Quando un edificio presenta un pericolo (rischio di crollo, per esempio), il sindaco, nell’ambito dei propri poteri di polizia amministrativa, ha il dovere di porre rimedio a tale situazione per proteggere la sicurezza delle persone.
Chiunque sospetti un pericolo ne fa dichiarazione al comune che, dopo un sopralluogo, può avviare una procedura di messa in sicurezza (già « pericolo »), ordinaria o d’urgenza. Il Codice della costruzione e dell’abitazione francese disciplina tale procedura agli articoli da L 511-1 a 22 e da R 511-1 a 13.
Che cos’è un immobile pericolante?
Un immobile pericolante è un immobile i cui muri, fabbricati o edifici presentano rischi e non offrono le garanzie di solidità necessarie alla sicurezza degli occupanti dell’immobile nonché dei terzi (CCH, art. L511-2).
Il rischio deve provenire esclusivamente o in modo prevalente dall’immobile. La giurisprudenza ha inoltre stabilito che il pericolo deve essere reale e attuale.
Possono così giustificare l’avvio della procedura per pericolo: un immobile che crolla, una caldaia condominiale di un immobile che minaccia di esplodere, un immobile che presenta rivestimenti degradati contenenti piombo, tali da intossicare una donna incinta o un minore.
Di fronte a una simile situazione, il sindaco che non avviasse una procedura per pericolo potrebbe vedere sollevata la propria responsabilità amministrativa ma anche penale. A titolo di esempio, la responsabilità penale di un sindaco è stata affermata a seguito del crollo di un muro in comune di un negozio dismesso su una veranda, che ha ferito gravemente un bambino e più lievemente altri undici commensali (Tribunale penale di Valenciennes, 15 aprile 2015).
Da sapere: la disciplina degli immobili pericolanti si applica anche agli edifici o ai monumenti funerari nei cimiteri (CCH, art. L. 511-3).
Chi deve segnalare un immobile pericoloso e come?
Chiunque (un passante, un amico, un vicino, un futuro acquirente, un conduttore, ecc.) venga a conoscenza di una situazione di pericolo la segnala all’autorità competente (CCH, art. L. 511-6), che è:
- Il sindaco del comune in cui si trova l’immobile (CCH, art. L. 511-4)
- Il prefetto di polizia, a Parigi, e soltanto per determinati immobili (CCH, art. L. 511-5).
In caso di pericolo imminente è consigliabile chiamare i vigili del fuoco.
Quali sono le tappe della procedura di messa in sicurezza?
La situazione di pericolo deve essere constatata e valutata
- Il sopralluogo
Al fine di valutare i rischi, il sindaco può far procedere a tutti i sopralluoghi che ritiene utili (CCH, art. L. 511-7).
Quando i luoghi sono a uso totale o parziale di abitazione, i sopralluoghi possono essere effettuati soltanto tra le 6 e le 21,
In caso di disaccordo dell’occupante o in assenza di risposta, sarà necessaria un’autorizzazione del giudice delle libertà e della detenzione del tribunale ordinario per visitare i luoghi.
- Il rapporto sulla situazione
All’esito del sopralluogo, gli uffici comunali competenti redigono un rapporto sulla situazione che viene consegnato al proprietario del bene (CCH, art. L511-8).
Il sindaco valuta il livello di pericolo e sceglie tra due procedure:
- la procedura per pericolo ordinario, quando il pericolo non è immediato;
- la procedura per pericolo imminente, quando la situazione giustifica un intervento molto rapido.
- La perizia
Prima dell’adozione del provvedimento di messa in sicurezza, il sindaco può chiedere all’organo di giustizia amministrativa la designazione di un perito affinché esamini gli edifici, ne constati lo stato, compreso quello degli edifici in aderenza, e proponga misure atte a far cessare il pericolo. Il perito si pronuncia entro ventiquattro ore dalla sua designazione (CCH, art. L511-9).
Se il rapporto del perito conclude per l’esistenza di un pericolo imminente, il sindaco può avviare la procedura d’urgenza (CCH, artt. da 511-19 a 21).
In caso di pericolo ordinario: procedura in contraddittorio (CCH, artt. da L511-10 a 18)
- Una procedura in contraddittorio
Viene avviata una procedura in contraddittorio con la persona tenuta a eseguire i lavori.
Contestualmente, gli occupanti sono informati dell’avvio di tale procedura.
- Il provvedimento di messa in sicurezza
Il sindaco adotta un provvedimento di pericolo (o provvedimento di messa in sicurezza), con il quale può prescrivere la realizzazione di diverse misure entro il termine che fissa (CCH, art. L. 511-11):
o La riparazione o qualsiasi altra misura idonea a porre rimedio alla situazione,
o La demolizione totale o parziale dell’immobile o dell’impianto,
o La cessazione della messa a disposizione del locale o dell’impianto a fini abitativi,
o Il divieto di abitare, di utilizzare o di accedere ai luoghi, a titolo temporaneo o definitivo.
