Il deposito nelle procedure di espropriazione e prelazione

L’espropriazione e la prelazione sono procedure complesse che consentono a un ente pubblico (per esempio il comune) di acquistare un bene immobile nell’interesse generale. Quando il pagamento al proprietario incontra ostacoli, può essere necessario procedere al deposito preventivo del prezzo del bene espropriato o oggetto di prelazione.

Il deposito preventivo è il versamento di una somma di denaro (una parte del prezzo di acquisto del bene immobile desiderato) effettuato dall’ente pubblico debitore al fine di mettere in sicurezza l’operazione richiesta. Va effettuato presso la Caisse des dépôts, su un conto bloccato in attesa dell’esito di una procedura giudiziaria. Può essere richiesto a seguito di qualsiasi ostacolo al pagamento.

In caso di prelazione, il deposito preventivo è obbligatorio quando il giudice dell’espropriazione è stato adito a seguito di un disaccordo. Occorre quindi preliminarmente un ricorso al giudice dell’espropriazione.

Deposito preventivo a seguito di un disaccordo

In caso di prelazione, il titolare del diritto di prelazione (per esempio il comune) deve depositare una somma pari al 15 % della valutazione effettuata dal direttore dipartimentale delle finanze pubbliche.
Deve notificare la prova del deposito al tribunale e al proprietario entro il termine di 3 mesi dal ricorso al giudice.

Il termine per depositare il prezzo di vendita in caso di prelazione

Dal 27 marzo 2014, in caso di acquisto di un bene mediante prelazione, il prezzo dovrà essere pagato entro i 4 mesi successivi:
• alla decisione di acquistare il bene al prezzo indicato dal venditore o da lui accettato,
• oppure alla decisione definitiva dell’organo giurisdizionale competente in materia di espropriazione,
• oppure alla data dell’atto o della sentenza di aggiudicazione.

Una volta fissato il prezzo del bene oggetto di prelazione, il titolare del diritto di prelazione dispone di due possibilità:
• pagare il prezzo;
• oppure depositarlo in caso di ostacolo al pagamento.

In tal caso il deposito deve intervenire entro un termine di 4 mesi (C. urb., art. L. 213-14, comma 2).
In assenza di pagamento o di deposito del prezzo entro i 4 mesi, il venditore potrà alienare liberamente il proprio bene (C. urb., art. L. 213-14, comma 3).

Una volta depositato il prezzo, una notifica obbligatoria entro 3 mesi

Tale notifica deve essere indirizzata al giudice e al proprietario venditore. Il termine di tre mesi decorre dal ricorso al giudice. In caso contrario, l’ente pubblico si considera aver rinunciato all’acquisto o all’esercizio del diritto di prelazione (articolo L213-4-1 del Codice dell’urbanistica francese).

Così, un comune che aveva effettivamente depositato la somma richiesta e informato entro 3 mesi dal proprio ricorso il giudice competente in materia di espropriazione, ma che aveva provveduto alla notifica ai proprietari più di 5 mesi dopo tale ricorso, si considera aver rinunciato a esercitare la prelazione (Cass. 3ª civ., 9 maggio 2012, n. 11-12.551, n. 504 FS - P + B).

Lo svincolo del deposito in caso di prelazione

La liberazione dei fondi depositati può essere effettuata soltanto quando il titolare del diritto di prelazione ha rinunciato all’acquisto o all’esercizio del diritto di prelazione, oppure dopo il trasferimento della proprietà (C. urb., art. L. 213-4-2).

I ricorsi possibili

La decisione di deposito non è impugnabile davanti al giudice amministrativo. È il giudice ordinario a essere competente in materia (CAA Parigi, 1ª camera, 3 luglio 2009, n. 07PA05027: Petites affiches, 12 febbraio 2010, p. 11).

Trasferimento del godimento del bene alla data del pagamento del prezzo o del suo deposito

Il vecchio proprietario venditore conserva il godimento del proprio bene immobile oggetto di prelazione fino al pagamento integrale del prezzo o fino al suo deposito (C. urb., art. L. 213-15). In altri termini, il deposito del prezzo di vendita da parte dell’espropriante (per esempio il comune) vale come pagamento del prezzo di vendita. Si ha allora trasferimento della proprietà e il bene è venduto.

In tutti i casi di ostacolo al pagamento, l’espropriante può in linea di principio depositare la somma, se sono rispettate determinate regole.

Il deposito per qualsiasi ostacolo al pagamento in caso di espropriazione

In caso di espropriazione, il deposito interviene se l’indennizzo non è immediatamente possibile.

