Vendere o acquistare da soli un’abitazione durante una procedura di divorzio è giuridicamente possibile. Ma questo bene sarà comune o personale? A seconda del regime patrimoniale dei coniugi, occorre prendere alcune precauzioni finché il divorzio non è definitivo. Che vogliate vendere o acquistare, la prudenza è dunque d’obbligo.
Vendere un bene durante la procedura di divorzio
La vendita della casa familiare durante una procedura di divorzio
Durante il matrimonio e fino allo scioglimento, cioè finché il divorzio non è definitivo, la vendita della residenza principale della famiglia è subordinata all’accordo di entrambi i coniugi, anche se uno solo di essi ne è proprietario (C. civ. 215, comma 3).
Se uno dei coniugi si oppone alla vendita, questa non può avere luogo. Si parla di cogestione della casa familiare. In caso di violazione, il coniuge che non ha dato il proprio consenso all’atto può chiederne l’annullamento: l’azione di nullità gli è aperta entro un anno dal giorno in cui ha avuto conoscenza dell’atto, senza poter mai essere esercitata oltre un anno dallo scioglimento del regime patrimoniale (C. civ. 215, comma 3).
L’autorizzazione dell’altro coniuge è richiesta anche quando il godimento del bene è stato attribuito in via provvisoria a uno dei coniugi per la durata del giudizio di divorzio (Cass. 1ª civ., 26 gennaio 2011, n. 09-13.138)
La vendita di un bene diverso dalla casa familiare durante la procedura di divorzio
Finché il divorzio non è definitivo, le condizioni di vendita di un bene sono le stesse che si applicano durante il matrimonio. Esse variano a seconda che il bene sia di proprietà di uno solo o di entrambi i coniugi.
Un bene personale potrà essere venduto dal coniuge proprietario, qualunque sia il regime.
Un bene comune o indiviso potrà essere venduto soltanto con l’accordo di entrambi i proprietari.
La sorte del prezzo di vendita del bene venduto in corso di divorzio
Una volta che un bene è stato venduto durante la procedura di divorzio, qual è la sorte del prezzo di vendita? È possibile una divisione tra i coniugi prima della pronuncia del divorzio?
Se il bene venduto era personale di un solo coniuge, il prezzo di vendita resta personale. Costituisce in particolare bene personale:
- il bene acquistato da solo prima o durante il matrimonio in regime di separazione dei beni
- il bene acquistato prima del matrimonio, o dopo ma con fondi personali e clausola di reimpiego, per coniugi sposati in regime di comunione.
Se il bene venduto era detenuto in comunione pro indiviso da coniugi sposati in regime di separazione dei beni, il prezzo di vendita è indiviso e nelle stesse proporzioni indicate nell’atto di vendita. I coniugi possono dividerselo in qualsiasi momento, anche prima del divorzio (Civ. 1ª, 14 novembre 2000, n. 98-22.936).
Se il bene venduto era comune ai coniugi sposati in regime legale, il prezzo di vendita è comune. Esso farà parte dell’attivo da dividere al momento del divorzio (consensuale o per convenzione dei coniugi sottoposta al giudice) o dopo la sentenza di divorzio.
Acquistare un’abitazione durante una procedura di divorzio
Se siete sposati in un regime di separazione dei beni
Questo regime consente, in linea di principio, a ciascun coniuge di acquistare da solo, senza il concorso dell’altro, durante il matrimonio e al momento della separazione. Naturalmente, alcune precauzioni vanno comunque prese. Occorre in particolare verificare che il contratto di matrimonio di separazione dei beni non contenga una società di acquisti.
Se siete sposati in un regime di comunione
Le difficoltà emergono allora, perché la comunione legale, limitata agli acquisti, dura quanto dura il matrimonio. Così, fino alla sentenza di divorzio, tutti i beni acquistati dall’uno o dall’altro dei coniugi, anche separatamente, entrano in linea di principio in comunione e appartengono quindi a entrambi i coniugi (C. civ., artt. 1401 e 1421).
Le stesse difficoltà si presentano se i coniugi hanno adottato un regime di comunione per contratto di matrimonio (comunione universale, per esempio).
Esistono due soluzioni per acquistare un bene prima della pronuncia definitiva del divorzio senza che esso cada in comunione: acquistare il bene dopo la data di decorrenza degli effetti del divorzio, ma a condizione che il divorzio sia effettivamente pronunciato, il che comporta quindi un’alea, oppure acquistare un bene con fondi personali e una clausola di impiego o reimpiego (soluzione più sicura).