Il provvedimento di messa in sicurezza è notificato alla persona tenuta a eseguire le misure (CCH, art. L. 511-12).
- Le misure e i lavori ordinati
- Se il proprietario esegue i lavori richiesti nei termini, viene constatato il completamento dei lavori prescritti dal provvedimento nonché la data di completamento (CCH, art. L. 511-14). Viene pronunciata una revoca. Il divieto di abitare è revocato e i conduttori possono nuovamente accedere alle abitazioni.
Da sapere : il provvedimento di messa in sicurezza non può essere revocato prima della realizzazione delle misure prescritte. L’autorità competente può invece modificare il provvedimento per poter pronunciare la revoca (Risp. min. n. 07571: JO Senato Q 28 settembre 2023).
- Il proprietario può anche liberarsi dai propri obblighi mediante la conclusione di un contratto di locazione a riqualificazione, di un’enfiteusi o di una vendita con vitalizio, con l’onere per gli acquirenti di effettuare i lavori (CCH, art. L511-14).
- Quando i lavori non sono stati realizzati entro il termine fissato:
o la persona tenuta a realizzarli è soggetta a una penalità di mora il cui importo è fissato dal sindaco ma non può superare 1.000 euro per giorno di ritardo (CCH, art. L. 511-15).
o Il sindaco può far procedere d’ufficio all’esecuzione dei lavori, a spese del proprietario. Può far procedere alla demolizione prescritta su decisione del presidente del tribunale ordinario (CCH, art. L511-16).
In caso di pericolo imminente: la procedura d’urgenza (CCH, artt. da L. 511-19 a 21)
In caso di pericolo imminente, che l’imminenza sia manifesta o constatata dal rapporto peritale o dal rapporto sulla situazione, può essere avviata una procedura d’urgenza, e ciò senza contraddittorio con il proprietario:
- Il comune ha quindi il potere di ordinare con provvedimento le misure indispensabili per far cessare il pericolo, entro il termine che fissa.
- Quando nessun’altra misura consente di scongiurare il pericolo, l’autorità competente può far procedere alla demolizione completa, previa autorizzazione con decisione del presidente del tribunale ordinario.
- Se i lavori non sono effettuati dal proprietario entro il termine imposto, il comune ha altresì il potere di eseguirli d’ufficio, a spese del proprietario (CCH, art. L 511-20).
- Se le misure hanno posto durevolmente fine al pericolo, l’autorità competente prende atto della loro realizzazione e della data di completamento e adotta un provvedimento di revoca (CCH, art. L 511-21, comma 2).
- In caso contrario, il sindaco prosegue con la procedura ordinaria (CCH, art. L 511-21, comma 1).
I rischi ai quali si espone il proprietario che non esegue i lavori
Il proprietario che rifiuta di eseguire i lavori si espone:
- al pagamento di una penalità di mora che può arrivare fino a 1.000 euro per giorno di ritardo e dovuta dalla notifica del provvedimento che la pronuncia (CCH, art. L511-15);
- all’esecuzione d’ufficio dei lavori a sue spese;
- a una pena di un anno di reclusione e a una multa di 50.000 euro quando il suo rifiuto di eseguire i lavori e le misure prescritti è deliberato e privo di motivo legittimo. Quando l’occupante è una persona vulnerabile, in particolare uno straniero in posizione irregolare, la pena è fissata in due anni di reclusione e 75.000 euro di multa (CCH, art. L511-22).
Il ricorso contro un provvedimento di messa in sicurezza
Il proprietario interessato può contestare il provvedimento entro il termine di due mesi.
Gli è così possibile esercitare un ricorso amministrativo in opposizione o gerarchico (Codice dei rapporti tra il pubblico e l’amministrazione francese, art. L 411-2):
Gli è altresì possibile, entro il termine di due mesi, contestare un provvedimento ordinario e, dal 2020, un provvedimento d’urgenza davanti al presidente del tribunale amministrativo (CJA, art. R222-13, 8°).
Il giudice controllerà così l’applicabilità della procedura, le regole di forma e di procedura nonché il merito del provvedimento (esistenza del pericolo, minaccia per la sicurezza…). Egli può quindi respingere il ricorso, annullare il provvedimento (a condizione che la domanda sia stata formulata) o modificarlo. La decisione deve poi essere eseguita.
È possibile impugnare tale decisione davanti alla corte amministrativa d’appello (CJA, art. R811-1). Allo stesso modo, il ricorso per cassazione davanti al Consiglio di Stato è ammesso contro la sentenza della corte amministrativa d’appello
Da sapere: dal 2020 la procedura di contestazione di un provvedimento di messa in sicurezza d’urgenza (già provvedimento di pericolo imminente) è stata allineata a quella di un provvedimento ordinario; esso può anch’esso essere contestato davanti al presidente del tribunale amministrativo, in giurisdizione di merito: il giudice valuta l’esistenza di un’urgenza o dell’imminenza del pericolo al giorno in cui decide (CE, 23 dicembre 2020, n. 431843, Comune di Régny).