Variazione degli indici dei prezzi Notai-INSEE
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In calo
Il volume di compravendite di abitazioni usate in cumulo sugli ultimi dodici mesi in Francia (esclusa Mayotte) raggiunge 885 000 compravendite a fine novembre 2023. Il calo annuo si amplifica di mese in mese e supera ormai il 20 %, al -21,1 %. Occorre risalire all’inizio del 2013 per constatare un calo annuo così consistente e ad aprile 2017 per ritrovare volumi al di sotto delle 900 000 compravendite.
La correzione dei volumi nel 2023 sarà stata più forte di quanto previsto a inizio anno. Al ritmo attuale, una fine d’anno intorno alle 860 000 compravendite non è più da escludere, cioè 255 000 compravendite in meno rispetto al 2022, anno che si era chiuso a 1 115 000 compravendite. Il calo dei volumi dovrebbe proseguire, forse meno rapidamente nei mesi a venire, con prezzi che hanno tardato a scendere e tassi su un livello alto ma che potrebbero anch’essi scendere nei prossimi mesi.
Alla luce delle ultime decisioni di politica monetaria della BCE, l’essenziale dello sconvolgimento creato dal rialzo dei tassi di riferimento sul mercato immobiliare sembra ormai alle nostre spalle, anche se i mesi a venire, almeno fino all’estate, non lasciano presagire una ripresa attiva. La BCE1 ha comunque deciso di lasciare invariati i propri tassi di riferimento e l’inflazione, nonostante un leggero rimbalzo tecnico a fine anno, ha nettamente rallentato negli ultimi mesi e dovrebbe addirittura « diminuire gradualmente nel corso del 2024, per avvicinarsi all’obiettivo del 2 % del Consiglio direttivo nel 2025 ».2
1- BCE, Comunicato stampa, 25 gennaio 2024
2 - Bollettino economico della BCE n. 8/2023
Il periodo è di stabilizzazione, anche se qua e là i notai possono constatare qualche calo dei tassi. In questo contesto i volumi di compravendite
dovrebbero tuttavia proseguire il loro calo, forse a un ritmo meno elevato, in attesa di ribassi significativi, tanto sui tassi quanto sui prezzi. Il
mercato potrebbe così raggiungere una nuova maturità.
Quanto ai prezzi delle abitazioni usate nella Francia metropolitana, essi scendono su base annua al -1,8 % nel 3° trimestre. I prezzi diminuiscono dell’1,6 % per le case e del 2 % per gli appartamenti. I prezzi delle abitazioni usate continuerebbero a diminuire significativamente, fino a perdere il 4,2 % nel febbraio 2024. Se i prezzi degli appartamenti usati scendono leggermente più di quelli delle case usate nel 3° trimestre 2023, non sarà più così all’inizio del 2024, con cali annui di prezzo equivalenti sui due mercati.
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In provincia, i prezzi delle abitazioni usate continuerebbero a diminuire meno rapidamente che nella Francia metropolitana, con circa -3 % su base annua a fine febbraio 2024. I prezzi delle case usate dovrebbero diminuire quasi allo stesso ritmo della Francia metropolitana, ma il calo dei prezzi degli appartamenti usati in provincia sarebbe più contenuto, intorno al -2 %. I prezzi degli appartamenti usati continuerebbero ad aumentare su base annua allo stesso ritmo a Le Havre (+3 %) e ad Aix-en-Provence (+2 %), mentre i prezzi diminuirebbero di circa il 6 % ad Angers e Saint-Étienne, e fino a oltre il 10 % a Caen, Grenoble e Nantes. I prezzi delle case usate nelle agglomerazioni di Tolosa, Mulhouse e Marsiglia - Aix-en-Provence scenderebbero allo stesso ritmo a fine febbraio 2024, dal 4 al 7 %. Come per il collettivo, i prezzi delle case dell’agglomerazione di Angers diminuirebbero, ma più fortemente, di poco più del 10 % su base annua. Il calo sarebbe dello stesso ordine nelle agglomerazioni di Saint-Étienne, Le Havre, Valenciennes, Nantes, Amiens, Lille e Lione.
