La comunione di muro

La comunione del muro divisorio può essere definita come un regime di comunione forzosa che riguarda le recinzioni divisorie: muri, siepi, fossi. Si tratta di un vero e proprio diritto di proprietà di cui due persone godono in comune, e non di una servitù.

La comunione del muro divisorio è disciplinata dagli articoli da 653 a 673 del Codice civile francese.

Ogni muro che serve da separazione tra due edifici, due cortili, due giardini si presume comune, salvo prova contraria.

Al contrario, il muro non è comune se ha una pendenza o delle tegole da un solo lato: appartiene allora esclusivamente al proprietario dal cui lato si trovano la pendenza o le tegole. Allo stesso modo, se uno dei proprietari possiede un titolo di proprietà che indica che egli è l’unico proprietario, il muro è privato.

Il regime della comunione del muro divisorio non si applica ai muri appartenenti al demanio pubblico. Soltanto un muro appartenente al patrimonio privato dell’ente o dello Stato potrebbe essere comune.

Quando due proprietari confinanti decidono di costruire a spese comuni una recinzione (un muro) posta sul confine dei loro terreni, essa è comune. La realizzazione di tale recinzione (o di tale muro), comune fin dall’origine, deriva da un accordo bonario.

• Cessione bonaria o forzata:

Un muro costruito a cavallo dei due terreni ma da un solo vicino non è comune fin dall’origine: è soltanto destinato a diventarlo:

• Se l’altro vicino ha dato il proprio accordo, lo sconfinamento è autorizzato ed egli potrà acquistare successivamente la comunione pagando soltanto il valore del muro, senza che il vicino che ha costruito possa opporvisi. La demolizione non può invece essere disposta.
• Se l’altro vicino non ha dato il proprio accordo, si è in presenza di uno sconfinamento illecito sul terreno altrui. Il muro non può essere nato comune, è soltanto destinato a diventarlo. Secondo la Corte di cassazione, tuttavia, tale sconfinamento illecito impedisce l’acquisto della comunione (Cass. 3ª civ., 19 settembre 2007, n. 06-16384), salvo accordo dei due proprietari. In mancanza di tale accordo, il vicino che non ha prestato il proprio consenso ha 5 anni per esercitare un’azione di demolizione.

Quando un muro è stato costruito da un vicino da solo sul proprio terreno ma al confine con il terreno dell’altro vicino, quest’ultimo può acquistare la comunione di tale muro. Dovrà allora rimborsare la metà del valore del muro nonché la metà del valore del suolo.
Il proprietario non può opporsi a tale acquisto, perché la legge gli impone una servitù: quella di cedere la comunione. In mancanza di consenso, la cessione avverrà in modo forzato, adendo i tribunali.

L’acquisto della comunione costituisce un trasferimento di proprietà e richiede un documento di rilievo topografico nonché un atto notarile, redatto dal vostro notaio. Esso ha infatti per conseguenza lo spostamento della linea divisoria delle proprietà, poiché la metà della striscia su cui poggia il muro appartiene ormai in via privativa a ciascuno dei vicini.

• L’acquisto può realizzarsi anche per prescrizione acquisitiva

Se il muro è costruito da un vicino sul proprio terreno ma al confine della propria proprietà, l’altro proprietario può acquistarne la comunione per prescrizione se lo utilizza come se fosse comune. A tal fine deve compiere atti di possesso (appoggi, addossamenti…) in modo pacifico, pubblico e non equivoco, e ciò per 30 anni (o 10 anni a determinate condizioni).

Anche il proprietario autore di uno sconfinamento può acquistare la proprietà in questo modo.

Esistono diversi modi per provare l’esistenza della comunione:

• Il titolo: è l’atto notarile che preciserà se la recinzione è privata o comune, ma se tale titolo non è comune ai due vicini costituisce soltanto una presunzione sottoposta alla valutazione del giudice.

Da notare: la prescrizione vale titolo. Il possesso può quindi, a determinate condizioni, consentire di stabilire la proprietà privata o comune.

