Contrazione/i
Il volume di compravendite di abitazioni usate cumulato sugli ultimi dodici mesi in Francia (Mayotte esclusa) raggiunge 955 000 a fine agosto 2023. Dall’autunno 2022 i cali del volume annuo di vendite si intensificano progressivamente: dal 3 % a fine luglio 2022 al 6 % a gennaio 2023, per superare il 10 % da aprile 2023. A fine agosto 2023 il calo del volume di vendite su dodici mesi raggiunge ormai il 16,6 % su un anno. Un calo annuo di tale entità non si registrava da dieci anni. In seguito alla crisi del debito nella zona euro e in un periodo di recessione in Francia, i volumi raggiungevano 650 000 compravendite, mentre un anno prima si aggiravano intorno alle 800 000, ritmo considerato normale. Il mercato attuale si contrae per effetto della politica monetaria della Banca centrale europea (BCE), il cui unico obiettivo è assicurare quanto prima il ritorno dell’inflazione al livello del suo obiettivo del 2 % nel medio termine. In questo clima cupo, la BCE indica tuttavia nel proprio bollettino economico di fine settembre che l’inflazione continua a rallentare, anche se dovrebbe restare elevata per un periodo troppo lungo. Sembra però che i tassi di interesse di riferimento della BCE abbiano raggiunto il loro massimo1.
Essi potrebbero dunque mantenersi per più mesi a questi livelli elevati senza aumentare, lasciando persino intravedere una diminuzione nel medio termine, una volta raggiunto l’obiettivo di frenare l’inflazione. In questo senso, i notai constatano molti rifiuti di mutuo, che mettono numerosi progetti in arresto e creano un effetto di delusione, a fronte di un’appetenza sempre altrettanto forte dei francesi per il mattone, investimento sicuro in tempi turbolenti. In ogni caso, l’anno dovrebbe chiudersi intorno alle 900 000 compravendite, segno di una fortissima decelerazione su un anno, che unisce inflazione, tassi di interesse elevati e fine dell’euforia. Il riassestamento dei volumi di vendita è brusco e potrebbe proseguire nell’anno a venire.
Quanto ai prezzi delle abitazioni usate nella Francia metropolitana, essi hanno registrato un primo calo annuo alla fine dell’estate 2023. Dopo aver resistito fino a luglio 2023 (-0,2 % su un anno), i prezzi sono diminuiti nella Francia metropolitana dell’1 % su un anno ad agosto 2023, per la prima volta da fine 2015. Questo calo accelererebbe nei mesi successivi, fino a raggiungere il 3 % su un anno a novembre 2023, e sarebbe leggermente più marcato per le case usate (-3,2 %) che per gli appartamenti usati (-2,7 %).
In provincia, i prezzi delle abitazioni usate diminuirebbero meno rapidamente che nella Francia metropolitana, con -1,9 % a fine novembre 2023. Il mercato degli appartamenti usati resisterebbe ancora, con -0,3 % a fine novembre 2023 contro -2,7 % per quello delle case usate. I prezzi degli appartamenti sarebbero pressoché stabili a Lille, Marsiglia e Tolone, mentre a Besançon, Mulhouse, Nantes, Angers e Rouen sono attesi cali annui importanti, di almeno l’8 %.
Le vendite di case usate nelle maggiori agglomerazioni a fine novembre 2023 registrerebbero forti cali annui, di almeno l’8 %, nelle agglomerazioni di Amiens, Orléans, Nîmes, Saint-Étienne, Valence, Lione e Tolone. Cali più moderati, dell’ordine del 3-6 %, sono attesi nelle agglomerazioni di Le Havre, Maubeuge, Rennes, Valenciennes, La Rochelle, Tolosa, Le Mans, Grenoble e Lille.
In Île-de-France, gli indicatori anticipatori sui precontratti prevedono da qui a novembre un prolungamento del movimento al ribasso. Il prezzo al m² a Parigi, fissato a 10 130 € a luglio, scenderebbe sotto la soglia simbolica dei 10 000 € a novembre 2023 (9 940 €). Il calo annuo sarebbe allora del 6,1 %. Rispetto al picco di 10 860 € al m² osservato a novembre 2020, il prezzo arretrerebbe dunque nella Capitale dell’8,5 % in 3 anni. A novembre è atteso un calo annuo dei prezzi dell’ordine del 6 % tanto per gli appartamenti quanto per le case, senza che alcun dipartimento sfugga alla flessione.
