Tendenze ed evoluzione dei prezzi dell’immobiliare 3° trimestre 2025 - gennaio 2026

Il volume di compravendite di abitazioni usate a fine dicembre 2025, in cumulo sugli ultimi dodici mesi in Francia¹, raggiunge 945 000 compravendite. Il mercato immobiliare dell’usato conferma una ripresa dell’attività, senza tuttavia tornare ai volumi dei cicli precedenti. La progressione annua, dell’ordine del 12 %, segna un miglioramento tangibile dopo due anni di severa contrazione. Va tuttavia relativizzata: i volumi restano inferiori di circa il 25 % al picco raggiunto nell’estate 2021 e si collocano al di sotto degli standard delle fasi di espansione precedenti.

La ripresa è ben avviata, ma si realizza a ritmo ridotto; un nuovo ritmo che riflette più una fase di normalizzazione che una vera ripartenza del ciclo immobiliare.
I prezzi delle abitazioni usate si sono stabilizzati nel terzo trimestre 2025 e crescono moderatamente su base annua, trainati principalmente dagli appartamenti. Le proiezioni tratte dai precontratti confermano il proseguimento di questa tendenza nei prossimi mesi, con evoluzioni contenute e differenziate a seconda dei territori e delle tipologie di beni. Questa configurazione riflette un mercato entrato in una fase di equilibrio fragile, in cui l’aggiustamento si realizza più attraverso l’allungamento dei tempi di vendita e la trattativa che attraverso correzioni brusche dei prezzi. In questo contesto, il mantenimento di livelli di prezzo ragionevoli appare determinante: una risalita troppo rapida, in un contesto ancora instabile, potrebbe rapidamente inceppare una ripresa che resta priva di grande dinamismo.

Le condizioni di finanziamento restano un fattore strutturante della traiettoria del mercato. Il mantenimento dei tassi di riferimento della Banca centrale europea², in un contesto di accresciute incertezze, alimenta gli interrogativi sull’evoluzione dei tassi nel 2026. I tassi a lungo termine restano elevati e limitano i margini di manovra delle banche, che conservano un approccio prudente nella concessione dei crediti. L’attuale ripresa poggia così su un equilibrio delicato tra solvibilità delle famiglie, stabilità dei tassi e fiducia nel futuro.

Il mercato si afferma ormai chiaramente come un mercato “di utilizzatori”. Nonostante un contesto politico e geopolitico poco favorevole, le famiglie sembrano sempre più slegate da queste incertezze nelle proprie decisioni immobiliari. Il mattone conserva il proprio statuto di valore rifugio e l’acquisto di un’abitazione resta percepito come un impegno di lungo periodo, che struttura i percorsi residenziali. Il dubbio persiste, ma non impedisce più il passaggio all’azione per una parte degli acquirenti. Il comportamento degli investitori privati resta invece arretrato. L’investimento locativo continua a soffrire di un quadro normativo e fiscale instabile, poco chiaro e deliberatamente poco incentivante.

Il mercato dell’abitazione nuova, già indebolito da diversi anni, resta ampiamente e durevolmente ridimensionato. La persistente debolezza delle autorizzazioni edilizie, l’aumento dei costi di produzione, requisiti normativi continuamente innalzati e l’attendismo degli investitori continuano a pesare sull’offerta. A questi fattori strutturali si aggiunge la prospettiva delle elezioni comunali, tradizionalmente poco compatibili con un’accelerazione dei progetti di riqualificazione e costruzione. Questa situazione rafforza meccanicamente il ruolo centrale del patrimonio esistente e accentua la pressione sul mercato dell’usato, tanto in acquisto quanto in locazione.

