Tendenze ed evoluzione dei prezzi dell’immobiliare - luglio 2025

Il volume di compravendite di abitazioni usate a fine aprile 2025, cumulato sugli ultimi dodici mesi in Francia1, raggiunge 892 000 compravendite, segnando una risalita modesta ma continua dall’autunno 2024. Per il secondo mese consecutivo la variazione annua torna persino positiva e raggiunge il +2,5 %. Il volume di compravendite non registrava una variazione annua positiva da giugno 2022.
Dopo due anni di marcato arretramento, il mercato immobiliare è entrato in una fase di transizione, sostenuta da aggiustamenti monetari ma ancora indebolita da un contesto economico e geopolitico incerto. Questa ripresa progressiva degli scambi traduce un rinnovato interesse delle famiglie francesi, favorito da una stabilizzazione o persino da un lieve rimbalzo dei prezzi. Secondo l’indice Notai di Francia-Insee, dopo sei trimestri consecutivi di calo, i prezzi delle abitazioni usate sono cresciuti dello 0,4 % su un anno, trainati principalmente dagli appartamenti (+0,7 %), mentre le case registrano un aumento più moderato (+0,3 %).
Questi dati confermano l’ingresso in una fase di consolidamento, senza però avviare una ripartenza netta.
L’allentamento monetario avviato dalla Banca Centrale Europea (BCE) da metà 2024, con otto riduzioni consecutive dei tassi di riferimento — l’ultima delle quali a giugno 2025, che ha portato il tasso principale al 2 %2 —, comincia a produrre i propri effetti sul mercato del mutuo immobiliare. I tassi di indebitamento hanno avviato un arretramento progressivo, favorendo l’accessibilità al credito. Ma questo miglioramento resta temperato da un tasso dell’OAT a 10 anni che si mantiene intorno al 3,2 %, limitando il margine di manovra degli istituti bancari. Questi ultimi restano prudenti nella concessione di crediti, in particolare per i profili più fragili e nonostante alcune offerte rivolte specificamente agli acquirenti prima casa.
Le incertezze economiche e geopolitiche continuano a gravare sulle prospettive del mercato immobiliare. Le tensioni commerciali internazionali, la volatilità dei mercati finanziari e il rallentamento della crescita in Europa alimentano un clima attendista tra famiglie e investitori. In Francia il mercato resta eterogeneo: alcune metropoli e zone costiere ritrovano una dinamica moderata, mentre i territori rurali e alcune città medie faticano a frenare il calo dei prezzi e delle compravendite. La lieve erosione della fiducia delle famiglie, misurata nella primavera 2025, illustra questa fragilità di fondo.
In un contesto ancora incerto, gli operatori del mercato devono restare vigili e pragmatici per accompagnare questa ripresa nascente. L’effetto di anticipazione legato all’aumento delle imposte di trasferimento a titolo oneroso (DMTO) potrebbe del resto generare un sussulto artificiale nel breve termine, con un contraccolpo possibile nel secondo semestre se la dinamica del mercato non sarà mantenuta. I notai constatano in particolare che la ripresa avviene anzitutto sui beni dal prezzo ancora modesto, mentre il cuore del mercato resta atono.
I venditori devono accettare la realtà dei prezzi di mercato per preservare la fluidità delle compravendite, senza attendere una risalita brusca che potrebbe essere
compromessa dal contesto macrofinanziario.

Nella Francia metropolitana, nel 1° trimestre 2025 i prezzi delle abitazioni usate sono in aumento su un anno dopo sei trimestri consecutivi di calo: +0,4 % nel 1° trimestre 2025, dopo il -2,2 % del 4° trimestre 2024 e il -3,9 % del 3° trimestre 2024. I prezzi aumentano dello 0,7 % per gli appartamenti e dello 0,3 % per le case.
In provincia i prezzi delle abitazioni usate tornano a crescere su un anno: +0,7 % nel 1° trimestre 2025, dopo il -1,7 % del 4° trimestre 2024. L’aumento dei prezzi è più marcato per gli appartamenti (+1,1 % dopo il -1,2 %) che per le case (+0,5 % dopo il -1,9 %). In Île-de-France, su un anno, i prezzi delle abitazioni usate continuano a diminuire, ma a un ritmo nettamente meno sostenuto: -0,3 % nel 1° trimestre 2025, dopo il -3,7 % del 4° trimestre 2024 e il -5,3 % del 3° trimestre 2024. Questo calo è trainato dalle case (-1,1 % dopo il -5,1 %), mentre i prezzi degli appartamenti sono pressoché stabili (+0,1 % dopo il -2,9 %). I prezzi degli appartamenti aumentano leggermente su un anno a Parigi (+0,4 % dopo il -3,1 %), diminuiscono
leggermente nella prima cintura (-0,4 % dopo il -3,3 %) e sono stabili nella seconda cintura (dopo il -1,9 %).

