Nel 2021 oltre 21 000 comuni rurali non disponevano di alcun esercizio commerciale, ossia il 62 % dei comuni[1].
È comprensibile che un comune voglia favorire l’insediamento di imprese sul proprio territorio. Questi insediamenti vanno a vantaggio degli abitanti, riducono gli spostamenti in automobile e permettono di sviluppare l’attività commerciale dei piccoli comuni, in particolare dei borghi rurali, rurali a insediamento sparso e rurali a insediamento molto sparso. La legge NOTRe del 7 agosto 2015 ha introdotto la possibilità per i comuni, a determinate condizioni, di vendere o locare a prezzo ridotto. Si parla di aiuti economici o aiuti all’immobile d’impresa dei comuni.
A quali condizioni i beni dei comuni possono essere locati o venduti?
- Quali beni?
I comuni possono vendere o locare a imprese i propri terreni o locali. Tali operazioni devono tuttavia seguire una procedura specifica che varia a seconda che il bene appartenga al demanio pubblico o al patrimonio privato del comune.
Da notare: per maggiori informazioni, vedete i nostri articoli sul patrimonio degli enti pubblici e sulla procedura di sdemanializzazione.
- A quale prezzo?
Quando il bene può essere ceduto o locato, deve in linea di principio esserlo al prezzo di mercato.
Tuttavia, in via eccezionale e in applicazione della legge NOTRe del 7 agosto 2015, i comuni possono ridurre i prezzi di vendita degli immobili o ancora ridurre i canoni. I comuni (insieme alla metropoli di Lione e agli enti pubblici di cooperazione intercomunale) possono infatti definire aiuti o regimi di aiuto e decidere la concessione di tali aiuti in materia di investimento immobiliare delle imprese e di locazione di terreni o immobili. Essi assumono la forma di sovvenzioni, di sconti sul prezzo di vendita o ancora di prestiti. Devono infine essere compatibili con determinati regolamenti.
Poiché possono falsare il gioco della libera concorrenza e della libertà del commercio e dell’industria, tali aiuti economici sono disciplinati dal Codice generale degli enti territoriali francese (CGCT) e dalle norme europee (vedi oltre).
Competenza del comune, partecipazione della regione e delega al dipartimento (CGCT, art. L 1511-3)
I comuni, la metropoli di Lione e gli enti pubblici di cooperazione intercomunale a fiscalità propria sono i soli competenti a definire gli aiuti o i regimi di aiuto e a decidere la concessione di tali aiuti sul proprio territorio in materia di investimento immobiliare delle imprese e di locazione di terreni o immobili.
La regione può tuttavia partecipare al finanziamento degli aiuti e dei regimi di aiuto. Deve essere stipulata una convenzione con il comune (art. CGCT L1511-3, comma 3). La convenzione deve:
- assumere la forma di una deliberazione dell’assemblea dell’ente,
- e precisare in particolare le condizioni di attribuzione, di liquidazione, di versamento, ecc.
Allo stesso modo, i comuni o gli enti pubblici di cooperazione intercomunale a fiscalità propria possono, mediante convenzione stipulata con il dipartimento, delegargli la competenza a concedere tutti o parte degli aiuti.
Chi sono i beneficiari di questi aiuti?
Questi aiuti concessi dai comuni hanno sempre per oggetto la creazione o l’ampliamento di attività economiche (CGCT, art. L1511-3, comma 6), il che esclude il sostegno ad attività in difficoltà.
Gli aiuti all’immobile forniti dai comuni sono erogati alle imprese in senso ampio, che esercitano “qualsiasi attività consistente nell’offrire beni e servizi su un determinato mercato”. Ciò riguarda di conseguenza le società con o senza scopo di lucro (come le associazioni).
Questi aiuti danno luogo alla stipula di una convenzione e sono versati o direttamente all’impresa beneficiaria, oppure al committente, pubblico o privato, che ne fa allora beneficiare integralmente l’impresa.
Le forme degli aiuti: sovvenzioni, sconti sul prezzo di vendita, prestiti ...
Essi possono assumere la forma di (art. CGCT L1511-3, comma 2):
- sovvenzioni,
- sconti sul prezzo di vendita, di locazione o di locazione-vendita di terreni nudi o attrezzati o di edifici nuovi o ristrutturati,
- prestiti, anticipi rimborsabili o leasing a condizioni più favorevoli di quelle di mercato.
Da sapere: la vendita a un euro simbolico è vietata ai comuni.
