L’analisi del mercato immobiliare è tratta dalla Nota congiunturale immobiliare dei notai di Francia. Presenta la congiuntura immobiliare in Francia, le sue tendenze e l’evoluzione dei prezzi dell’immobiliare, con una proiezione fino a luglio 2023.
Il volume di compravendite di abitazioni usate in cumulo sugli ultimi 12 mesi in Francia raggiunge 1 029 000 compravendite a fine maggio 2023.
Un mercato in arretramento
Il volume di compravendite di abitazioni usate in cumulo sugli ultimi dodici mesi in Francia (esclusa Mayotte) raggiunge 1 029 000 compravendite a fine maggio 2023. Dall’agosto 2022 il numero di compravendite realizzate nel corso degli ultimi dodici mesi si contraeva intorno al 5 % mese dopo mese, ma dall’inizio di quest’anno i cali assumono un’ampiezza maggiore, quasi doppia (-12,6 % a fine maggio 2023). Il deterioramento dei volumi è da collegare
direttamente al contesto inflazionistico e al rialzo marcato e rapido dei tassi di interesse, ma anche alla fine di un’età dell’oro in cui tutti i parametri concorrevano a un’euforia che di per sé chiamava l’ineluttabile fine di questo ciclo. I notai osservano inoltre che la primavera, tradizionalmente sinonimo di picco di attività nell’anno immobiliare, non avrà questa volta prodotto alcun effetto di recupero, confermando così un mercato che gira sempre più a rilento.
Secondo le proiezioni tratte dai precontratti a fine luglio 2023, i prezzi delle abitazioni usate nella Francia metropolitana sembrano entrare in una fase di calo : dopo la progressiva decelerazione del rialzo dei prezzi constatata dal settembre 2022, i prezzi diminuirebbero dell’1 % su base annua. Il calo registrato sul mercato del collettivo (-1,4 % su base annua) sarebbe più forte di quello registrato sul mercato dell’individuale (-0,7 %).
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In provincia i prezzi delle abitazioni usate resisterebbero ancora a fine luglio 2023, con un’evoluzione annua del +0,2 %. Contrariamente a quanto constatato nella Francia metropolitana, i prezzi degli appartamenti usati (+1,2 %) continuerebbero a progredire leggermente, mentre quelli delle case usate sarebbero pressoché stabili (-0,2 %). A fine luglio 2023 la grande maggioranza dei comuni in cui i prezzi degli appartamenti usati progredivano ancora nel 1° trimestre 2023 mostrerebbe a fine luglio 2023 prezzi stabili o in calo. È per esempio il caso di Rouen e Nantes, dove i prezzi erano stabili a fine marzo 2023, ma dovrebbero registrare prezzi in calo di circa il 4 % a fine luglio 2023. A Lione i prezzi diminuirebbero del 3 % (contro il -1 % del 1° trimestre 2023). Per le vendite di case usate nelle maggiori agglomerazioni a fine luglio 2023, la constatazione sarebbe analoga, con evoluzioni negative di ampiezza maggiore rispetto agli appartamenti usati. I cali sarebbero compresi tra il 4 e il 9 % nelle agglomerazioni di Angers, Saint-Étienne, Nantes, Lille, Digione, Tolosa, Rouen e Strasburgo.
Nell’Île-de-France, un deterioramento sempre più marcato dell’attività e il calo della domanda conducono a nuovi aggiustamenti sui prezzi: i cali annui di prezzo si generalizzerebbero all’insieme dei mercati dell’Île-de-France entro il mese di luglio 2023. Inoltre, il ritmo annuo di calo dovrebbe accelerare (-4,8 % per gli appartamenti e -3,2 % per le case a luglio). Si allontanerebbe dal movimento osservato dal 2013 al 2015, con i suoi cali annui dell’ordine dell’1-3 %. Resterebbe però meno rapido che durante la crisi dei subprime, in cui i cali annui
di prezzo avevano puntualmente sfiorato il 10 % nel 2009. A Parigi il prezzo al m² risulta di 10 310 € nel 1° trimestre 2023. Il calo, finora limitato al 2 %, passerebbe al 5 % su base annua a luglio 2023, per un prezzo di 10 090 €. Il prolungamento della tendenza al ribasso potrebbe portare a scendere sotto i 10 000 € al m² nel corso del 3° trimestre 2023.