Dati Banque de France
Risultati a fine aprile 20251

L’erogazione destagionalizzata* di crediti immobiliari (al netto delle rinegoziazioni) aumenta nuovamente ad aprile 2025, raggiungendo 12,6 mld€ (dopo i 12 mld€ di marzo 2025) e superando la propria media dal 2011 (12,1 mld€). Grazie a questa ripresa sostenuta dell’erogazione, il tasso di crescita annuo delle consistenze di crediti immobiliari alle famiglie torna in equilibrio per la prima volta da 12 mesi. Il tasso d’interesse medio dei nuovi crediti immobiliari prosegue il proprio calo ad aprile 2025, al 3,13 % per le operazioni al netto delle rinegoziazioni, dopo il 3,20 % di marzo 2025.

Tassi dei nuovi crediti immobiliari, tutte le durate - fonte Banque de France

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L’aumento del potere d’acquisto immobiliare registrato nel 2024 si conferma a inizio 2025

• Evoluzione del potere d’acquisto immobiliare nella Francia metropolitana - Abitazioni usate

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Dal picco al rialzo del 2023, quando i crediti immobiliari registravano un tasso intorno al 3 % in media annua1, e dopo una media dell’1,5 % nel 2022, l’aumento dei tassi ha rallentato nel 2024, al 3,4 % in media annua. Nello stesso periodo, il reddito disponibile medio delle famiglie ha registrato nel 2024 una variazione annua positiva analoga a quella del 2023 (stimata al +1,6 %). Infine, i prezzi medi al m² in € costanti delle abitazioni usate sono diminuiti più rapidamente nel 2024 (-6 % su un anno) che nel 2023 (-4 %).
Dopo un aumento continuo tra il 2008 e il 2017, seguito da un rallentamento progressivo e poi da un calo fino al 2023, il potere d’acquisto immobiliare nella Francia metropolitana è tornato a crescere nel 2024. Con un guadagno di 3 m² rispetto al 2023, ha raggiunto 78 m², ossia un aumento del 4 % su un anno. L’aumento annuo del numero di m² che una famiglia è in grado di acquistare nel 2024 è pressoché equivalente sul mercato delle case singole (+3 %) e su quello del collettivo (+2 %). Così, la superficie « finanziabile » nel 2024 è di 55 m² per un appartamento usato (ossia +1 m² su un anno) e di 93 m² per una casa usata (ossia +3 m² su un anno). Nel 1° trimestre 2025 il potere d’acquisto immobiliare registra un netto rimbalzo e raggiunge 84 m², ossia un aumento dell’8 % rispetto al 2024. I prezzi immobiliari (in € costanti) nel 1° trimestre 2025 diminuirebbero allo stesso ritmo del 2024 sul collettivo, ma più debolmente su quello delle case singole. Il guadagno sarebbe così più importante per gli appartamenti usati (a 61 m², ossia +11 %) che per le case usate (a 100 m², ossia +8 %). Tuttavia, l’instabilità economica, politica e internazionale non permette oggi di prevedere se questa tendenza si confermerà nei prossimi mesi.

1 - I tassi dei crediti immobiliari hanno superato il 4 % a dicembre 2023.

Metodo e fonti
In questa analisi, il rapporto tra la capacità di indebitamento e i prezzi dell’immobiliare definisce il potere d’acquisto immobiliare delle famiglie, cioè il numero di m² che una famiglia è in grado di acquistare per un’abitazione usata.

• I prezzi immobiliari sono i prezzi medi al m² registrati nella banca dati immobiliare dei notai di Francia in € costanti 2025. La tendenza 2025 corrisponde ai prezzi al m² registrati nel 1° trimestre 2025.
• La rata del mutuo è pari a un terzo del reddito disponibile medio delle famiglie in € costanti 2025. Il reddito disponibile medio delle famiglie è tratto dall’indagine Redditi fiscali e sociali (ERFS) dell’Insee dal 1999 al 2019, poi stimato a partire dai conti nazionali annuali dell’Insee dal 2020.
• Il mutuo è calcolato su una durata di 20 anni, senza apporto personale, al tasso di assicurazione fisso dello 0,36 %.
• I tassi di credito sono le medie annue dei tassi dei nuovi crediti immobiliari ai privati della Banque de France.