Nell’Île-de-France, secondo gli indicatori anticipatori sui precontratti, il prezzo degli appartamenti dovrebbe essere di 9 630 € al m² nel febbraio 2024 a Parigi, cioè un calo del 7 % in un anno. Il calo annuo del prezzo degli appartamenti sarebbe dell’8,7 % nella prima cintura e del 6,4 % nella seconda cintura.
In un anno, dal febbraio 2023 al febbraio 2024, i prezzi delle case dovrebbero arretrare del 6,9 % (-7,5 % nella prima cintura, -6,7 % nella seconda cintura). incentivare venditori prudenti e talvolta attendisti a vendere. Alla luce dei rialzi di prezzo degli ultimi anni, non vi è del resto nulla di proibitivo. In un mercato in cui gli acquirenti sembrano riprendere il sopravvento, con una comprovata propensione all’acquisto immobiliare3, i livelli di prezzo restano relativamente positivi per i venditori e potrebbe essere vantaggioso posizionarsi fin d’ora sul mercato, prima di un calo più consistente dei prezzi.
Auspichiamo tuttavia che il 2024 sia l’anno di un mercato immobiliare più dinamico, sempre che sia preservato da scosse geopolitiche. Esistono segnali incoraggianti verso una situazione più favorevole alle soglie dell’estate, con prezzi e tassi che potrebbero scendere contemporaneamente,
rialzando meccanicamente il reddito residuo disponibile delle famiglie e la loro capacità di impegnarsi in un acquisto immobiliare.
Calo della quota di acquisti effettuati da impiegati e operai dal 2019
Quote delle vendite di abitazioni usate secondo la categoria socio-professionale degli acquirenti in Francia nel 2023 ed evoluzione rispetto al 2019*
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Il mercato del nuovo - i dati chiave
A fine settembre 2023, il 52 % delle compravendite di abitazioni usate è realizzato in Francia da acquirenti che esercitano una « professione intermedia »
o di « quadro superiore ». Per l’altra metà si tratta principalmente di acquirenti « pensionati » (14 %), « impiegati » (14 %) e « operai » (10 %).
Dal 2019 la quota degli acquirenti « impiegati » e « operai » diminuisce progressivamente fino al 2023 (dal 29 al 24 %), principalmente a vantaggio delle « professioni intermedie » e dei « quadri superiori » (dal 48 al 52 %). Questo calo avviene anche, in misura minore, a vantaggio
dei « pensionati », la cui quota ha guadagnato un punto nello stesso periodo.
Il mercato del nuovo soffre di difficoltà endemiche, con un’offerta di abitazioni in calo costante.
Nel corso del 2023 sono state autorizzate alla costruzione 373 100 abitazioni, cioè 115 900 in meno rispetto all’anno precedente (-23,7 %) e il 19 % in meno rispetto ai dodici mesi precedenti la crisi sanitaria (marzo 2019 - febbraio 2020). Nel terzo trimestre 2023, su base annua, il numero di prenotazioni
diminuisce molto fortemente (-40 %). Questo arretramento riguarda sia le nuove costruzioni (-39,9 %) sia la costruzione su esistente (-40,8 %). Su base annua, le messe in vendita sono in forte arretramento (-32,9 %).
Questa diminuzione è del 33,5 % per le nuove costruzioni e del 28,2 % per la costruzione su esistente. Le giacenze di abitazioni nuove proposte in vendita aumentano del 16,7 % su base annua. Il livello delle giacenze si attesta a 131 400 abitazioni, un livello storicamente elevato.
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Il credito - Risultati a fine novembre 20231 - Dati Banca di Francia
Il ricorso quasi sistematico a tassi immobiliari fissi non rivedibili continua a mettere in sicurezza i mutuatari francesi nonché i crediti e le garanzie delle banche di rete nazionali.
