Creati in occasione dell’adozione o della revisione di un piano urbanistico locale (PLU), i « posti riservati » sono terreni, edificati o meno, che gli enti pubblici si riservano per realizzare i propri impianti nell’interesse generale. Il proprietario che subisce questo vincolo, il quale limita il suo diritto di proprietà, dispone tuttavia, in contropartita, di un diritto di rilascio (« droit de délaissement »).
Che cosa si intende per "posto riservato"?
I posti riservati sono creati in occasione dell’adozione o della revisione di un piano urbanistico locale (PLU). Si tratta dei terreni, edificati o meno, necessari alla futura realizzazione di strade, opere pubbliche, impianti di interesse generale, spazi verdi e spazi necessari alle continuità ecologiche (C. urb. art. L 151-41, da 1° a 3° , R 151-43, 3° e R 151-50, 1° )
Da sapere: il piano urbanistico locale è un documento di urbanistica che aiuta ad anticipare l’urbanizzazione della città: i fabbisogni in materia di alloggi ma anche di infrastrutture o attrezzature pubbliche.
A tal fine, il PLU « riserva » dei terreni destinati ad accogliere attrezzature, strade, stadi, giardini pubblici. È ciò che si chiama « posti riservati ». Tale riserva costituisce una servitù che grava sul terreno e lo rende inedificabile. In linea di principio soltanto l’ente pubblico potrà costruire. In contropartita di questa servitù, al proprietario dell’area è offerto un diritto di rilascio.
Destinazione dei posti riservati
I « posti riservati » sono destinati ad accogliere:
• le strade pubbliche: autostrade, strade, vie, sentieri (nuove strade o allargamento di strade esistenti);
• le opere pubbliche: attrezzature infrastrutturali (canali, linee ferroviarie, depuratori, cabine di trasformazione) o di superstruttura, attrezzature amministrative, scolastiche, ospedaliere, sociali, culturali;
• gli impianti di interesse generale* da creare o da modificare (campeggio, aree di sosta);
• gli spazi verdi esistenti;
• o da creare, gli spazi necessari alle continuità ecologiche.
In pratica, l’ente pubblico che ha un progetto in città preciserà nel proprio PLU la natura del progetto. Può trattarsi dell’ampliamento di un ospedale, della realizzazione di un cimitero o della creazione di un parco comunale. A tal fine alcuni terreni vengono riservati per il progetto.
Il giudice esercita sulla classificazione del terreno un controllo limitato, circoscritto all’eventuale censura degli errori manifesti di valutazione e non esteso all’opportunità del tracciato della strada pubblica la cui realizzazione determina la creazione del posto riservato.
Conseguenze per il proprietario
Un godimento limitato del proprio bene
In linea di principio, il terreno riservato è destinato a essere acquisito dall’ente che lo ha riservato nell’ambito di una procedura di espropriazione ( vedere l’articolo su questo tema) o a titolo del diritto di rilascio esercitato dal proprietario. Il posto può sempre essere acquisito in via bonaria.
Nell’attesa, il proprietario conserva il godimento del bene, a condizione di farne un utilizzo conforme alla destinazione prevista dalla riserva.
In linea di principio non può costruire sul proprio terreno, salvo autorizzazione concessa mediante un permesso di costruire precario.
Da sapere: un permesso precario è un’autorizzazione temporanea a durata determinata (art. L 433-1 del Codice dell’urbanistica francese). Una volta giunta la data ultima, l’immobile deve essere demolito. Il costruttore è tenuto a ripristinare lo stato del terreno.
La contropartita del posto riservato: il diritto di rilascio
Il proprietario della particella divenuta « posto riservato » non resta privo di diritti. In considerazione delle restrizioni all’utilizzo della sua proprietà, egli può, in contropartita, esigere dal comune il riacquisto della particella riservata. È ciò che si chiama IL DIRITTO DI RILASCIO (C. urb. art. L 152-2, comma 1 e L 230 e ss.).
Il proprietario può così inviare al comune una messa in mora ad acquistare l’immobile o la parte dell’immobile interessata dal posto riservato.
L’ente dispone di un termine di un anno per pronunciarsi su tale richiesta:
- In caso di accordo bonario, il prezzo di acquisto deve essere pagato al più tardi entro due anni dal ricevimento della richiesta da parte del comune.
- In mancanza di accordo bonario alla scadenza del termine di un anno indicato al primo comma, il giudice dell’espropriazione, adito dal proprietario oppure dall’ente o dal servizio pubblico destinatario della messa in mora, pronuncia il trasferimento della proprietà e fissa il prezzo dell’immobile.
Se il giudice non viene adito entro il termine di tre mesi (i tre mesi successivi all’anno concesso per raggiungere un accordo), la riserva non è più opponibile al proprietario (art. L. 230-4 del Codice dell’urbanistica francese). Essa tuttavia non viene soppressa automaticamente dal Piano urbanistico locale.
Il posto riservato e il notaio
Nella pratica è frequente incontrare spazi riservati. Il notaio, in occasione di ogni atto di vendita, segnalerà all’acquirente l’esistenza e la natura di tale posto riservato. Inoltre, a titolo di consulenza, informerà i clienti sulle condizioni di utilizzo di questi spazi.
In caso di dubbio, non esitate a parlarne con il vostro notaio.