La morte dell’inquilino non comporta automaticamente la fine della locazione. Essa prosegue infatti a favore del coniuge o del partner unito da pacs e, in loro mancanza, delle persone designate dalla legge.
Trasmissione della locazione nelle locazioni non ammobiliate
La morte dell’inquilino non comporta automaticamente la fine della locazione. Essa prosegue infatti a favore del coniuge o del partner unito da pacs e, in loro mancanza, delle persone designate dalla legge.
Alla morte di un inquilino sposato o unito da pacs che viveva effettivamente con il proprio coniuge o partner nell’abitazione locata, la locazione prosegue a favore di quest’ultimo; in mancanza, la legge elenca i beneficiari che possono chiedere il trasferimento della locazione a proprio nome.
La contitolarità della locazione: coniugi e partner uniti da pacs (Cod. civ. francese, art. 1751)
Questo diritto conferisce al coniuge o al partner il diritto di restare nell’immobile alla morte del proprio coniuge/partner.
La contitolarità automatica della locazione per i coniugi
Il Codice civile francese prevede una contitolarità automatica della locazione per i coniugi che vivono insieme nell’abitazione locata. L’articolo 1751 del codice civile francese dispone che il « diritto alla locazione… che serve effettivamente all’abitazione di due coniugi… si presume appartenere all’uno e all’altro dei coniugi ».
In altri termini, anche se uno dei coniugi non ha firmato il contratto, è considerato inquilino titolare.
Questo diritto si applica qualunque sia il regime patrimoniale dei coniugi e anche se la locazione è stata conclusa prima del matrimonio.
Buono a sapersi : nessun coniuge può privare l’altro di questo diritto, nemmeno per testamento.
La contitolarità della locazione su richiesta per i partner uniti da pacs
Allo stesso modo, i partner legati da un PACS che vivono insieme nell’abitazione locata beneficiano della contitolarità della locazione, ma a condizione di averne fatto « domanda congiunta » al locatore (Cod. civ. francese, art. 1751). Il locatore non può rifiutarla.
Buono a sapersi: la convivenza di fatto non attribuisce un diritto automatico all’attribuzione della locazione. Per essere considerato inquilino, il convivente deve aver firmato il contratto di locazione.
Effetto della contitolarità: diritto di restare nell’abitazione
In caso di decesso, la contitolarità della locazione conferisce al superstite un diritto esclusivo sulla locazione. Così:
• gli eredi del defunto non possono contestare tale diritto né esigerne la trasmissione a proprio favore;
• il coniuge superstite contitolare può restare nell’immobile e dare disdetta quando lo desidera;
• il locatore non può esigere che il coniuge o il partner superstite lasci l’immobile.
Il trasferimento della locazione in assenza di contitolarità (articolo 14 della legge del 6 luglio 1989)
Questo trasferimento si applica a tutti i locali locati non ammobiliati soggetti alla legge del 6 luglio 1989.
Quando la contitolarità della locazione non si applica (ad esempio perché l’inquilino era sposato ma non viveva con il proprio coniuge, o viveva in unione libera), l’articolo 14 della legge del 6 luglio 1989 prevede un meccanismo di trasmissione della locazione.
Esso elenca in modo tassativo i beneficiari di questa trasmissione
- Il coniuge superstite: può ottenere il trasferimento della locazione anche se non viveva nell’abitazione;
- il partner unito da pacs che non avesse chiesto la contitolarità della locazione o che non viveva sotto lo stesso tetto del proprio partner;
- i discendenti (figli, nipoti, …), gli ascendenti (genitori, nonni, …), il convivente notorio e le persone a carico (persone economicamente dipendenti dall’inquilino).
Buono a sapersi: il pagamento del canone non basta a caratterizzare una convivenza notoria se non è accompagnato da una vita comune stabile e continua (Cass. 3ª civ., 28 aprile 2009, n. 08-12.424).
Se non esistono né coniuge, né partner, né beneficiari dell’articolo 14 della legge del 6 luglio 1989, il contratto di locazione è risolto di pieno diritto alla data della morte dell’inquilino.
Le condizioni per beneficiare del trasferimento
- Essere un beneficiario di legge. L’elenco dell’articolo 14 della legge del 6 luglio 1989 è tassativo: ad esempio, un legatario universale non può beneficiare del trasferimento della locazione se non soddisfa le condizioni fissate dall’articolo.
- Aver coabitato con l’inquilino per 1 anno, eccetto per il coniuge e il partner unito da pacs.
- Farne domanda espressa al locatore o al notaio incaricato della successione.
Quando più beneficiari chiedono il trasferimento della locazione a proprio nome, possono adire il giudice del tribunale ordinario, che deciderà « in funzione degli interessi in gioco ».
Si ricorda: l’articolo 14 non si applica alle locazioni ammobiliate.
Trasmissione della locazione nelle locazioni ammobiliate
Le regole relative alla contitolarità del coniuge o del partner superstite dell’articolo 1751 del codice civile francese si applicano alle locazioni ammobiliate
Si veda sopra.
Il trasferimento della locazione in assenza di contitolarità (Cod. civ. francese, art. 1742)
L’articolo 1742 del Codice civile francese dispone che « il contratto di locazione non è sciolto né dalla morte del locatore né da quella del conduttore ». In altri termini, la morte dell’inquilino non comporta automaticamente la fine della locazione. Questa è trasmessa agli eredi o ai legatari universali o a titolo universale del defunto (Cass. 3ª civ., 26 giugno 1996).
Salvo diversa disposizione di legge, le condizioni della locazione iniziale sono integralmente mantenute, senza che il giudice possa modificarne le pattuizioni (Cass. 3ª civ., 18 marzo 2009, n. 07-21.260).
Buono a sapersi: è valida la clausola secondo la quale il contratto di locazione sarà risolto di pieno diritto in caso di morte del conduttore (Cass. 3ª civ., 8 dicembre 1999).
Trasmissione della locazione negli alloggi sociali (legge del 6 luglio 1989, art. 40)
Per gli alloggi HLM (edilizia sociale) le regole sono adattate dall’articolo 40 della legge del 1989: il trasferimento della locazione è possibile fatto salvo il rispetto dei criteri di assegnazione (risorse del nuovo inquilino, adeguatezza dell’alloggio alla dimensione del nucleo familiare), eccetto per:
• il coniuge,
• il partner legato all’inquilino da un patto civile di solidarietà,
• il convivente notorio,
• gli ascendenti, le persone con disabilità e le persone di più di sessantacinque anni, quando vivevano effettivamente con l’inquilino da più di un anno.
Quando il beneficiario del trasferimento è un discendente che soddisfa le condizioni di reddito ma per il quale l’alloggio è inadeguato alla dimensione del nucleo familiare, l’ente locatore può proporre un alloggio più piccolo, per il quale l’interessato è prioritario.