L’analisi del mercato immobiliare è tratta dalla Nota congiunturale immobiliare dei notai di Francia. Presenta la congiuntura immobiliare in Francia: tendenza ed evoluzione dei prezzi dell’immobiliare.
Cambio d’epoca
Il volume di compravendite di abitazioni usate, in cumulo sugli ultimi dodici mesi in Francia (Mayotte esclusa), raggiunge 1 083 000 compravendite a fine febbraio 2023. Da agosto 2021 questo volume si contrae, dopo un periodo di rialzo estremamente concentrato ed eccezionale, ritrovando così il livello osservato appena prima della crisi sanitaria. Se il volume di compravendite era entrato in una fase discendente attorno al 5,5 % dall’estate 2022, esso raggiunge ora il -8,1 % su base annua a fine febbraio. Il calo si è improvvisamente accelerato, riflettendo la percezione dei notai di un inizio d’anno profondamente calmo. A questo ritmo, il volume di compravendite potrebbe tornare sotto la soglia del milione all’uscita dall’estate. Si usa credere che l’anno immobiliare si giochi in primavera. Questa affermazione rischia fortemente di rivelarsi errata, alla luce del contesto inflazionistico e del rialzo dei tassi che incide sul mercato immobiliare, in parallelo a un mercato del nuovo in pieno marasma e senza attuali prospettive di ripartenza. Ricordiamo inoltre che, in questo contesto, si aggiunge la riqualificazione energetica obbligatoria degli alloggi, il cui finanziamento può sollevare interrogativi.
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Peraltro, il calo tendenziale dei volumi lasciava presagire un calo dei prezzi a venire. Se esso non si è ancora tradotto nei dati, secondo le proiezioni ricavate dai precontratti a fine maggio 2023 in variazione annua, i prezzi delle abitazioni usate nella Francia metropolitana subirebbero un importante cambiamento di tendenza: dopo la progressiva decelerazione del rialzo dei prezzi constatata da settembre 2022, i prezzi sarebbero soltanto in lievissimo rialzo a fine maggio 2023 (+1,3 % su base annua). Le variazioni annue registrate sul mercato dell’individuale sarebbero allora del +2 %, contro il +0,3 % su quello del
collettivo, lasciando presagire un calo futuro. Si può tuttavia notare che le variazioni degli indici dei prezzi su 3 mesi indicano un calo del -0,9 % a fine maggio 2023, tanto sull’individuale quanto sul collettivo.
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Più precisamente, in provincia il rialzo dei prezzi delle abitazioni usate registrato conoscerebbe anch’esso una progressiva decelerazione. Dopo aver registrato un rialzo annuo del +6 % nel 4º trimestre 2022, i prezzi aumenterebbero soltanto del +2,4 % su base annua a fine maggio 2023. I rialzi sarebbero simili sul mercato dell’individuale (2,3 %) e su quello del collettivo (+2,5 %). In Île-de-France, su base annua, da gennaio 2022 a gennaio 2023 i prezzi delle abitazioni usate sono aumentati del +1 %. Se quello degli appartamenti si è stabilizzato, quello delle case è ancora in rialzo del +2,7 %. Ma la variazione annua, che tiene conto dei rialzi dei prezzi fino ad agosto 2022, maschera ancora il fatto che i prezzi sono arretrati da settembre 2022 per 4 mesi consecutivi. Gli indicatori anticipatori sui precontratti confermano che tali aggiustamenti di prezzo dovrebbero proseguire, ormai in fase con l’arretramento dei volumi di vendita. A Parigi il prezzo al m² degli appartamenti usati risulta di 10 410 € a gennaio 2023 (-1,6 % in un anno). Esso arretrerebbe a 10 250 €/m² a maggio 2023, portando il calo annuo al -2,7 %. Questo movimento si generalizza e ci si attende un calo dei prezzi al m² del -3,4 % nella Piccola Corona e del -1,2 % nella Grande Corona da maggio 2022 a maggio 2023.
Erano 7 anni che non si osservavano cali annui dei prezzi degli appartamenti. In un anno e malgrado i forti rialzi nel corso dell’estate 2022, i prezzi delle case usate si stabilizzerebbero al +0,2 %.
Al di là dell’atterraggio anticipato, il mercato immobiliare sembra ormai entrato in un’era
nuova, in un movimento di rialzo dei tassi del credito all’abitazione, unito a un’inflazione che le banche centrali controllano mediante il rialzo dei propri tassi di interesse, penalizzando di fatto i mutuatari.
A tale titolo, l’Alto Consiglio per la stabilità finanziaria (HCSF) potrebbe allentare le proprie regole sul tasso di indebitamento massimo del 35 % e sulle durate dei mutui, che non possono superare i 25 anni, malgrado le riserve della Banque de France, poiché la fine delle politiche monetarie accomodanti
provoca un rialzo meccanico dei tassi e l’inversione del mercato immobiliare non è legata alle regole prudenziali.
In questo contesto occorre tenere conto degli arbitraggi di spesa dei privati, in particolare per quanto riguarda l’abitazione e l’acquisto, a maggior ragione per chi acquista la prima casa (accesso alla proprietà). Come constatano i notai, chi acquista la prima casa con i redditi più modesti è direttamente colpito da questo contesto macroeconomico che lo penalizza e, per la maggior parte, è scomparso dal mercato immobiliare. Ci si augura che, se il calo dei prezzi si catalizza sotto l’effetto di un quadro più favorevole agli acquirenti, il mercato immobiliare possa ritrovarvi un benvenuto secondo respiro, poiché il mattone resta di per sé una protezione contro l’inflazione.