La produzione mensile di crediti per l’abitazione, escluse le rinegoziazioni, resta su un livello basso
La produzione (destagionalizzata) di crediti per l’abitazione, escluse le rinegoziazioni, si attesta a 8,7 miliardi di € a novembre (dopo 9,2 miliardi di € a ottobre e a settembre). Il tasso di crescita annuo delle consistenze prosegue il proprio rallentamento (+1,3 % a novembre 2023, dopo +1,6 % a ottobre), pur restando superiore alla media dell’area euro. Il tasso di interesse medio, escluse spese e assicurazioni, dei nuovi crediti per l’abitazione (escluse le rinegoziazioni) prosegue la propria progressione a novembre (3,99 %, dopo 3,87 % a ottobre) e recupera progressivamente i tassi osservati presso alcuni dei nostri vicini europei.
Il tasso di crescita annuo delle consistenze di crediti al consumo flette leggermente a novembre, all’+1,9 % dopo il +2,2 % di ottobre.
1 - www.banque-france.fr/fr/statistiques/credits-aux-particuliers-nov-2023-nov-2023
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Il DPE collettivo, obbligatorio per i grandi condomìni dal 1° gennaio 2024
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In generale, la Diagnosi di prestazione energetica (DPE) informa sulla prestazione energetica e climatica di un’abitazione o di un edificio (classi da A a G), valutandone il consumo energetico e l’impatto in termini di emissioni di gas a effetto serra.
Il DPE si inserisce nel quadro della politica energetica definita a livello europeo, al fine di ridurre il consumo energetico degli edifici e limitare le emissioni di gas a effetto serra. Serve in particolare a individuare i colabrodo energetici (classi F e G del DPE, cioè le abitazioni che consumano più energia e/o emettono più gas a effetto serra)1. Ha per obiettivo di informare l’acquirente o l’inquilino sul « valore verde »2, di raccomandare i lavori da realizzare per migliorarlo e di stimarne gli oneri energetici.
La realizzazione di un DPE è obbligatoria in occasione della vendita di un’abitazione o di un edificio, al momento della firma di un contratto di locazione di un’abitazione o di un edificio residenziale, nonché per gli edifici nuovi. In caso di vendita o di locazione, il DPE si integra nel fascicolo di diagnosi tecniche (DDT), che raccoglie l’insieme delle constatazioni o attestazioni che devono essere allegate al precontratto di vendita o al contratto di locazione. Il DPE deve essere tenuto a disposizione di ogni candidato acquirente o inquilino che ne faccia richiesta, fin dalla messa in vendita o in locazione dell’abitazione o dell’edificio.
Dal 1° gennaio 2024, l’articolo 158 della legge Clima e resilienza del 22 agosto 2021 ha reso obbligatorio un DPE detto collettivo per tutti i condomìni il cui permesso di costruire è stato depositato prima del 1° gennaio 2013. Questa nuova diagnosi è applicabile ai condomìni di più di 200 lotti e alla cessione di immobili in monoproprietà (di più di due abitazioni): il testo non riguarda soltanto i condomìni e si applica anche agli edifici residenziali collettivi;
l’edificio residenziale collettivo è definito come un edificio a uso principale di abitazione che raggruppa più di due abitazioni parzialmente o totalmente sovrapposte.
Il DPE collettivo fornisce informazioni importanti ai futuri inquilini e proprietari:
- una descrizione dello stato iniziale del condominio;
- un’indicazione dei consumi dell’edificio;
- una classe energia e una classe clima, da A a G;
- raccomandazioni di lavori di miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio.
Una volta realizzato, il DPE è valido 10 anni e dovrà essere rinnovato o aggiornato, salvo per quelli realizzati dopo il 1° luglio 2021 che classificano l’edificio nella classe A, B o C.
Questa diagnosi sarà obbligatoria dal 1° gennaio 2025 per i condomìni tra 50 e 200 lotti abitativi e dal 1° gennaio 2026 per quelli che comprendono meno di 50 lotti.
Per la Martinica, la Guadalupa, la Guyana, la Riunione e Mayotte, la data di applicazione è il 1° gennaio 2028
Rapporto con il DPE individuale e l’audit energetico
Il DPE individuale riguarderà soltanto la singola abitazione, mentre il DPE collettivo indicherà la prestazione energetica dell’insieme di un edificio, comprese le parti comuni.
Quanto all’audit energetico, pur non essendo ancora obbligatorio per i condomìni, esso va oltre il DPE collettivo e pone l’accento sul costo dei lavori raccomandati.