L’annunciato aggiustamento dei prezzi, conseguenza logica e meccanica del crollo dei volumi, si avvicina a grandi passi, ma in modo disomogeneo sul territorio: alcune zone approfittano ancora della propria attrattiva naturale, come il litorale. Ma il periodo dei prezzi al rialzo, sostenuti da tassi anormalmente bassi, è davvero finito. Il mercato deve ancora trovare la propria nuova dinamica: il rialzo brusco dei tassi ha raffreddato gli acquirenti e ha escluso i primi acquirenti, i cui livelli di reddito non bastano più oggi a immaginare un acquisto. Il panorama dei potenziali acquirenti è stato ampiamente rimaneggiato da un accesso al credito sempre più complesso e da arbitraggi sfavorevoli all’acquisto immobiliare in ragione del reddito residuo disponibile dei francesi. Parallelamente, i
notai constatano ovunque un ritorno della trattativa classica, correlata a un aumento meccanico dei tempi di vendita per effetto di un atteggiamento di attesa degli acquirenti. Il mercato, dopo aver ampiamente favorito i venditori, si sta rovesciando. Potrà sbloccarsi soltanto quando i venditori accetteranno di abbassare i prezzi, il che, alla luce dei rialzi degli ultimi anni, non ha per il momento nulla di proibitivo. Va tuttavia notato che questi cali di prezzi e di volumi non saranno privi di conseguenze a livello locale sulla riscossione delle imposte di trasferimento a titolo oneroso, in un contesto già delicato delle
Finanze pubbliche.
In questo clima cupo, la Banca di Francia prevede tuttavia che "dopo aver raggiunto il proprio picco nel secondo trimestre, l’inflazione IPCA (indice dei prezzi al consumo armonizzato) complessiva rifluirebbe progressivamente nella seconda parte del 2023 e oltre, per tornare intorno al 2 % entro il 2025, a condizione che non vi siano nuovi shock sulle materie prime importate."1
In ogni caso, l’anno potrebbe chiudersi intorno alle 950 000 compravendite, segno di una fortissima decelerazione su base annua, che ci riporta a un ritmo precedente al 2018. Il mercato immobiliare nel suo insieme subisce un periodo di brusco riaggiustamento, nel quale il mercato del nuovo si è fortemente deteriorato, per mancanza di una posizione dei pubblici poteri quanto a un nuovo dispositivo di investimento locativo di tipo Pinel, ma anche a causa di costi di produzione vincolati per i promotori che, correlati a un ineluttabile aumento dello sforzo di risparmio imposto dal rialzo dei tassi di interesse, riducono
altrettanto il potenziale di acquirenti.
1 - https://publications.banque-france.fr/projections-macroeconomiques-juin-2023
Il credito - Dati Banca di Francia - Risultati a fine maggio 2023
Il ricorso quasi sistematico a tassi immobiliari fissi non rivedibili continua a mettere in sicurezza i mutuatari francesi nonché i crediti e le garanzie delle banche di rete nazionali.
La produzione mensile di crediti per l’abitazione raggiunge 12,1 miliardi di € a maggio
A maggio il flusso destagionalizzato dei nuovi crediti per l’abitazione, escluse le rinegoziazioni, si attesta a 12,1 miliardi di €, un importo comparabile a quelli osservati negli ultimi mesi (12,2 miliardi di € a febbraio e marzo, 12,6 ad aprile). La produzione di credito si situa così sempre su un livello superiore a quello che prevaleva prima del periodo di tassi eccezionalmente bassi e di volumi di produzione molto elevati.
Il tasso di crescita annuo delle consistenze di credito per l’abitazione rallenta logicamente e risulta pari al +3,7 % a maggio 2023 (dopo +4,1 % ad aprile), pur restando superiore a quello dei nostri vicini europei.
Il tasso effettivo in senso stretto -TESE-, cioè escluse spese e assicurazioni, risulta pari in media al 3,08 % a maggio per i nuovi crediti escluse le rinegoziazioni, in aumento di 16 punti base rispetto al mese precedente, ma sempre inferiore rispetto ai tassi medi praticati negli altri grandi paesi dell’area euro.