Acquistare dopo la data di decorrenza degli effetti del divorzio: quali rischi?
La comunione dei beni è sciolta a decorrere dalla data di decorrenza degli effetti del divorzio quanto ai beni e tra i coniugi (C. civ., art. 262-1). Tale data varia a seconda della procedura di divorzio:
- Nell’ambito di una procedura contenziosa, la comunione è sciolta tra i coniugi a decorrere da:
- la data della domanda di divorzio.
- Una data anteriore fissata dal giudice su domanda di un coniuge, corrispondente alla fine della coabitazione e della collaborazione dei coniugi (spesso alla separazione di fatto).
- Una data fissata convenzionalmente dai coniugi
- Nell’ambito di un divorzio consensuale senza giudice, la data di decorrenza degli effetti del divorzio è fissata alla data del deposito della convenzione tra i rogiti del notaio, salvo che i coniugi abbiano fissato convenzionalmente una data anteriore.
A partire da tale data di decorrenza degli effetti del divorzio, la comunione è sciolta e si apre il periodo della comunione post-coniugale. I redditi dei coniugi sposati in regime di comunione sono personali. I beni comuni sono indivisi fino alla divisione. Tali effetti dipendono dalla pronuncia definitiva del divorzio, che avrà allora efficacia retroattiva.
I coniugi che si trovano in corso di procedura di divorzio e che hanno eventualmente venduto la propria abitazione desiderano frequentemente acquistare ciascuno per proprio conto un bene senza attendere la pronuncia definitiva del divorzio, ma successivamente alla data di scioglimento della comunione, pensando così di sottrarre il nuovo bene alla comunione.
Occorre tuttavia ricordare che:
- se tale acquisto avviene con i beni comuni dei coniugi (in particolare il prezzo di vendita di un bene comune o un risparmio costituito durante la comunione...), esso costituirà un acquisto e cadrà in comunione, anche se effettuato successivamente alla data di decorrenza degli effetti del divorzio. E anche se il divorzio è pronunciato. Occorrerà attribuire tale bene nell’ambito della divisione.
- Se tale acquisto è effettuato da soli e grazie a un mutuo rimborsato con i redditi del coniuge (personali a decorrere da tale data), si presentano due ipotesi.
- Se il divorzio è effettivamente pronunciato, la retroattività degli effetti del divorzio consentirà di rendere questo bene definitivamente personale.
- Ma se per una ragione o per l’altra il divorzio non è pronunciato (abbandono della procedura, decesso di un coniuge in corso di procedura, per esempio), il matrimonio sopravvive e il bene acquistato sarà quindi comune.
Prima di qualsiasi acquisto consultate il vostro notaio o il vostro avvocato.
Acquistare con fondi personali maggioritari e una dichiarazione di impiego o reimpiego
La soluzione migliore consiste nell’acquistare un bene con fondi personali che coprano la totalità delle spese di acquisto o almeno più della metà, e nell’inserire nell’atto una clausola di impiego o di reimpiego di fondi personali (C. civ., artt. da 1434 a 1436).
Attenzione: costituiscono fondi personali i fondi provenienti, per esempio, da una donazione, da una successione o dalla vendita di un bene personale. In nessun caso il prezzo di vendita di un bene comune costituisce un bene personale finché non è intervenuta la divisione.
La dichiarazione di reimpiego impedisce allora l’ingresso del bene in comunione. Il coniuge non deve intervenire perché essa sia efficace, purché la clausola di reimpiego figuri nell’atto di acquisto.
In mancanza di tali precauzioni, il bene acquistato sarà comune se è stato acquistato prima della data di decorrenza degli effetti del divorzio oppure se, acquistato dopo tale data, il divorzio non viene infine pronunciato.
Da sapere: la prassi consistente nel far semplicemente intervenire il coniuge per riconoscere il carattere personale del bene acquistato non ha alcun valore giuridico. Il bene così acquistato sarà personale soltanto all’esito della sua attribuzione nell’ambito della divisione della comunione post-coniugale.
A parte la possibilità di ricorrere a un acquisto con fondi personali e una clausola di impiego o reimpiego, è dunque più prudente rinviare l’acquisto al giorno in cui il divorzio è definitivo.
In ogni caso è indispensabile chiedere consiglio ai vostri avvocati o, se del caso, al notaio.