Mercato immobiliare: tendenze ed evoluzione dei prezzi dell’immobiliare - gennaio 2023

L’analisi del mercato immobiliare è tratta dalla Nota congiunturale immobiliare dei notai di Francia. Presenta la congiuntura immobiliare in Francia: tendenza ed evoluzione dei prezzi dell’immobiliare.

Nota congiunturale immobiliare n. 58 - gennaio 2023

Nota congiunturale immobiliare n. 58 - gennaio 2023

Il volume di compravendite di abitazioni usate, in cumulo sugli ultimi dodici mesi in Francia (esclusa Mayotte), raggiunge 1 116 000 compravendite a fine novembre 2022, ancora superiore al record di fine 2019, precedente alla crisi sanitaria. Il rallentamento osservato dal 4° trimestre 2021 accelera tuttavia in modo particolare negli ultimi mesi, fino a raggiungere il -6 % su base annua da agosto 2022: prova che il calo è ormai tendenziale.
È vero che le evoluzioni registrate da aprile 2021 a febbraio 2022 erano state molto forti, ma il surplus di attività – con un picco del +23 % su base annua ad agosto 2021 – è ormai davvero terminato: i notai avevano già rilevato all’epoca, oltre a un effetto di recupero post-lockdown, un fenomeno di anticipazione delle compravendite immobiliari future su un arco di tempo di norma più lungo, avendo la crisi sanitaria svolto un ruolo di catalizzatore e di acceleratore nella decisione immobiliare. Il recente aggiustamento dei volumi a cui assistiamo riflette questa previsione.

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Se il calo dei volumi è avviato, non è affatto così per i prezzi. La tendenza al rialzo osservata nei trimestri precedenti perdura, sia per gli appartamenti usati sia per le case usate. Si può tuttavia notare che, nel 3° trimestre 2022, l’ampiezza delle variazioni di prezzo è più contenuta. I notai rilevano il ritorno della trattativa sui prezzi, segno di un raffreddamento del rialzo e di un quadro più equilibrato nelle discussioni tra venditori e acquirenti.

Le prestazioni energetiche entrano sempre di più nelle argomentazioni che aiutano la trattativa sui prezzi. Il rallentamento del rialzo dei prezzi
delle abitazioni usate sarebbe del resto significativo a fine febbraio 2023, in particolare per le case usate, che erano aumentate in modo più marcato all’uscita dal lockdown. La « reazione psicologica » post-lockdown sembra attenuarsi lentamente.
Del resto, se a fine 2021 la quota degli acquirenti dell’Île-de-France aumentava nella maggior parte dei dipartimenti francesi, la constatazione è diversa a fine 2022, quando la loro quota si è stabilizzata o ridotta in quasi tutti i dipartimenti. I cali più forti si osservano principalmente nei dipartimenti confinanti o vicini all’Île-de-France, là dove la quota degli acquirenti dell’Île-de-France era più importante e dove era aumentata più fortemente un anno prima.

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Il mercato immobiliare, dopo aver toccato dei massimi, si riequilibra, sia per la fine dell’effetto di slancio apparso a seguito della crisi sanitaria sia per il rialzo continuo dei tassi immobiliari che, per la loro estrema debolezza, avevano ampiamente sostenuto il mercato. Va notato che l’inflazione potrebbe continuare ad alterare la domanda e quindi far calare i volumi ancora più fortemente, tanto più che è tale da incidere sul « reddito residuo disponibile » dei potenziali acquirenti,
soprattutto se lo scarto tra aumento dei salari e aumento dei prezzi è importante. Inoltre, se il tasso soglia d’usura ha potuto suscitare tensioni negli ultimi mesi, la decisione presa dalla Banca di Francia, d’intesa con il ministero dell’Economia e delle Finanze, di rivederlo mensilmente a decorrere dal 1° febbraio e fino al 1° luglio 2023 è da salutare positivamente, perché consentirà certamente di garantire meglio l’accesso al credito, sempre che le banche siano propense a prestare. Nonostante questa misura tecnica, la risalita continua dei tassi di interesse esclude un numero crescente di persone dal mercato immobiliare, a fronte di una richiesta di apporto più elevata. I notai constatano del resto un aumento del numero di rifiuti di prestito e in particolare, come
rivelano i dati della Banca di Francia, una diminuzione della quota dei primi acquirenti nella produzione di crediti per l’abitazione destinati all’acquisto
di una residenza principale da dicembre 20211.
Si è soliti dire che l’anno immobiliare si gioca in primavera, e il mese di marzo sarà decisivo per la traiettoria che prenderà il mercato. L’avvio confermato dell’attuale calo dei volumi e la decelerazione dei prezzi potrebbero essere soltanto il segno di un aggiustamento semestrale e di un ritorno alla normalità, a specchio di un 2022 che si è svolto in due tempi, con un primo semestre molto attivo e un secondo segnato da parametri macroeconomici offuscati e da una fiducia delle famiglie in calo. In ogni caso, il mercato immobiliare potrebbe altrettanto bene proseguire la propria discesa, considerato il numero consistente di nubi che si addensano su di esso, anche se l’attrattiva dei francesi per il mattone-rifugio non viene meno.