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Il mercato del nuovo - i dati chiave
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Avvertenza : a decorrere dal febbraio 2023, le serie diffuse sono corrette per le variazioni
stagionali e per i giorni lavorativi (CVS-CJO).
Inoltre, i dati sulla commercializzazione delle abitazioni nuove presso i privati includono ormai le abitazioni nuove ristrutturate e riqualificate, cioè derivanti dalla costruzione su esistente.
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Gli stranieri non residenti sul mercato immobiliare francese
Ritorno degli acquirenti stranieri non residenti nel 2022
Dopo aver raggiunto il proprio livello più alto nel 2015, al 2 %, la quota degli acquirenti stranieri non residenti nella Francia metropolitana non ha quasi mai smesso di diminuire
fino al 2020. Dopo quell’anno, segnato dall’inizio della crisi sanitaria, si stabilizza all’1,3 % nel 2021. Il 2022 segna il ritorno degli acquirenti stranieri non residenti, che totalizzano l’1,8 % delle compravendite di abitazioni usate1. Questa constatazione si conferma nel 1° trimestre 2023, con una proporzione equivalente.
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Questo aumento si avverte sull’insieme del territorio, ma è tanto più importante in Provenza-Alpi-Costa Azzurra, dove la quota degli acquirenti
stranieri non residenti passa dal 3 % nel 2021 al 3,8 % nel 2022. Tale quota vi resta tuttavia ben più bassa che nel 2015, quando raggiungeva il 5,2 %. Anche la Nuova Aquitania, l’Occitania e la Borgogna - Franca Contea conoscono un aumento significativo della quota degli acquisti degli stranieri non residenti, che vi rappresentano dal 2 al 2,4 % nel 2022 (cioè circa +0,5 punti su base annua). In Bretagna, negli Hauts-de-France, nel Centro - Valle della Loira e nei Paesi della Loira, gli stranieri non residenti raccolgono meno dell’1 % degli acquisti.
La Creuse, le Alpi Marittime e le Ardenne sono tra i dipartimenti più ambiti dagli acquirenti stranieri non residenti nel 2022. Se la Creuse conserva il primo posto in classifica, con l’8 % delle compravendite all’interno del dipartimento, è quello in cui la quota degli acquirenti stranieri non residenti è diminuita di più, in particolare tra il 2019 e il 2021, passando dall’11 al 7 %. Nelle Alpi Marittime la quota degli acquirenti stranieri non residenti è stabile al 7 % rispetto al 2019. Al contrario, la quota degli acquisti effettuati da stranieri non residenti nelle Ardenne non ha smesso di aumentare, passando dal 4 % nel 2019 al 7 % nel 2022. Si può notare che dieci anni fa vi rappresentavano soltanto il 2 % degli acquisti. Nell’Île-de-France la quota degli acquirenti stranieri non residenti raggiunge il proprio livello più alto degli ultimi dieci anni, all’1,2 % nel 2022 e fino all’1,6 % nel 1° trimestre 2023. Sono tuttavia poco rappresentati al di fuori della Capitale. Dopo aver oscillato intorno al 2,3 % tra il 2019 e il 2021, la quota degli acquirenti stranieri non residenti a Parigi raggiunge nel 2022 il proprio livello più alto degli ultimi dieci anni, al 3,4 % (cioè +1,2 punti su base annua). All’inizio del 2023 l’aumento della quota degli stranieri non residenti a Parigi si conferma: essi rappresentano il 4,2 % degli acquirenti nel 1° trimestre 2023.
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La quota dei britannici, in calo continuo dal 2016, registra una forte diminuzione tra il 2020 e il 2021 (-6 punti), scendendo per la prima
volta sotto la soglia del 20 %. Questo calo è simile a quello registrato tra il 2016 e il 2017 al momento del referendum sull’appartenenza del Regno Unito all’Unione europea. Nonostante un aumento di 2 punti registrato nel 2022, essi non ritrovano il primo posto in classifica, con il 17 % degli acquisti
tra gli stranieri non residenti. Dal 2021 i belgi si collocano in testa con il 19 % degli acquisti. La loro quota registra tuttavia un primo calo dal 2014, di -2 punti su base annua.
1 - Poco più di 17 000 compravendite di appartamenti usati e case usate sono state realizzate da acquirenti stranieri non residenti nella Francia metropolitana nel 2022.