Variazione degli indici dei prezzi Notai-INSEE*
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Un equilibrio da preservare
Il volume di compravendite di abitazioni usate registrato nel corso degli ultimi dodici mesi a fine maggio raggiunge 949 000 vendite in Francia1, in progressione del 5,7 % su base annua. Il ritmo di crescita dei volumi rallenta tuttavia progressivamente dopo diversi mesi particolarmente dinamici. Dall’inizio dell’anno la variazione annua è così passata dal +11,4 % di fine febbraio al +7,9 % di fine marzo, poi al +5,3 % di fine aprile, segnando un cambio di ritmo. Questa evoluzione somiglia più a una normalizzazione dell’attività che a un’inversione di tendenza. I progetti immobiliari continuano a concretizzarsi, ma in un contesto che induce le famiglie a maggiore prudenza. Valutata su un periodo più lungo, la dinamica appare persino più contenuta: tra fine 2023 e fine maggio 2026 il volume annuo di compravendite è progredito soltanto dell’1,8 %. Il mercato sembra così aver ritrovato un livello di attività relativamente stabilizzato, attorno alle 950 000 compravendite annue, corrispondente più a un mercato di utilizzatori che a logiche di investimento o di anticipazione.
Il mercato non soffre tanto di un deficit di domanda quanto di una carenza di leggibilità delle politiche pubbliche e di visibilità sulle prospettive economiche. I progetti immobiliari restano presenti, ma gli acquirenti impiegano più tempo a concretizzarli. Le decisioni sono più ponderate, le trattative ritrovano uno spazio più importante e i requisiti documentali preliminari alla vendita si rafforzano. Gli arbitraggi di bilancio sono più frequenti e portano più a riorientare i progetti che ad abbandonarli.
I prezzi delle abitazioni usate confermano questa fase di stabilizzazione. Nel 1º trimestre 2026 sono progrediti dello 0,2 % su base annua nella Francia metropolitana, per effetto del rimbalzo osservato in Île-de-France, mentre la provincia resta complessivamente stabile. Le proiezioni ricavate dai precontratti suggeriscono che i prezzi delle abitazioni usate resterebbero pressoché stabili nel breve termine (0 % a fine maggio, -0,5 % a fine giugno e poi -0,6 % a fine luglio su base annua). Queste variazioni, principalmente imputabili al mercato delle case, restano di lieve entità e riflettono un mercato in cui la trattativa continua a prevalere su variazioni di prezzo più marcate.
Questa moderazione dei prezzi costituisce oggi un elemento essenziale del funzionamento del mercato. Essa consente di preservare un’adeguatezza tra i valori di mercato e la capacità di acquisto delle famiglie. Al contrario, ogni risalita troppo rapida dei prezzi o ogni deterioramento della solvibilità degli acquirenti sarebbe tale da indebolire un’attività che resta sensibile al proprio contesto.
Le condizioni di finanziamento restano, a tale titolo, il principale fattore determinante del mercato. Il rialzo dei tassi di riferimento deciso dalla Banca centrale europea per prevenire il ritorno di tensioni inflazionistiche2 si è, allo stato attuale, ripercosso soltanto parzialmente sulle condizioni di finanziamento dei mutui immobiliari. Questa relativa decorrelazione si spiega in particolare con la volontà degli istituti bancari di preservare un’attività di credito all’abitazione che resta una leva commerciale importante. Le banche continuano così ad accompagnare i progetti di acquisto, contribuendo al mantenimento di un’attività relativamente stabile e limitando, per ora, gli effetti della stretta monetaria. Questa situazione resta nondimeno strettamente dipendente dall’evoluzione del contesto economico e di bilancio.
I fattori di incertezza restano numerosi. La fiducia delle famiglie prosegue il proprio arretramento, tanto riguardo alla propria situazione finanziaria quanto all’opportunità di effettuare spese importanti. Se il recente riflusso dell’inflazione costituisce un segnale incoraggiante, occorrerà valutare nei prossimi mesi se sia tale da ripristinare durevolmente la fiducia e da sostenere i progetti immobiliari. Chi acquista la prima casa resta il più esposto a ogni evoluzione sfavorevole delle condizioni di finanziamento.
