L’affitto agrario cedibile fuori dall’ambito familiare

Le varie leggi di orientamento agricolo hanno avuto a cuore di favorire le aziende familiari a responsabilità personale. Tuttavia, tenuto conto della diminuzione del numero di subentri familiari, sono emerse difficoltà nella trasmissione di queste aziende.

La legge di orientamento agricolo n. 2006-11 del 5 gennaio 2006 ha creato l’azienda agricola (« fonds agricole ») e l’affitto cedibile al di fuori dell’ambito familiare (cioè a persone diverse dal coniuge o dal partner che partecipa alla conduzione, o dai discendenti). La costituzione di imprese agricole autonome aveva come obiettivo quello di facilitarne la trasmissione.

Quali sono le condizioni dell’affitto agrario cedibile fuori dall’ambito familiare?

In linea di principio, la cessione di un affitto agrario è vietata. Esistono alcune eccezioni:

- la cessione dell’affitto al coniuge o al partner legato da PACS dell’affittuario che partecipa alla conduzione, oppure ai suoi discendenti maggiorenni o emancipati. Essa richiede l’accordo del locatore o l’autorizzazione del tribunale paritetico (art. L 411-35 del Codice rurale e della pesca marittima francese).

- la cessione dell’affitto al di fuori dell’ambito familiare (artt. da L 418-1 a L 418-5 del Codice rurale e della pesca marittima francese). Essa consente all’affittuario di cedere il proprio contratto alla persona di sua scelta. Il contratto deve essere stipulato nella forma di atto pubblico (davanti a un notaio) e menzionare espressamente l’accordo delle due parti di sottoporsi alle disposizioni particolari degli affitti cedibili, a pena di nullità del contratto.

Qual è la sua durata?

La durata dell’affitto è di 18 anni minimo, rinnovabile per almeno 9 anni in mancanza di disdetta data con atto stragiudiziale (cioè inviato tramite un commissario di giustizia) 18 mesi prima della scadenza e salvo accordo contrario.

Come viene fissato il canone?

« Esso è costituito dai canoni indicati all’articolo L. 411-11, che sono fissati tra i massimali maggiorati del 50 %, comprensivi del supplemento definito in ciascun dipartimento per tenere conto di una durata di locazione superiore a diciotto anni, e i minimi previsti dal medesimo articolo » (articolo L418-2 del Codice rurale e della pesca marittima francese).
L’articolo L. 411-11 del Codice rurale e della pesca marittima francese prevede che « Il prezzo di ciascun canone di affitto agrario è stabilito in funzione, in particolare, della durata del contratto, tenuto conto di un’eventuale clausola di ripresa in corso di contratto, dello stato e dell’importanza dei fabbricati abitativi e aziendali, della qualità dei suoli nonché della struttura particellare del bene locato e, se del caso, dell’obbligo imposto all’affittuario di attuare pratiche colturali rispettose dell’ambiente in applicazione dell’articolo L. 411-27. Tale prezzo è costituito, da un lato, dal canone dei fabbricati abitativi e, dall’altro, dal canone dei fabbricati aziendali e dei terreni nudi ».

Quali sono le modalità della cessione?

L’affittuario deve notificare al locatore il proprio progetto di cessione, con l’identità del cessionario e la data della cessione. Il locatore, se vi si oppone, deve adire il tribunale paritetico entro 2 mesi dalla notifica. Deve avere un motivo legittimo per contestare la cessione (art. R 418-1). In caso contrario, si considera che abbia accettato la cessione del contratto.

Come risolvere il contratto?

Il locatore può opporsi, a ogni rinnovo, alla prosecuzione del contratto. A tal fine deve inviare una disdetta almeno diciotto mesi prima della scadenza del contratto.
Per quali motivi?
- Per mancato pagamento del canone e degli oneri, dopo una messa in mora con atto stragiudiziale rimasta senza esito per tre mesi,
- Oppure senza motivo, ma in tal caso il locatore ha l’obbligo di versare all’affittuario un’indennità di evizione, destinata a riparare il pregiudizio subito dall’affittuario.

Quali condizioni particolari possono essere inserite?

È possibile prevedere nel contratto che il locatore potrà acquistare in via preferenziale il contratto ceduto isolatamente.

Diritto di prelazione dell’affittuario titolare di un affitto cedibile fuori dall’ambito familiare

L’affittuario beneficia di un diritto di prelazione in caso di cessione dell’azienda che conduce in affitto; tuttavia, se il suo contratto è stato concluso da più di 3 anni, non può più contestare il prezzo o le condizioni della vendita davanti al tribunale paritetico.

Fiscalità della trasmissione di beni rurali locati fuori dall’ambito familiare (successione-donazione)

L’articolo 793-2 del Codice generale delle imposte francese prevede un’esenzione dalle imposte di trasferimento a titolo gratuito nella misura dei 3/4 del valore dei beni entro il limite di 300 000 €, e nella misura della metà del loro valore oltre tale soglia.

Attenzione: il beneficiario della donazione o della successione deve restare proprietario del bene locato per almeno 5 anni.
Se la donazione è fatta all’affittuario, l’esenzione si applica solo se il contratto è stato concluso da almeno due anni alla data dell’atto.

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