Nel 3° trimestre 2022 il rialzo dei prezzi delle abitazioni usate nella Francia metropolitana prosegue, con +1,5 % rispetto al 2° trimestre 2022 (dati provvisori corretti per le variazioni stagionali). Su base annua i prezzi decelerano leggermente, con +6,4 %. Il rialzo resta più marcato per le case (+8,2 % su base annua) che per gli appartamenti (+4 %), e ciò dal 4° trimestre 2020.
In provincia il rialzo dei prezzi delle abitazioni usate prosegue a un ritmo paragonabile a quello degli ultimi due trimestri. Nel 3° trimestre 2022
aumentano del +1,8 %. Su base annua i prezzi restano molto dinamici con +8,1 %. Dall’inizio del 2021 i prezzi delle case in provincia
(+8,6 % su base annua nel 3° trimestre 2022) aumentano più fortemente di quelli degli appartamenti (+7,1 %), mentre nel 2019 e nel 2020 accadeva il contrario.
Nell’Île-de-France i prezzi delle abitazioni usate aumentano su base trimestrale per il 3° trimestre consecutivo, con +0,6 %. Su base annua i prezzi aumentano anch’essi con +2 %. Questo rialzo regolare è nettamente più marcato per le case (+5,7 % su base annua) che per gli appartamenti (+0,2 %).
Questo maggiore dinamismo dei prezzi delle case nell’Île-de-France si osserva dal 4° trimestre 2020. A Parigi i prezzi degli appartamenti restano quasi stabili su base trimestrale per il 3° trimestre consecutivo, con –0,1%. Su base annua i prezzi degli appartamenti parigini sono tuttavia in calo (–1,2%).

Nella Francia metropolitana, secondo le proiezioni a fine febbraio 2023 tratte dai precontratti, il rallentamento del rialzo dei prezzi delle abitazioni usate sarebbe significativo a fine febbraio 2023: +4,6 % su base annua. I prezzi delle case usate aumenterebbero sempre più di quelli degli appartamenti usati, ma gli scarti sarebbero meno importanti, con rispettivamente +5,5 % e +3,3 % a fine febbraio 2023
(contro +8,2 % e +4 % nel 3° trimestre 2022).
Secondo i prezzi tratti dai precontratti, ci si attende a Parigi un prezzo al m² degli appartamenti di 10 500 € nel febbraio 2023. La lievissima erosione dei valori proseguirebbe quindi nella Capitale, ma senza intensificarsi.

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L’aumento dei costi dell’edilizia, legato all’inflazione e in particolare a quella delle materie prime, alle nuove norme ambientali, alla rarefazione del suolo edificabile spinta dall’obiettivo Zero Consumo Netto di Suolo (ZAN) fissato per il 2050, senza contare la progressiva perdita di attrattiva del dispositivo Pinel, trascinano il mercato del nuovo in un vicolo cieco economico.

Il mercato dei locali ad uso attività nella Francia metropolitana è molto eterogeneo. È composto in maggioranza da esercizi commerciali, con il 45 % delle compravendite intervenute nel 2021. Seguono gli uffici (16 %), i magazzini o depositi (15 %), le attività artigianali (12 %) e poi le attività mediche (5 %). Il resto delle compravendite riguarda tanto stazioni di servizio e autorimesse (3 %) quanto l’alberghiero (3 %). Questa ripartizione secondo l’uso è rimasta stabile dal 2017.
Soltanto il 6 % delle compravendite di locali ad uso attività si effettua al di fuori delle aree di attrazione delle città (AAV)1. Rispetto al 2017, la quota delle compravendite di locali ad uso attività realizzate nelle aree di attrazione delle città è leggermente diminuita nei comuni centro (40 % contro il 43 % nel 2017) a vantaggio di quelle realizzate nelle corone (34 % contro il 32 % nel 2017). Le società civili immobiliari rappresentano il 60 % degli acquirenti di locali ad uso attività.

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Nel 2021, nelle aree di attrazione delle città, il 50 % degli uffici è acquistato nei comuni centro (contro il 43 % per l’insieme dei locali ad uso attività). Rispetto al 2017, la quota degli uffici acquistati nei comuni centro e nel resto del polo è leggermente diminuita a vantaggio delle corone, al 23 % nel 2021 contro il 20 % nel 2017.

1 - Suddivisione definita dall’Insee (www.insee.fr/fr/information/4803954) I comuni sono stati raggruppati in 4 gruppi a partire dalle categorie definite
nella zonizzazione in Aree di Attrazione delle Città (AAV) 2020 dell’Insee:
- Centri: comuni « Centro » (il più popoloso all’interno di ciascun polo delle AAV)
- Resto del polo: altri comuni del polo principale e dei poli secondari dell’AAV
- Corona: comuni della corona dei poli dell’AAV
- Fuori attrazione: altri comuni non appartenenti a una AAV

1 - Le informazioni disponibili nella banca dati immobiliare dei Notai di Francia non consentono di identificare le compravendite con DPE « nuova definizione ». Se il nuovo calcolo è applicabile dal 1° luglio 2021, si può ritenere che resti una quota non trascurabile di DPE « vecchia definizione » sulle vendite del 2° semestre 2021.

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Rispetto al 2019, i prezzi degli uffici acquistati in provincia nel 2021 sono aumentati molto di più nei comuni centro (+21 %) che nel resto delle aree di attrazione delle città (+8 %). Nello stesso periodo la superficie mediana del locale principale è anch’essa cresciuta nei comuni centro (da 106 a 113 m² nel 2021), mentre è rimasta pressoché stabile nel resto delle aree di attrazione delle città.
I prezzi degli uffici sono più eterogenei nel 2021. Nei comuni centro, la metà degli uffici era venduta tra circa 90 000 e 300 000 € nel 2017 e nel 2019, contro 100 000-390 000 € nel 2021. Questo fenomeno è constatato anche nel resto delle aree di attrazione delle città già dal 2019.

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