Variazione degli indici dei prezzi Notai-INSEE
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Attesa
Il volume di compravendite di abitazioni usate, in cumulo sugli ultimi dodici mesi in Francia (Mayotte esclusa), raggiunge 793 000 compravendite a fine maggio 2024. Il calo annuo si stabilizza a poco più del 20 % da novembre 2023, per attestarsi ora al -22,6 %. Occorre risalire a dicembre 2015 per ritrovare volumi di compravendite a questo livello. Al ritmo di calo attuale, il volume di compravendite potrebbe scendere sotto la soglia delle 750 000 all’uscita dall’estate. La ripresa di settembre sarà cruciale per l’attività del mercato immobiliare, alla luce degli elementi più favorevoli che cominciavano a profilarsi all’inizio di questa estate.
Il mercato immobiliare sembrava finalmente avvicinarsi al proprio punto di atterraggio dopo quasi due anni di caduta. Mentre si intravedeva una fragile ripresa, la BCE aveva del resto scelto a giugno di abbassare i propri tassi di riferimento dopo averli mantenuti allo stesso livello per nove mesi, a causa di un’inflazione in rallentamento le cui prospettive risultavano nettamente migliorate1. Questa scelta offriva allora una boccata d’ossigeno e prospettive più rassicuranti al mercato immobiliare. Non c’è dubbio che la ripresa della domanda passerà da un calo prolungato dei tassi, il cui ritmo dovrebbe però essere più prudente da parte dell’istituzione europea da qui alla fine dell’anno. Questa speranza, nata dall’allentamento della politica monetaria che si ripercuoteva positivamente sui crediti ai privati, potrebbe essere rimessa in discussione dall’incertezza politica nata dal recente scioglimento dell’Assemblea nazionale. Di fatto, il mercato immobiliare è stato segnato da un brusco arresto nell’allentamento delle condizioni di credito, che ha provocato un atteggiamento attendista. Sembra tuttavia acquisito che i francesi siano disposti a tornare sul mercato immobiliare non appena i tassi lo consentiranno, e malgrado l’attuale attesa. La loro attrazione per il mattone-rifugio non viene meno; il lieve miglioramento primaverile constatato dai notai sull’insieme del territorio dimostra che il mercato immobiliare è sensibile alla stabilità tanto economica quanto politica, garanzia di fiducia.
1 - Bollettino economico della BCE n. 4/2024
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Il calo dei prezzi dovrebbe cominciare ad attenuarsi
Nella Francia metropolitana i prezzi delle abitazioni usate scendono per il 3º trimestre consecutivo, del 5,2 % su base annua nel 1º trimestre 2024. I prezzi diminuiscono del 5,5 % per gli appartamenti e del 4,9 % per le case. Questo calo dovrebbe attenuarsi nei prossimi mesi, per attestarsi al -4,8 % su base annua a fine agosto 2024. Mentre nel 1º trimestre 2024 il calo dei prezzi era più marcato per gli appartamenti che per le case, esso sarebbe ormai equivalente sui due mercati.
In provincia le proiezioni prevedono, come per la Francia metropolitana, un rallentamento del calo a fine agosto 2024. Esso sarebbe comunque un po’ più marcato sul mercato delle case usate (-4,7 % su base annua) che su quello degli appartamenti usati (-3,7 % su base annua).
In Île-de-France, su base annua, i prezzi delle abitazioni usate continuano a scendere più fortemente nel 1º trimestre 2024 (-8,1 %). A Parigi tale calo è del 7,9 % su base annua, con un prezzo al m² di 9 490 €. Tuttavia, secondo le proiezioni realizzate a partire dai precontratti a fine agosto 2024, il prezzo al m² degli appartamenti parigini evolverebbe poco nei prossimi mesi: da 9 440 € ad aprile (-7,8 % su base annua) a 9 450 € ad agosto (-6,8 % su base annua). Altrove, e in particolare nella Grande Corona, i prezzi dovrebbero anch’essi evolvere poco o aumentare leggermente su 3 mesi a fine agosto.
La crisi immobiliare di questi ultimi mesi ha colpito i diversi attori dell’immobiliare, ma anche e soprattutto i francesi nella loro capacità di trovare casa. I governi hanno faticato a definire una politica dell’abitazione rinnovata, mentre il settore immobiliare nel suo complesso è un motore della crescita e una priorità dei francesi. Il prossimo governo potrà trovare nella politica dell’abitazione delle leve per rassicurare i francesi attorno a un tema che li riguarda tutti. Auspichiamo dunque che possa contare su una politica ambiziosa e chiara per far fronte alle sfide future, come il cambiamento climatico. A tale titolo i notai, in un rapporto realizzato dalla sezione di diritto immobiliare dell’Istituto di studi giuridici del Consiglio superiore del notariato, hanno individuato possibilità di miglioramento delle norme per far fronte alla sfida cruciale della transizione climatica in materia di abitazione2. Il notariato vi propone 10 soluzioni per migliorare i dispositivi legislativi, regolamentari e finanziari messi in atto per favorire la transizione energetica e renderla più efficace. Queste soluzioni giuridiche, tecniche e finanziarie sono proposte per semplificare e accelerare la necessaria trasformazione del patrimonio immobiliare francese, in modo accettabile per il corpo sociale. I notai sottolineano inoltre l’esigenza di semplicità e leggibilità, di fronte all’impressionante accumulo di norme dell’ultimo decennio.