In questo contesto i comportamenti di acquisto continuano a evolvere. Gli acquirenti privilegiano i beni che offrono il miglior compromesso tra qualità, prestazione energetica, funzionalità e budget controllato. Al contrario, gli alloggi che richiedono importanti lavori o posizionati sui segmenti di prezzo più elevati incontrano maggiori difficoltà. Anche il mercato di prestigio mostra qualche segno di rallentamento, in particolare in Île-de-France e su alcuni settori del litorale.
Il mercato dell’alloggio nuovo resta, dal canto suo, alle prese con difficoltà strutturali. Malgrado qualche segnale puntuale di miglioramento, gli avvii di cantiere restano insufficienti a rispondere ai fabbisogni e l’investimento resta vincolato da un contesto economico e normativo ancora poco leggibile ed è segnato dall’assenza di un vero dispositivo generale di incentivazione fiscale. Questa situazione continua a rafforzare il ruolo centrale del patrimonio usato nel soddisfacimento dei bisogni abitativi.
Nei prossimi mesi la sfida sarà meno quella di un’accelerazione del mercato che quella della preservazione delle sue condizioni di funzionamento. I fondamentali restano complessivamente solidi, ma l’attività resta sensibile all’evoluzione delle condizioni di finanziamento e del contesto geopolitico, alla fiducia delle famiglie e alla stabilità del quadro economico e delle politiche pubbliche. Il mercato immobiliare sembra ormai chiamato a consolidare un equilibrio che occorrerà preservare.
1 - Volumi di compravendite in Francia, tutti i dipartimenti, Mayotte esclusa
2 - BCE – Decisioni di politica monetaria dell’11 giugno 2026
Prezzi delle abitazioni usate stabili su base annua nel 1º trimestre 2026
Nella Francia metropolitana i prezzi delle abitazioni usate sono pressoché stabili su base annua: +0,2 % nel 1º trimestre 2026, dopo il +1 % del 4º trimestre 2025 e il +0,6 % del 3º trimestre 2025. I prezzi aumentano dello 0,6 % per gli appartamenti, mentre scendono dello 0,2 % per le case.
In provincia i prezzi delle abitazioni usate si stabilizzano (0 %) dopo quattro trimestri di rialzo. I prezzi degli appartamenti sono in lieve rialzo (+0,3 %) mentre i prezzi delle case sono pressoché stabili (-0,1 %).
In Île-de-France i prezzi delle abitazioni usate sono in rialzo per il terzo trimestre consecutivo: +0,6 % nel 1º trimestre 2026, dopo
il +0,5 % del 4º trimestre 2025 e il +0,4 % del 3º trimestre 2025. Questo rialzo è trainato dagli appartamenti (+1 %), mentre i prezzi delle case proseguono il loro calo (-0,4 %). I prezzi degli appartamenti aumentano su base annua a Parigi (+1 %), nella Piccola Corona (+1,3 %) e nella Grande Corona (+0,8 %).
Nella Francia metropolitana, secondo le proiezioni ricavate dai precontratti a fine luglio 2026, gli indici dei prezzi delle abitazioni usate si troverebbero in situazione di quasi stabilità su base annua a fine luglio 2026 (-0,6 %). Questa variazione leggermente negativa sarebbe principalmente trainata dalle case (-0,9 %), mentre gli appartamenti resterebbero prossimi alla stabilità (-0,3 %).
Il mercato del nuovo • I dati chiave a fine maggio 2026
A maggio 2026 le autorizzazioni per alloggi sono in forte rialzo rispetto ad aprile (+23,7 % in dati destagionalizzati e corretti per i giorni lavorativi), fino a raggiungere 34 832 unità. Questa evoluzione fa seguito a un forte calo ad aprile (-31,3 %), dopo un rialzo di entità comparabile a marzo (+33,8 %). Come il forte calo di aprile, il rialzo di maggio si spiega soprattutto con quello degli alloggi collettivi. Il numero di alloggi con cantiere avviato ammonterebbe a 27 115 unità, in lieve rialzo dell’1,1 % rispetto ad aprile, dopo un calo importante il mese precedente (-11,5 %) e un rialzo più consistente a marzo (+23,5 %).
