Le Safer (Società di riordino fondiario e di insediamento rurale) svolgono un ruolo chiave nella gestione e nella protezione degli spazi agricoli, naturali e forestali. Hanno in particolare il compito di facilitare l’avvio, il mantenimento e il consolidamento di aziende agricole o forestali, e di migliorare la ripartizione particellare delle aziende per favorire la diversità dei sistemi di produzione e preservare l’uso agricolo dei beni immobili rurali, dei terreni o delle aziende agricole o forestali.
Il diritto di informazione della Safer
Per permettere loro di realizzare questi obiettivi, la legge conferisce loro:
- un diritto di informazione (art. L 141-1-1 Cod. rurale francese), che permette loro di essere avvisate di ogni operazione futura;
- un diritto di prelazione (art. L 143-1 Cod. rurale francese) in occasione di determinate vendite o donazioni, che dà loro il diritto di acquistare al posto dell’acquirente iniziale.
La Safer deve essere previamente informata dal notaio di ogni cessione tra vivi conclusa a titolo oneroso o gratuito avente per oggetto beni immobili rurali, terreni o aziende agricole o forestali (art. L 141-1-1, I, Cod. rurale francese). Salvo eccezioni, si tratta della vendita, della donazione, della permuta o del conferimento in società di un bene rurale.
Buono a sapersi : questa notifica deve essere fatta almeno 2 mesi prima della firma dell’atto di vendita definitivo (Cod. rurale francese, art. R 141-2-1). Deve comprendere una serie di elementi obbligatori che permettano alla Safer di esaminare l’operazione (art. R 141-2-1 e ss. Cod. rurale francese).
Il diritto di prelazione della Safer
Quando un bene rurale è messo in vendita, la Safer può rendersi acquirente al posto dell’acquirente iniziale. Questo diritto è disciplinato con decreto in ciascuna regione ed è obbligatorio quando si applica (Cass. 3ª civ. 14-11-2007, n. 06-19.633).
Attenzione: alcuni altri diritti di prelazione sono prioritari rispetto a quello della Safer, come:
- il diritto di prelazione dell’affittuario coltivatore (dopo 3 anni di coltivazione) (Cod. rurale francese, art. L 143-6),
- le cessioni o divisioni (art. 832-1 Cod. civ. francese) tra contitolari,
- il diritto di prelazione urbano (DPU): il diritto di prelazione delle Safer non può prevalere sui diritti di prelazione dello Stato, degli enti pubblici territoriali e degli enti pubblici (Cod. rurale francese, art. L. 143-6, co. 1).
Per contro, un patto di preferenza concluso con un terzo non può bloccare l’esercizio del diritto della Safer (Cass. 3ª civ., 2-12-1981).
Quali operazioni sono interessate dal diritto di prelazione della SAFER?
Si tratta (Cod. rurale francese, art. L 143-1):
- delle vendite,
- di alcune permute,
- della cessione della totalità dei diritti sociali di una società,
- dei conferimenti di beni in società,
- delle datio in solutum (pagamento in natura),
- delle donazioni (Cod. rurale francese, art. L 143-16). Sono interessati gli stessi tipi di beni previsti per le vendite. Esistono eccezioni (si veda oltre).
Esempi di beni che possono essere oggetto di prelazione:
- i beni immobili a uso agricolo e i beni mobili a essi collegati (Cod. rurale francese, art. L 143-1);
- i terreni nudi a vocazione agricola;
- i fabbricati abitativi di un’azienda agricola (Cod. rurale francese, art. L 143-1, co. 2);
- le particelle forestali, a determinate condizioni (Cod. rurale francese, art. L 143-2-1 e L 143-4, 6°);
- le quote o azioni di società il cui oggetto principale è la detenzione o la coltivazione di una proprietà agricola (SCEA, EARL, GFA, GFR, …) (Cod. rurale francese, art. L 143-1, co. 8).
Quali operazioni non sono soggette al diritto di prelazione della SAFER?
È il caso in particolare:
- di alcuni conferimenti in società tra familiari fino al 4° grado incluso, o ancora dei conferimenti fatti da un proprietario coltivatore (Cod. rurale francese, art. L 322-8, co. 3);
- di alcune permute (Cod. rurale francese, art. L 143-4, 1°);
- delle vendite con rendita vitalizia con prestazione di servizi personali (Cod. rurale francese, art. L 143-4, 2°);
- delle vendite tra parenti e affini fino al 4° grado (Cod. rurale francese, art. L 143-4, 3°);
- delle vendite concluse a favore di coeredi o del loro coniuge superstite (Cod. rurale francese, art. L 143-4, 3°);
- degli acquisti effettuati da coeredi in sede di licitazione amichevole o giudiziale (Cod. rurale francese, art. L 143-4, 3°);
delle divisioni concluse tra contitolari (Cod. rurale francese, art. L 143-4, 3°); - delle donazioni tra genitori e figli, fratelli, sorelle, cugini (fino al 6° grado), coniugi o partner di PACS, discendenti del coniuge o del partner (Cod. rurale francese, art. L 143-16).
Le modalità di esercizio del diritto di prelazione della SAFER
Verificare l’esistenza di un’abilitazione amministrativa
Non tutte le Safer beneficiano di un diritto di prelazione. Esso è attribuito con decreto, che delimita le zone e la superficie minima dei terreni ai quali si applica.
Attendere la risposta della Safer
Il notaio invia alla Safer competente una DIA (dichiarazione di intenzione di alienare), contenente in particolare (Cod. rurale francese, art. R141-2-1):
- la natura e la consistenza del bene ceduto,
- il prezzo o il valore e le condizioni richieste, nonché le modalità dell’alienazione prospettata;
- l’identificazione catastale delle particelle cedute e la loro ubicazione,
- cognome, nome, data di nascita, domicilio e professione delle parti dell’atto di cessione.
Al ricevimento di un fascicolo completo, la Safer ha 2 mesi per decidere se esercitare o meno la prelazione (Cod. rurale francese, art. L 412-8). Se esiste un altro diritto prioritario, la Safer può condizionare la propria decisione al suo mancato esercizio (Cod. rurale francese, art. R143-7).
Buono a sapersi : in mancanza di risposta nei termini, si presume che la Safer abbia rinunciato al proprio diritto (Cod. rurale francese, art. L 412-8).
Se la Safer decide di esercitare la prelazione, possono presentarsi due ipotesi:
La Safer esercita la prelazione al prezzo proposto
Il notaio redige l’atto e la vendita si perfeziona a favore della Safer.
Questa decisione di prelazione è in particolare notificata:
- all’acquirente evitto, con lettera raccomandata con avviso di ricevimento, entro quindici giorni dalla data di ricevimento della notifica fatta al notaio (Cod. rurale francese, art. R143-6, co. 2);
- al comune, entro quindici giorni dalla data di ricevimento della notifica fatta al notaio; il comune procederà a un’affissione per 15 giorni (Cod. rurale francese, art. R143-6, co. 3).
La Safer propone un prezzo inferiore
Il venditore ha 6 mesi per accettare, rinunciare a vendere o adire il giudice per la determinazione del prezzo.
Buono a sapersi : il silenzio del venditore vale accettazione della nuova offerta.