In ogni caso, il proseguimento del miglioramento dei volumi di vendita dipenderà dal mantenimento di prezzi adeguati al potere d’acquisto delle famiglie e di tassi di finanziamento sufficientemente attrattivi. Presuppone anche una stabilità finanziaria duratura e un’azione pubblica capace di restituire chiarezza, in particolare sull’abitazione nuova e sull’investimento locativo. In un contesto poco propizio agli entusiasmi, occorrerà consolidare una ripresa senza eccessi, preservare la fluidità degli scambi ed evitare qualsiasi rottura brusca legata ad aggiustamenti fiscali mal calibrati. L’immobiliare resta un motore essenziale di crescita, di occupazione e di entrate fiscali, tanto per lo Stato quanto per gli enti locali. Appare necessario proporre un quadro stabile, chiaro ed equilibrato, che concili il sostegno all’accesso alla proprietà, il rilancio dell’investimento locativo privato e il progressivo adeguamento del patrimonio esistente ai requisiti energetici. In caso contrario, il mercato potrebbe restare durevolmente in una ripresa incompleta e fragile.

1. Volumi di compravendite in Francia, tutti i dipartimenti, esclusa Mayotte
2. BCE – Decisioni di politica monetaria del 18 dicembre 2025

• Nella Francia metropolitana, nel 3° trimestre 2025, i prezzi delle abitazioni usate sono in rialzo su base annua per il terzo trimestre consecutivo : +0,7 %, dopo +0,5 % nel 2° trimestre e +0,3 % nel 1° trimestre. I prezzi aumentano dell’1,3 % per gli appartamenti e dello 0,2 % per le case.
• In provincia, i prezzi delle abitazioni usate aumentano su base annua per il terzo trimestre consecutivo : +0,7 %, come nel 2° trimestre. Il rialzo dei prezzi è più marcato per gli appartamenti (+1,3 % dopo +0,9 %) che per le case (+0,5 % dopo +0,6 %).
• Nell’Île-de-France, su base annua, i prezzi delle abitazioni usate tornano a salire, dopo dieci trimestri di calo:
  • +0,4 % nel 3° trimestre 2025,
  • dopo -0,1 % nel 2° trimestre
  • e -0,7 % nel 1° trimestre.

Questo rialzo è trainato dagli appartamenti (+1,3 % dopo +0,3 %), mentre i prezzi delle case proseguono il loro calo (-1,3 % dopo -0,7 %).

I prezzi degli appartamenti aumentano su base annua a Parigi (+1,9 % dopo +0,4 %), nella prima cintura (+1,2 % dopo +0,3 %) e, in misura minore, nella seconda cintura (+0,2 % dopo -0,1 %).

• Nella Francia metropolitana, secondo le proiezioni tratte dai precontratti a fine febbraio 2026, l’evoluzione annua degli indici dei prezzi delle abitazioni usate sarebbe del +1,4 % per gli appartamenti e del +0,4 % per le case.
• In provincia, anche i prezzi degli appartamenti usati aumenterebbero più rapidamente di quelli delle case, con rispettivamente +1,2 % e +0,3 %.
• Nell’Île-de-France, i precontratti prevedono, per gli appartamenti, prezzi in leggero rialzo annuo (+1,7 % nell’Île-de-France e +1,5 % a Parigi), mentre la variazione annua del prezzo delle case resterebbe ancora positiva, a +0,8 %.
  

Risultati a fine novembre 2025¹
La produzione mensile di crediti per l’abitazione (escluse le rinegoziazioni; destagionalizzata) si attesta a 12,3 miliardi di € a novembre (dopo 13,2 miliardi di € a ottobre), un importo vicino alla sua media di lungo periodo calcolata dal 2010 (12,2 miliardi di €). Nei primi 11 mesi del 2025 la produzione registra una progressione del 35 % rispetto ai primi 11 mesi del 2024 (ma resta inferiore del 37 % alla produzione di crediti dell’anno 2017). Il tasso di interesse medio dei nuovi crediti per l’abitazione, escluse le rinegoziazioni, è rimasto stabile a novembre al 3,10 % (dopo il 3,09 % di ottobre, come a settembre). La crescita dei crediti al consumo ha proseguito la propria dinamica, con una progressione delle consistenze del 4,0 % su base annua a novembre, comparabile ai mesi precedenti.