Il mercato del nuovo, dal canto suo, continua a sprofondare nella crisi, suscitando la preoccupazione condivisa dell’insieme degli attori dell’immobiliare. La Federazione francese dell’edilizia (FFB) definisce addirittura l’ultimo trimestre 2022 sul mercato della casa nuova in ambito diffuso, con il suo 38 % di regressione, il « peggior esercizio degli ultimi sedici anni ».1
L’aumento dei costi dell’edilizia, legato all’inflazione e in particolare a quella delle materie prime, alle nuove norme ambientali, alla rarefazione dei terreni spinta dall’obiettivo di Zero Consumo Netto di Suolo (ZAN) fissato per il 2050, senza contare la progressiva perdita di attrattività del dispositivo Pinel, trascinano il mercato del nuovo in un vicolo cieco economico.
1 - Comunicato stampa del Pôle Habitat FFB del 23 febbraio 2023.
Il mercato del nuovo - i dati chiave
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Avvertenza : a partire da febbraio 2023 le serie diffuse sono destagionalizzate e corrette per i giorni lavorativi (CVS-CJO).
Inoltre, i dati sulla commercializzazione degli alloggi nuovi presso i privati includono ormai gli alloggi nuovi ristrutturati e riqualificati, cioè derivanti dalla costruzione sull’esistente. Nel 2022 tali alloggi rappresentano il 9 % del mercato dell’alloggio nuovo presso i privati.
La variazione annua è calcolata sui dati non destagionalizzati.
Andamento dei prezzi dell’immobiliare usato secondo la « zonizzazione A, B, C »
La fine del 2020 segna un punto di rottura nell’andamento dei prezzi per zona
La zonizzazione ABC(1) è stata creata nel 2003 nell’ambito del dispositivo di investimento locativo detto « Robien ». Benché sia stata rifusa più volte fino al 2014, essa è utilizzata in particolare per l’ammissibilità e le tabelle applicabili agli aiuti relativi all’investimento locativo e all’accesso alla proprietà.
I prezzi degli alloggi risultano in parte da un equilibrio tra l’offerta e la domanda. L’adeguatezza o lo squilibrio tra l’offerta e la domanda di alloggi definisce il livello di tensione del mercato immobiliare sul territorio. Tale tensione si misura attraverso dinamiche territoriali nonché indicatori tra cui, in particolare, i prezzi immobiliari. In pratica, la « zonizzazione ABC » consente una « classificazione dei comuni del territorio nazionale in zone geografiche in funzione dello squilibrio tra l’offerta e la domanda di alloggi », in ordine decrescente di tensione del mercato immobiliare.
Lo squilibrio è quindi più importante nelle zone Abis, A e B1, mentre la zona C è detta
« non tesa »2:
- le zone Abis e A: Parigi, gran parte dell’Île-de-France, la Costa Azzurra e la zona di confine con la Svizzera;
- la zona B1: gli altri grandi agglomerati con più di 250 000 abitanti;
- la zona B2: gli altri comuni con più di 50 000 abitanti;
- la zona C: il resto del territorio.
I Notai di Francia, in collaborazione con l’Insee, hanno voluto produrre indici Notai-Insee dei prezzi delle abitazioni usate per zona di « tensione immobiliare », detti indici per zona amministrativa. L’analisi che segue presenta l’andamento di queste serie dal 2016 (con la ripresa del rialzo dei prezzi) al 2022, in un periodo segnato in particolare dalla crisi sanitaria nel 2020.
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1 - Definita all’articolo D 304-1 del Codice della costruzione e dell’abitazione francese (www.ecologie.gouv.fr/zonage-b-c).
2 - Mappa delle zone: www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/Carte%20France%20ABC_02_22.pdf
Dal 2016 e fino al 3º trimestre 2020, i rialzi annui dei prezzi delle abitazioni usate registrati all’interno delle diverse zone di « tensione » del mercato immobiliare seguono la stessa gerarchia:
- i rialzi più forti sono registrati nella zona più « tesa », Abis;
- gli aumenti sono più moderati nella zona B1, ma restano sempre superiori a quelli osservati negli altri territori (A, B2 e C);
- nelle zone Abis e B1, i prezzi delle abitazioni usate aumentano sempre più rapidamente fino al 2º trimestre 2020, con punte del +7,3 % su base annua nella zona Abis e del +6 % nella zona B1;
- le zone A, B2 e C presentano variazioni annue positive simili tra loro ma di minore entità. Dal 1º trimestre 2016 al 2º trimestre 2020 i prezzi vi guadagnano in media il +2 % all’anno, contro il +3 % nella zona B1 e il +5 % nella zona Abis.
Dopo un 3º trimestre 2020 segnato dalla crisi sanitaria, questa gerarchia constatata da diversi anni si è modificata nel 4º trimestre 2020.
Mentre il rialzo dei prezzi decelera significativamente nella zona Abis, essi continuano a crescere sempre più rapidamente sul resto del territorio fino al 3º trimestre 2021. I rialzi diventano peraltro più importanti nei territori meno tesi. Dal 4º trimestre 2020 al 4º trimestre 2022, infatti, i prezzi aumentano in media su base annua del +2 % nella zona Abis, del +6 % nella zona A e attorno al +8 % nelle zone B1, B2 e C.
Nel 4º trimestre 2022, a eccezione della zona Abis che registra prezzi stabili, i prezzi aumentano meno rapidamente sull’insieme del territorio. I rialzi restano tuttavia sempre leggermente superiori nelle zone meno « tese » B2 e C (+6 %) rispetto alle zone più « tese » A e B1 (+5 %).