• Le presunzioni di non comunione del muro (art. 654 del Codice civile francese): quando la sommità del muro presenta un piano inclinato oppure quando tale muro possiede un cornicione o dei modiglioni da un solo lato, fino a prova contraria si presume che appartenga a un solo proprietario, quello verso il quale si dirige il piano inclinato e dal cui lato si trovano i modiglioni o il cornicione.
• Le presunzioni di non comunione dei fossi (art. 666 del Codice civile francese): quando il rialzo o il deposito della terra si trova da un solo lato del fosso.
• Le presunzioni di comunione del muro (artt. 653 e 666 del Codice civile francese): un muro si presume comune, fino a prova contraria, quando serve da separazione tra due edifici fino all’altezza del più basso, oppure tra un cortile e un giardino o tra recinti nei campi.
• Le presunzioni di comunione di una recinzione o di un fosso (Art. 666 del Codice civile francese): ogni recinzione che separa fondi si reputa comune, a meno che non vi sia titolo, prescrizione o segno contrario, e ogni fosso si considera appartenere esclusivamente a colui dal cui lato si trova il deposito della terra.

Una volta stabilita la comunione, ciascuno dei vicini è comproprietario. Questa comproprietà o comunione particolare implica prerogative e doveri per ciascuno di essi.

Ciascuno dei vicini titolari del muro comune ha la facoltà di farne uso. La legge consente la realizzazione di opere costruite contro il muro e di collocarvi travi o travetti (C. civ. art. 657, su rinvio dell’art. L 113-5 del CCH).

In linea di principio, l’uso del muro comune da parte di uno dei comproprietari richiede il consenso dell’altro (articolo 662 del Codice civile francese). In mancanza di consenso occorre far decidere la questione da un perito, per non pregiudicare i diritti del vicino. Così, appoggiare costruzioni contro il muro e infiggervi travi richiede il consenso del comproprietario.
Allo stesso modo, nessuna apertura (porte, finestre) può essere praticata in un muro comune senza l’accordo del vicino.

In via eccezionale, i piccoli lavori possono essere eseguiti senza il consenso del vicino.
Allo stesso modo, ciascuno può locare a fini pubblicitari la faccia del muro che si trova dal lato del proprio terreno, senza doverne riferire al vicino e senza dover dividere il canone percepito.

Ogni comproprietario può inoltre sopraelevare il muro comune o aumentarne lo spessore. Ne sopporta allora da solo le spese, poiché la parte sopraelevata o aggiunta è di sua proprietà. Se il muro comune non è in grado di sopportare la sopraelevazione, chi vuole sopraelevarlo deve farlo ricostruire per intero a proprie spese. Il vicino può acquistare la comunione della sopraelevazione (artt. da 658 a 660 del Codice civile francese).

In caso di rifiuto del vicino, il Codice civile francese prevede la composizione della controversia da parte di un perito mediante una procedura particolare davanti al giudice dei procedimenti d’urgenza.

Allo stesso modo, il vicino può esercitare un’azione di responsabilità contro il vicino che ha disatteso i propri obblighi e ottenere così il risarcimento dei danni e/o la demolizione dell’opera costruita senza il suo consenso.

I due vicini devono contribuire alle spese di manutenzione, di riparazione o di ricostruzione del muro comune (articolo 655 del Codice civile francese).
Questa regola è tuttavia esclusa quando i lavori sono resi necessari dal fatto di uno solo dei proprietari: così, il proprietario che demolisce il proprio immobile deve eseguire i lavori di impermeabilizzazione del muro comune residuo, ormai privo di protezione contro le intemperie.
Ogni proprietario può inoltre esimersi da tali spese abbandonando il diritto di comunione, salvo che il muro comune sostenga un edificio a lui appartenente (articolo 656 del Codice civile francese).

Chi si fa carico delle spese di riparazione o di manutenzione? Il mio vicino può rifiutare il rifacimento della facciata di un muro comune? Si può sopraelevare un muro comune? Chi pagherà le spese di tale sopraelevazione? Le stesse regole si applicano in presenza di un edificio comune? Come evitare i conflitti? La comunione si applica se il mio vicino decide di sopraelevare il proprio muro oltre i limiti accettabili?