¹ - www.banque-france.fr/fr/statistiques/credit/credits-aux-particuliers-2025-08

Tassi dei nuovi crediti per l’abitazione, tutte le durate

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Questa analisi riguarda le vendite di appartamenti usati nei comuni considerati stazioni sciistiche¹, cioè che ospitano in tutto o in parte una stazione sciistica accessibile a tutti (non appartenente a un dominio privato). Gli appartamenti atipici sono esclusi. Le vendite sono analizzate su 12 mesi mobili chiusi a fine settembre 2025. Tra le vendite nell’usato realizzate nelle stazioni sciistiche, il 75 % riguarda appartamenti, contro il 25 % di case.

Quote delle vendite di appartamenti usati nelle stazioni sciistiche per massiccio

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In Francia i 375 comuni considerati stazioni sciistiche si ripartiscono sui massicci²:

• delle Alpi del Nord (35 %),
• delle Alpi del Sud (17 %),
• del Giura (15 %),
• del Massiccio centrale (14 %),
• dei Pirenei (12 %)
• e dei Vosgi (7 %).

In termini di numero di compravendite, le vendite di appartamenti usati si effettuano in maggioranza nelle stazioni sciistiche delle Alpi, con il 55 % delle vendite per le Alpi del Nord e il 21 % per le Alpi del Sud.

Seguono quelle dei Pirenei (11 %), del Giura (7 %), del Massiccio centrale (3 %) e dei Vosgi (3 %).

Negli ultimi tre anni questa ripartizione è poco cambiata. Rispetto a quella di dieci anni fa, tuttavia, le compravendite realizzate nelle stazioni delle Alpi del Nord rappresentavano quasi 10 punti in più nel 2015.
Questa constatazione può spiegarsi in particolare con gli elevati livelli di prezzo praticati nelle stazioni sciistiche delle Alpi del Nord, con un prezzo al m² mediano di circa 5 300 €, contro 3 000 € in quelle delle Alpi del Sud, circa 2 700 € in quelle dei Pirenei e del Giura e circa 2 300 € in quelle del Massiccio centrale e dei Vosgi. Su base annua, le evoluzioni di prezzo nelle stazioni sciistiche seguono la tendenza constatata in Francia e sono omogenee, variando dal -1 % nel Massiccio centrale al +3 % nelle Alpi del Nord. Su tre anni sono più eterogenee: circa +20 % nelle Alpi e nei Pirenei, +10 % nel Massiccio centrale o nel Giura, e stabili nei Vosgi. Su dieci anni i prezzi sono aumentati di più nelle Alpi del Nord (+50 %) o nei Vosgi (+65 %) e di meno nelle Alpi del Sud (+23 %).
Tra le stazioni sciistiche più dinamiche in termini di numero di vendite, alcune si distinguono per:

• Un prezzo al m² mediano superiore a 10 000 € nelle Alpi del Nord, a Courchevel, Val d’Isère e Les Allues;
• Un rialzo dei prezzi di almeno il 10 % su base annua, a Tignes (Alpi del Nord), Villers-le-Lac (Giura) e Bagnères-de-Bigorre (Pirenei);
• Un calo dei prezzi di almeno l’8 % su base annua a Beaufort (Alpi del Nord), La Bourboule (Massiccio centrale), Les Angles (Pirenei) e La Bresse (Vosgi).

1 - www.insee.fr/fr/statistiques/8636239 ; Fonti: Insee, Base permanente delle attrezzature 2023
2 - In questa analisi le stazioni sciistiche sono state raggruppate per massiccio in funzione del dipartimento: Alpi del Nord (26, 38, 73, 74), Alpi del Sud (04, 05, 06, 84), Giura (01, 25, 39), Massiccio centrale (03, 07, 12, 15, 30, 42, 43, 48, 63, 81), Pirenei (09, 11, 31, 64, 65, 66), Vosgi (67, 68, 70, 88, 90).

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Nota congiunturale immobiliare n. 70 - gennaio 2026

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