Il contesto inflazionistico ha inciso meccanicamente sul potere d’acquisto dei francesi e, con una capacità di indebitamento che si riduce, l’acquisto immobiliare diventa estremamente complesso, ancor più per gli acquirenti prima casa, i cui livelli di reddito oggi non bastano più a prospettare un acquisto.
Gli arbitraggi si compiono a sfavore dell’acquisto immobiliare, alla luce di quanto resta ai francesi per vivere.
L’annunciato aggiustamento dei prezzi si avvia timidamente: i venditori non accettano ancora una riduzione sostanziale del proprio prezzo, più aderente
alla realtà economica del mercato, anche se l’idea comincia a farsi strada, come mostrano trattative più aperte, a favore dell’acquirente.
Ma il mercato soffre ancora di posizioni attendiste sui prezzi, che si ripercuotono peraltro meccanicamente sul mercato della locazione: gli inquilini desiderosi di accedere all’acquisto tendono a restare più a lungo dove sono, riducendo l’offerta di beni da locare. Allo stesso modo, dall’inizio del 2023 le abitazioni con una classe di energia finale peggiore della G nel DPE (>450 kWh/m²/anno), ossia circa 140 000 abitazioni, non sono più
considerate decorose e sono dunque escluse dal mercato locativo per una nuova locazione2.
Il mercato immobiliare nel suo insieme attraversa un periodo di contrazione, dal quale non è risparmiato quello del nuovo. C’è da rallegrarsi per la proroga del PTZ (prestito a tasso zero) fino al 2027, mentre la sua scomparsa era programmata, con un aumento del massimale dell’importo a 100 000 euro e delle condizioni di reddito, nonché un ampliamento del perimetro a 210 comuni supplementari. Ma il suo ambito di applicazione sembra lungi dal soddisfare gli operatori dell’edilizia, che rilevano da un lato l’esclusione della casa unifamiliare (in particolare in relazione alla lotta contro il consumo di suolo), ma soprattutto la
concentrazione del PTZ sugli acquisti di appartamenti nuovi in zona ad alta tensione abitativa o di un’abitazione usata con lavori in zona non tesa, escludendo di fatto le zone rurali.
1Bollettino economico della BCE n. 6/2023: « sulla base della sua valutazione attuale, il Consiglio direttivo ritiene che i tassi di interesse di riferimento della BCE abbiano raggiunto livelli che, mantenuti per una durata sufficientemente lunga, contribuiranno fortemente al ritorno quanto prima dell’inflazione al livello obiettivo ».
2 Cfr. valore verde 2022
Il credito: dati Banque de France - risultati a fine agosto 2023
Il ricorso quasi sistematico a tassi immobiliari fissi non rivedibili continua a mettere in sicurezza i mutuatari francesi, così come i crediti e le garanzie delle banche di rete nazionali.
L’erogazione di crediti immobiliari è pressoché stabile ad agosto.
L’erogazione destagionalizzata di crediti immobiliari al netto delle rinegoziazioni si attesta a 9,9 mld€ ad agosto 2023 (dopo i 10,1 mld€ di luglio). Il tasso di crescita annuo delle consistenze di credito immobiliare prosegue il proprio rallentamento (+2,4 % ad agosto, dopo il +2,7 % di luglio).
Questa crescita resta tuttavia superiore a quella dei nostri vicini europei. Il tasso d’interesse medio dei crediti immobiliari, al netto di spese e assicurazioni, risulta pari al 3,62 % ad agosto per i nuovi mutui al netto delle rinegoziazioni, in aumento di 19 punti base rispetto al mese precedente, un livello sempre inferiore ai tassi medi praticati negli altri grandi paesi della zona euro. Il tasso di crescita annuo delle consistenze di credito al consumo rallenta al +2,4 % ad agosto (dopo il +2,7 % di luglio).
1 - www.banque-france.fr/fr/statistiques/credits-aux-particuliers-aou-2023-aou-2023
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