mentre avanza la primavera, stagione tradizionalmente decisiva per l’anno immobiliare.

Ovunque in Francia, gli studi notarili constatano una ripresa di attività che si esprime tuttavia più in termini di precontratti che di vendite realizzate. Ma questa ripresa può apparire disturbata dall’anticipazione dell’entrata in vigore dell’aumento delle imposte di trasferimento a titolo oneroso votato dalla maggior parte dei dipartimenti e già effettivo in larga misura. Allo stesso modo, la correzione dei prezzi non sarà stata abbastanza forte da riportare sul mercato un numero consistente di acquirenti. I prezzi possono, qua e là, tornare a salire. E ciò anche se i volumi non hanno ancora chiaramente ripreso un orientamento positivo, controcorrente rispetto ai paradigmi tradizionali e a riprova del fatto che molti venditori hanno puntato sul calo dei tassi, relativizzandone l’impatto sul potere d’acquisto immobiliare dei francesi. Alla luce dei rialzi dei prezzi degli ultimi anni, non vi è tuttavia nulla di insormontabile. In un mercato in cui gli acquirenti sembrano aver ripreso il controllo, con una comprovata propensione all’acquisto immobiliare, i livelli di prezzo restano talvolta troppo elevati e, se dovessero tornare a salire, il mercato immobiliare potrebbe invertirsi nuovamente.

Al di là di questi segnali intrinseci piuttosto confortanti, permangono infatti incertezze esterne, in particolare di ordine politico ed economico, che potrebbero influire sulla traiettoria del mercato e sulla sua fragile ripresa. A marzo 2025 la fiducia delle famiglie ha leggermente ceduto(3) e alcune banche hanno potuto aumentare marginalmente i propri tassi di mutuo all’inizio di aprile. Le conseguenze della politica economica americana accentuano il clima di incertezza generale e potrebbero incidere sull’immobiliare nel medio termine, con atteggiamenti attendisti. Parallelamente – è il caso di rassicurarsi? –, la volatilità dei mercati finanziari potrebbe avvantaggiare gli investimenti sicuri, come i titoli di Stato o l’immobiliare, bene rifugio apprezzato dai francesi, che offre in questo momento le condizioni necessarie all’investimento. Sembra del resto che gli argomenti a favore di un nuovo taglio dei tassi da parte della BCE siano riuniti, poiché il rallentamento economico atteso compensa l’effetto inflazionistico sui prezzi. I venditori devono saper cogliere il momento e restare aperti a un adeguamento talvolta indispensabile dei prezzi.

Quanto al mercato del nuovo, già in un vicolo cieco economico da diversi anni, con un crollo delle autorizzazioni rilasciate, degli avvii di cantiere e delle compravendite, malgrado qualche calo dei prezzi (laddove possibile), esso potrebbe risentire ancora di più delle conseguenze dell’aumento dei dazi doganali, che potrebbe generare un nuovo rincaro dei prezzi dei materiali e dei costi di costruzione. L’adeguamento dei requisiti normativi potrebbe rivelarsi utile per contrastare gli effetti di questi nuovi vincoli e facilitare finalmente la produzione di alloggi nuovi.
Una politica pubblica chiara e ambiziosa, volta a dinamizzare il mercato immobiliare e a rendere l’acquisto di alloggi più accessibile a un maggior numero di famiglie, resta essenziale. L’ampliamento del PTZ va in questa direzione, rafforzando le opzioni per chi acquista la prima casa, una popolazione in genere più giovane che non può permettersi di rinunciare, in tutto o in parte, al finanziamento.
I francesi hanno una spiccata propensione per il mattone. Ma sono sensibili a un contesto economico e politico stabile, garanzia di fiducia.

risultati a fine febbraio 2025

Una produzione di crediti all’abitazione in aumento a febbraio 2025

La produzione destagionalizzata di crediti all’abitazione (escluse le rinegoziazioni) aumentava a febbraio 2025 a 10,7 miliardi di € (dopo i 9,9 miliardi di € di gennaio 2025), in crescita del 55 % rispetto allo stesso mese dell’anno precedente (6,9 miliardi di € a febbraio 2024). Questa progressione accompagnava il nuovo calo del tasso di interesse medio dei crediti all’abitazione concessi a febbraio, tasso che si attestava al 3,27 % per le operazioni escluse le rinegoziazioni, dopo il 3,32 % di gennaio, tornando sui livelli osservati a giugno 2023.
L’utilizzo del margine di flessibilità autorizzato dalla norma HCSF si collocava al 15,3 % a febbraio 2025, sempre al di sotto del limite del 20 %.
1 - www.banque-france.fr/system/files/2025-04/FR_Stat_info_Credits_aux_particuliers_202502.pdf

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La quota di alloggi energivori venduti nel 2024 è in lieve diminuzione