Esempi di contratti che possono includere un aiuto
Il leasing immobiliare
Questo tipo di contratto consente alle imprese di locare un bene immobile e, in un secondo momento, di divenirne proprietarie.
Un bene immobile a uso professionale o commerciale è dato in locazione dal comune a favore di un’impresa. Alla scadenza del contratto, il conduttore può scegliere tra:
- acquistare l’immobile, a un prezzo dal quale sono dedotti i canoni pagati;
- restituire il bene immobile al comune,
- oppure proseguire la locazione con l’accordo del comune.
Il comune può concederlo, ma a condizioni più favorevoli di quelle di mercato.
La locazione-vendita
Questo tipo di contratto consente alle imprese di locare un bene immobile per la propria attività. Alla fine del contratto il bene è automaticamente trasferito all’impresa conduttrice.
Ogni rata comprende una parte locativa (non recuperabile dall’impresa, a vantaggio del comune) e una parte del prezzo di vendita (a vantaggio dell’impresa, che sarà dedotta dal prezzo di vendita finale).
Da sapere: questi due contratti sono considerati aiuti all’investimento (CGCT, art. R1511-4-1).
La determinazione dell’importo degli aiuti
L’aiuto immobiliare è calcolato in funzione del valore venale del bene immobile. Secondo l’articolo R 1511-4 del CGCT, la valutazione è affidata al direttore dipartimentale o regionale delle finanze pubbliche o a un perito.
L’aiuto deve inoltre essere compatibile con lo schema regionale (SRDEII) e con i regolamenti europei
Dal 1º gennaio 2016 (legge NOTRe del 7 agosto 2015), l’aiuto deve essere compatibile con lo Schema regionale di sviluppo economico, di innovazione e di internazionalizzazione (SRDEII) adottato dalla Regione (artt. CGCT da L4251-12 a L4251-20):
- Il progetto di schema è elaborato dalla regione in concertazione con le metropoli e i comuni a fiscalità propria (articolo L4251-14),
- Lo SRDEII fissa gli orientamenti della Regione in materia di sviluppo economico (articolo L4251-12),
- Esso riguarda in particolare gli aiuti alle imprese, l’attrattività del territorio regionale, lo sviluppo dell’economia sociale e solidale e lo sviluppo dell’economia circolare, in particolare in materia di ecologia industriale e territoriale (articolo L4251-13),
- Esempio dello SRDEII della regione Nuova Aquitania.
L’aiuto deve inoltre essere compatibile con le regole europee che garantiscono la libera concorrenza e il mercato interno.
Per garantirne il rispetto, a eccezione in particolare degli aiuti de minimis, lo Stato deve notificare alla Commissione europea i progetti di aiuto o di regimi di aiuto che gli enti territoriali e i loro raggruppamenti intendono attuare (CGCT, art. L 1511-1-1). Se la Commissione europea o la Corte di giustizia delle Comunità europee glielo ingiunge, l’ente deve recuperare il proprio aiuto.
Gli aiuti alle imprese devono quindi rispettare gli articoli 107 e 108 del Trattato sul funzionamento dell’Unione europea e la normativa che ne deriva (CGCT, art. R1511-4-3) e in particolare:
- Il nuovo regolamento europeo relativo agli aiuti de minimis n. 2023/2831 della Commissione del 13 dicembre 2023, (che sostituisce il precedente regolamento del 18 dicembre 2013). Questi aiuti di modesto importo non devono essere notificati alla Commissione e il regolamento fissa una soglia massima di 300 000 euro per impresa consolidata su un periodo di 3 anni mobili.
- Il regolamento generale di esenzione per categoria – RGEC –, regolamento n. 651/2014 della Commissione europea del 17 giugno 2014 che dichiara alcune categorie di aiuti compatibili con il mercato interno in applicazione degli articoli 107 e 108 del trattato. Esso ha lo scopo di consentire ai governi dell’Unione europea (UE) di attribuire finanziamenti pubblici più consistenti a un più ampio ventaglio di imprese, senza doverne chiedere preventivamente l’autorizzazione alla Commissione europea.
Il ruolo del notaio
I notai conoscono queste situazioni, poiché ricevono gli atti, in particolare le vendite.
Anche in questo campo, la collaborazione tra gli uffici comunali e il notaio incaricato della redazione, e quindi dell’applicazione della legge, è un obbligo.
Trincerarsi dietro il controllo di legittimità del prefetto o del sottoprefetto, benché renda esecutiva la delibera, non mette al riparo dalla nullità dell’atto. Soltanto il notaio garantisce la legittimità dell’atto che redige.
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