2 - www.csn.notaires.fr/fr/actualites/le-csn-presente-son-nouveau-rapport-logement-et-transition-climatique
Il mercato del nuovo - i dati chiave3
A maggio 2024 le autorizzazioni per alloggi diminuiscono e si attestano a 27 500 (-3 % rispetto ad aprile 2024). Il numero di alloggi autorizzati si colloca il 29 % al di sotto del suo livello medio dei dodici mesi precedenti il primo confinamento, in dati destagionalizzati e corretti per i giorni lavorativi (CVS-CJO). Da giugno 2023 a maggio 2024 sono stati autorizzati alla costruzione 353 800 alloggi, ossia il 15 % in meno rispetto ai dodici mesi precedenti. A maggio 2024 sarebbero stati avviati i cantieri di 26 500 alloggi, ossia il 14,2 % in più rispetto ad aprile 2024. Nel corso degli ultimi dodici mesi sarebbero stati avviati i cantieri di 280 100 alloggi, ossia il 21,5 % in meno rispetto al periodo tra giugno 2022 e maggio 2023.
Il credito ai privati - Dati Banque de France - risultati a fine maggio 2024(1)
Il ricorso pressoché sistematico a tassi immobiliari fissi non rivedibili continua a mettere in sicurezza i mutuatari francesi nonché i crediti e le garanzie delle banche di rete nazionali.
Nuovo calo del tasso di interesse dei crediti all’abitazione
Il tasso di interesse medio, escluse spese e assicurazioni, dei nuovi crediti all’abitazione (escluse le rinegoziazioni) prosegue il proprio arretramento a maggio (3,83 %, dopo il 3,89 % di aprile, con un calo di 34 punti base dall’inizio dell’anno).
La produzione destagionalizzata di crediti all’abitazione (escluse le rinegoziazioni) si attesta a 8 miliardi di € a maggio, restando superiore al ritmo di inizio anno, anche se un po’ inferiore al mese precedente. Il margine di flessibilità delle banche rispetto alla norma HCSF è utilizzato soltanto nella misura del 14,9 %, a fronte di un plafond complessivo del 20 %.
1 www.banque-france.fr/fr/statistiques/credits-aux-particuliers-fev-2024
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I primi cali percepibili sul mercato del litorale
Il mercato immobiliare del litorale è un mercato eterogeneo, composto in maggioranza, per alcuni comuni, da seconde case e, per altre città meno turistiche, da un mercato più tradizionale di residenze principali. Il prezzo mediano al m² degli appartamenti usati varia così, per esempio, da 1 560 € a Boulogne-sur-Mer (1 300 € nel 2021), a 5 200 € a Cabourg (4 130 € nel 2021) e fino a 8 830 € a Le Touquet-Paris-Plage (7 880 € nel 2021). Per le case usate, gli scarti vanno da 780 000 € ad Antibes (585 000 € nel 2021) a 987 900 € a Le Touquet-Paris-Plage (825 000 € nel 2021).
In provincia i prezzi mediani hanno registrato da aprile 2023 a marzo 2024 un calo poco significativo negli appartamenti usati (-0,3 %) e più netto nelle case usate (-2,8 %). Fortemente orientate al rialzo negli ultimi anni, le variazioni di prezzo(1) registrate sul mercato del litorale seguono questa tendenza. Nel comparto collettivo e ancor più in quello individuale, questo periodo si distingue per variazioni di prezzo disomogenee.
Così, mentre alcuni comuni registrano forti cali annui di prezzo nel collettivo, come Les Sables-d’Olonne (-6,7 %), altri conoscono rialzi importanti, come Saint-Raphaël (+6,9 %). Sul mercato del collettivo, i comuni di Boulogne-sur-Mer, Gruissan, Ajaccio e Saint-Raphaël registrano i rialzi più importanti, superiori al 6 % su base annua. Soltanto due comuni registrano prezzi in forte calo: Biarritz (-4,6 %) e Les Sables-d’Olonne (-6,7 %). Questa disomogeneità si osserva anche sul mercato dell’individuale, dove alcuni comuni registrano forti rialzi su base annua, come La Ciotat (+7,4 %), mentre altri conoscono forti cali annui, come Saint-Pierre-d’Oléron (-12,9 %).
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1 - L’andamento del prezzo mediano può essere influenzato da un’evoluzione concomitante della tipologia dei beni venduti (ubicazione, superficie, ecc.).