Nel primo trimestre 2026 le prenotazioni da parte di privati aumentano rispetto al trimestre precedente (+4 % in dati CVS-CJO). Tale aumento deriva dal rialzo degli appartamenti in edilizia collettiva (+4,3 %). Il numero di alloggi messi in vendita nel primo trimestre 2026 è in arretramento rispetto al trimestre precedente (-12,7 %). Tale diminuzione riguarda sia gli appartamenti (-11,5 %) sia le case (-28,4 %) messi in vendita.
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Il credito ai privati • Dati Banque de France
Risultati a fine aprile 20261
Ad aprile la produzione destagionalizzata di crediti all’abitazione (escluse le rinegoziazioni) ammonta a 12,0 miliardi di €, dopo i 12,6 miliardi di € di marzo, leggermente al di sopra della sua media da gennaio (11,8 miliardi di €), e le consistenze sono stabili su base annua. Il tasso di interesse medio dei nuovi crediti all’abitazione, escluse le rinegoziazioni, resta allo stesso livello del mese scorso, al 3,22 %.
1 - www.banque-france.fr/fr/statistiques/credit/credits-aux-particuliers-2026-04
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Variazioni annue dei prezzi mediani degli appartamenti usati e delle case usate nelle stazioni balneari in Francia
Mercato immobiliare delle stazioni balneari a fine marzo 2026: variazioni di prezzo più contrastate per le case che per gli appartamenti.
Il mercato immobiliare del litorale ricopre realtà molto diverse. Alcune stazioni sono costituite principalmente da seconde case, altre rispondono anzitutto ai bisogni dei residenti permanenti. Questa diversità si traduce in livelli di prezzo e dinamiche di mercato talvolta molto differenti da un comune all’altro. L’analisi presentata riguarda 35 stazioni balneari della Francia metropolitana a fine marzo 2026.
A tale data il volume di compravendite di abitazioni usate vi appare complessivamente stabile su base annua, con poco più di 21 000 vendite, mentre le compravendite progrediscono di circa l’8 % su scala nazionale. Dietro questa stabilità si celano tuttavia situazioni contrastate: alcune stazioni registrano una progressione sensibile, come Hendaye, Biscarrosse o Biarritz, mentre altre conoscono un arretramento, in particolare Agde, La Grande-Motte, Trouville-sur-Mer o La Baule-Escoublac.
Anche i livelli di prezzo restano molto disomogenei a seconda dei territori. Gli appartamenti usati si scambiano a meno di 3 000 €/m² in alcune stazioni come Dieppe o Cherbourg-Octeville, contro oltre 6 000 €/m² a La Baule-Escoublac o Biarritz. Per le case gli scarti sono ancora più marcati, con prezzi mediani inferiori a 300 000 € in alcuni comuni, compresi tra 300 000 € e 600 000 € in stazioni come Plœmeur, Saint-Malo, Pornic, Hendaye o Ajaccio, e superiori a 600 000 € nei settori più ricercati, quali Saint-Raphaël, Biarritz, Le Touquet-Paris-Plage o Lège-Cap-Ferret.
In materia di andamento dei prezzi, il mercato degli appartamenti appare meno disperso di quello delle case. In un contesto nazionale segnato da un lieve rialzo dei prezzi degli appartamenti usati, le variazioni osservate nelle stazioni balneari restano, per la maggior parte, comprese tra -5 % e +5 %. Esse testimoniano una maggiore omogeneità del mercato del collettivo rispetto a quello dell’abitazione individuale.
Le case presentano infatti variazioni molto più contrastate. Questa maggiore variabilità si spiega in parte con la grande diversità dei beni venduti sul litorale: ubicazione, destinazione (principale, secondaria, investimento locativo), superficie, qualità del costruito, presenza di uno spazio esterno o vista mare influenzano fortemente i prezzi. L’andamento del prezzo mediano riflette così tanto i movimenti del mercato quanto le caratteristiche dei beni effettivamente venduti nel periodo. Alcune stazioni registrano quindi cali sensibili, mentre altre conoscono progressioni di pari entità.
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