L’espropriazione può intervenire ed è legittima soltanto se persegue uno scopo di pubblica utilità (per esempio la costruzione di una strada o di una palestra) e dietro giusta e preventiva indennità al proprietario.

L’espropriato deve essere informato del deposito effettuato dall’espropriante. Tale informazione deve essere data con lettera raccomandata con avviso di ricevimento (C. espr. art. R 323-9) o con un altro mezzo che assicuri all’espropriato un’informazione equivalente (Cass. 3ª civ. 19-7-2000 n. 98-20.938: AJDI 2001 p. 154). Questo dovere di informazione resta essenziale per assicurare un deposito legalmente valido.

Esempi di casi di deposito in caso di espropriazione

In tutti i casi di ostacolo al pagamento, l’espropriante può, fatti salvi gli articoli R. 323-6, R. 323-7, R. 323-11 e R. 323-12 del Codice dell’espropriazione per pubblica utilità francese, prendere possesso depositando l’importo dell’indennità. È quanto dispone l’articolo R323-8 del Codice dell’espropriazione per pubblica utilità francese.
« Ciò avviene in particolare:
1° quando le giustificazioni indicate agli articoli R. 323-1 e R. 323-2 non sono prodotte o sono giudicate insufficienti dall’espropriante;
2° quando il diritto del richiedente è contestato da terzi o dall’espropriante;
3° quando l’indennità è stata fissata in modo ipotetico o alternativo, in particolare nel caso previsto all’articolo L. 322-12;
4° quando emergono iscrizioni di privilegi, di ipoteche o di un pegno gravanti sul bene espropriato in capo al proprietario e, se del caso, ai precedenti proprietari designati dall’espropriante nella sua richiesta;
5° quando esistono opposizioni al pagamento;
6° quando, nel caso in cui l’espropriante sia tenuto a sorvegliare il reimpiego dell’indennità, tale reimpiego non è comprovato;
7° quando non è comprovata né la costituzione della fideiussione di cui all’articolo L. 321-2, accettata dal nudo proprietario o giudicata sufficiente con decisione giudiziaria a lui opponibile, né la rinuncia espressa del nudo proprietario al beneficio della fideiussione prevista nel suo interesse;
8° quando, non avendo l’espropriato la capacità di ricevere il pagamento, quest’ultimo non è richiesto dal suo rappresentante legale che ne dimostri la qualità;
9° quando, essendo l’espropriato deceduto dopo l’ordinanza di espropriazione o la cessione bonaria, gli aventi diritto non possono dimostrare la propria qualità;
10° quando l’espropriato rifiuta di ricevere l’indennità fissata a suo favore;
11° quando l’espropriato o, se del caso, i suoi aventi diritto, non essendo in grado di percepire l’indennità, ne hanno chiesto il deposito. »

Le controversie relative alla contestazione del deposito sono di competenza del giudice dell’espropriazione.

L’indennità è fissata in via bonaria o dal giudice dell’espropriazione.

Come si svolge l’espropriazione?

La procedura di espropriazione si svolge in due fasi: la fase amministrativa e la fase giudiziaria (vedi il nostro articolo sull’espropriazione qui).

Come depositare le indennità di espropriazione?

La domanda di deposito può essere presentata online. Può essere richiesta da un ente locale, da un’impresa pubblica locale (società di economia mista, società pubbliche locali), da un ente pubblico fondiario (tutte le autorità espropriane) o anche da un notaio. Una volta depositato il prezzo, l’opera pubblica può essere realizzata.

Ruolo della Caisse des dépôts et consignations

Quando l’indennità è stata depositata, la Caisse des dépôts et consignations assicura il pagamento dell’indennità all’espropriato designato, sotto la propria responsabilità, dall’espropriante. Quando il pagamento le è richiesto dagli aventi diritto dell’espropriato, essa lo effettua soltanto dietro prova della loro qualità (C. espr. art. R 323-10). Può essere richiesto un atto di notorietà redatto dal vostro notaio.

Come procedere allo svincolo?

Lo svincolo si effettua anch’esso online, su domanda dell’amministrazione. Esso è accompagnato da un provvedimento o da una decisione amministrativa.

Che siate un privato o che rappresentiate un ente locale, non esitate a rivolgervi al vostro notaio. Egli vi consiglierà e vi spiegherà le procedure nel loro complesso. Cercherà inoltre di trovare una soluzione allo stallo della situazione.

Molto spesso è l’assenza di un interlocutore intermedio a generare le difficoltà. Il vostro notaio è questo interlocutore: ascolterà le posizioni degli uni e degli altri e vi proporrà una soluzione adeguata che vi darà soddisfazione.